税务师考试-(法律)第40讲_业主的建筑物区分所有权、相邻权、用益物权的特征、类型及变动.docx

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1、【考点5】业主的建筑物区分所有权(熟悉)(P193)1.概念建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分的共有权及对建筑物进行共同管理的成员权三者构成的特别所有权。三要素具有一体性，不可分离。特征有都舒斯宥寂育主装有部分的找有根行共同Img的成员引专有部分所有权的主导性(I)区分所有人取得专有部分所有权即取得共有部分共有权及成员权(2)专有部分所有权的大小决定共有权及成员权的大小(3)区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权及成员权并不单独登记一体性改求其仃体件，不M分需在发生权利变动时，纸一体变动业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，对其共有部分享有的共有和共同

2、管理的权利一并转让2 .共有部分共有权楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分属于共有部分。3 .成员权(1)业主可以设立业主大会，选举业主委员会；业主大会与其事务执行机构一一业主委员会属于“其他组织”(非法人组织)，具有诉讼能力，可以“以自己名义”提起诉讼。(2)成员权通过业主大会行使，下列事项由业主共同决定(2020年调整)：事项决议规则参与表决通过决议制定和修改业主大会议事规则制定和修改管理规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人使用建筑物及其附

3、属设施的维修资金由专有部分面积占比22/3的业主且人数占比22/3的业主参与表决应当经参与表决专有部分面积1/2的业主且参与表决人数1/2的业主同意筹集建筑物及其附属设施的维修资金改建、重建建筑物及其附属设施改变共有部分的用途或者利用共有部分从经参与表决专有部分面积23/4的业主且参与表决人数事经营活动N3/4的业主同意【例题单选题】我国民法典第271条规定：”业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这一规定表明（）。（2011年）A.业主的建筑物区分所有权中业主对共有部分享有的是公有权B.业主办理产权登记时需要对共有权作单独登

4、记C.业主的建筑物区分所有权中的专有部分所有权、共有部分共有权及成员权是一体的，不可分离D.业主的建筑物区分所有权的各部分权利可以分别变动或者转移【答案】C【解析】（1）选项A：业主的建筑物区分所有权中，业主对共有部分享有的是“共有权”，“公有权”表述不准确。（2）选项B：业主的建筑物区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权及成员权不单独登记。（3）选项CD：构成业主的建筑物区分所有权的三要素具有一体性，不可分离，在发生权利变动时,须一体变动，排除选项D。【考点6】相邻权（熟悉）（P195）相邻权，是指相毗邻的“不动产”的所有人或使用人为行使其所有权或使用权的必要，而对他方不动产所

5、有权或使用权依法予以限制的权利。1 .关于土地的相邻权（1）邻地通行权；（2）邻地管线安设权：（3）邻地使用权：（4）邻地环境保护权；（5）邻地安全保护权。2 .关于水流的相邻权（1）相邻水流使用权；（2）相邻水流排放权。3 .关于建筑物的相邻权（1）相邻通风、采光权；（2）相邻通行权：（3）相邻环境保护权。【总结】L特征特征和权能自权性、完全性、归一性或整体性、恒久性或者永久性、弹力性所有权一权能一占用、使用、收益和处分四项权能类型国家所有权、集体所有权、私人所有权f三W皿徂先占生产、收取草息、添附、无主物和原增取得T罚没物的法定归属、善意取得、没收等继受取得一买卖、赠与、继承等所有权 的取

6、得L遗失物自“发布招领公告之日起1年内”无人认领的，归国家所有无人继承又无人r归国家所苒用于公益事业受遗赠的遗产L生前是集体成员的，归集体特殊取 得方式一先占一占有“无主动产”而取得其所有权动产附合于不动产：不动产所有人取得附合物所有权动产附合于动产：协商T原物价值大的一方T价值相当时，共有混合而成的新物：协商T由原物价混合T值较大的一方取得所有权T若原物价值相当，共有加工后的物：协商T新物价值大加工一的，由加工一方取得所有权T原物所有人取得基本规定原权利人谪求砥维分人合同有效第三人丧失所有权无权处分G善意+合理价+ 3动产：已交付 尢钗处万u* +格受让+不动产：已找记第三人取得所有权知情：

7、有异议黄记；未经预告登记权利人同一不知情 -；已记毂被司法或行政机关查封或BR制；知特殊取 善空；得方式.取得一构成-通权利主体错误；知道他人享有不动产物权无常大过失霰大过失：有证据证明应当知道；不 符合交功习惯一般情况不动产登记、动产交付时时点一简易交付转让动产法律行为”生效时”为动产交付之时指示交付转让人与受让人之间有关村让返还原物诣求权的“协议生效时”为动产交付之时合理粮联转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参价格考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定不能三意取得合同无效或珍藏镜劈需一所有权的抛弃和出让（如膻与、出卖、互易）所有权的消灭作为所有人的自然人死亡或法人终止

