福建凤山六纬路项目市场调研报告.docx

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1、目录前言第一章天津宏观经济分析3第二章2005年房地产市场回顾及上半年市场分析7第三章天津市重点板块分析17第四章河东区房地产市场分析22第五章周边市场分析26第六章周边可辐射区域内项目分析3236第七章项目SWOT分析房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是我们正确决策的依据。我公司就该项目的推广思路及实施方案在遵循“准确、合理、领先、系统及可操作性”等原则的基础上作一具体描述，以求使得该项目在市场运作中赢得“满堂红”。天津XX房地产经纪有限公司为了准确掌握房地产市场发展动态和未来发展趋势，

2、我们对六纬路项目周边的竞争项目进行了深度的调查走访。此次市场调查研究，我们以本项目为中心，围绕本案开展工作，先后涉及河东区域阳光星期八、百合春天、万春美钻时代、太阳城蓝钻、朝阳绿荫、东润名邸、都市亮点等多个项目，以及毗邻六纬路的河西区域内的华侨御景湾、天津湾等十多个项目进行初步的分析，我们从中精心挑出了本案同一区域的或相似项目进行详实而周密的市场考察。我们采用了公正客观的态度，通过“网络资源整理-各类出版及非出版物分析同行业信息交流电话咨询深度走访”等方式对以上区域项目的资料进行汇总。第一章天津宏观经济分析一、GDP运行状况天津GDP增长情况亿元400035003000250020001500

3、10005000200120022003200420052005年全市实现生产总值（GDP）3663.86亿元，按可比价格计算比上年增长14.5%o全市人均生产总值达到35457元，约合4328美元，增长12.8%。三次产业全面增长。第一产业完成增加值109.42亿元，增长4.3%。第二产业完成增加值2050.34亿元，增长17.5%。第三产业完成增加值1504.1亿元，增长IL4%。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.0%66.5%和32.5%。三次产业结构由2000年的4.3：50.8：44.9变化为2005年的3：56：41。“十五”期间，全市地区生产总值年均增长13.9斩超出“十五”计

4、划目标3.9个百分点，高于“九五”时期平均增速2.6个百分点。其中三次产业年均分别增长5.7%、16.5%和IL6%。二、固定资产投资状况r一天津固定资产投资增长情况亿兀200015001000500020012002200320042005全年全社会固定资产投资完成1516.84亿元，增长20.5机其中城镇固定资产投资完成1385.56亿元，增长22.4%。第二产业投资快速增长，完成543.16亿元，增长25.2乐占全市城镇固定资产投资的比重为39.2机其中制造业完成投资350.30亿元，增长39.3机第三产业投资完成837.35亿元，增长20.4%,占全市的比重达到60.4机其中交通运输仓

5、储邮政业完成投资167.84亿元，增长87.8斩房地产业完成投资339.47亿元，增长23.2机制造业、交通运输仓储邮政业和房地产业成为拉动全市投资增长的主要行业，这三个行业共完成投资857.61亿元。合计增长39.占全市的比重达到61.9机“十五”期间，我市累计完成全社会固定资产投资5338.9亿元，年均完成投资在千亿元以上，比“九五”时期年均完成水平高出近1倍。投资年均递增速度19.4%,比“九五”期间提高8.8个百分点。三、人均可支配收入天津人均可支配收入增长情况亿元1400012000100008000600040002000020012002200320042005全年城镇单位从业人

6、员人均劳动报酬23929元，增长13.2机城市居民人均可支配收入12639元,增长10.2%;农村居民人均纯收入7202元，增长10.4%。居民生活水平继续提升。2005年城市居民人均消费性支出9653元，增长