8、因法律行为 以外的法律 事实而消灭标的物灭失判决、强制执行、罚款、没收、纳税等动产因添附于他人的不动产或动产,依法由他人取得动产的所有权共有1)一性质-对同一物共同享有“一个所有权”一适用对象一动产、不动产类型一无约定或约定不明,视为按份共有方式按份共有共同共有处分共有物、重大修缮占份额2/3以上的按份共有人同意全体共有人一致同意共有物受到妨碍可单独或共同行使物上请求权对外倭权债务享有连带债权、承担连带债务担保可在其份皴上设定担保物权分割谪求权7共有关系存续期间：共有关系终止：优先购买权在同等条件下，对份款享有优先购买权出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用.尺他原共有人享有

9、优先购买权一效力一一排除适用一继承遗Z；对内转让不属于同等条件提出被少价款、增加弼让人负担等实质性变更多个共有人主张优先购买协商T按份缺按份共共有有人的(2)*优先购买权受害人的优先购仅请求梯箝共有份旋转让合同或者认买权受到侵害.定该合同无效的，不予支持有约定I一按约定行使*期间通同等条件等通知中鼓厂明期间.期间215天以独明的期间为港期间V15天15天通知中未我明刖间未通知同等条件等知同等条件之日起-15天无法骗定是否知同等条件一共有份沿权属转移之日起6个月建筑物区分所有权具有主导性一专有部分所有权一共有部分的共有权3建筑物进行共同”管理的成员权1、Jx2X3：,具有一体性，不可分离，转.一

10、并转让2、取得.即取得3、的大小，决定QX3）的大小4、只疑记.3不单独赞记决议事项其他【记忆口诀】边境筹建改变共有部分的用途或者利用共有郃分从事经营活动筹集建筑物及其附属设施的维修资金、筑附建建其施改建及设+物属参与表决：面积23+人数32/3通过决议：令与表决面积1/2+参与裁决人数1/2参与表决：面积32/3+人数了24通过决议：参与表决面积234+与表决人数13/4相毗邻的“不动产”的所有人或使用人为行使L其所有权或使用权的必要,而对他方不动产所有权或使用权依法予以限制的权利相邻权-土地的相邻权、水流的相邻权、建筑物的相邻权第三节用益物权制度【考点11用益物权的特征（掌握）（P196）

11、用益物权，是指对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益的权利。其有以下特征：1.用益物权是以使用、收益为目的的限定物权；（1）性质属于限定物权，非完全物权，用益物权人只能在一定的时空范围内对标的物予以占有、使用和收益。（2）用益物权人的目的在于取得标的物的使用价值，即对标的物的使用和收益。（担保物权意在取得标的物的交换价值，属于价值权）2 .用益物权是一种独立的物权（非从物权）。3 .从物权的特征角度分析：用益物权亦属于支配权、排他性财产权、对世权、绝对权，4 .用益物权的享有和行使通常以对物的占有为前提；5 .用益物权的客体包括动产和不动产，目前我国民事法律规定了土地承包经营权、建

12、设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权五种用益物权。尚未规定具体的动产用益物权的类型。【例题单选题】下列有关用益物权的说法中，正确的是（）。（2019年）A.用益物权是完全性物权8 .用益物权属于对人权C.用益物权的客体包括不动产和动产D.用益物权属于价值权【答案】C【解析】（1）选项A：用益物权是限定物权。（2）选项B：用益物权属于对世权。（3）选项C：用益物权的客体可以是不动产，也可以是动产（4）选项D：担保物权以取得标的物的交换价值为目的，因而属于价值权；用益物权以实现对标的物的使用和收益为目的，意在取得标的物的使用价值，不属于价值权。【考点2】用益物权的类型及变动（掌握）（P196

13、）民法典规定了五类主要的用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权。除此外，还规定了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权等准物权。一、建设用地使用权(2020年调整)1.建设用地使用权的概念建设用地使用权，是指按照法律规定，对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。该权利可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。建设用地使用权在登记时设立2 .建设用地使用权的取得建设用地使用权可以通过出让(缴纳土地出让金)、划拨(无偿)、转让(在剩余的有效年限内)、继承等方式取得。3 .建设用地使用权的内容(1)建设用地使用权的内容主要包括：建设用地的占有、使用权；

14、在建设用地上从事附属行为的权利;对建设用地使用权的处分权。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。(2)建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。(“房随地走，地随房走”)二、宅基地使用权(2020年调整)1.宅基地使用权概念宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员依法享有的，在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利。2.宅基地使用权的主体、客体(1)主体：限于农村集体经济组织成员。(2)客体：限于集体所有的土地。3 .宅基地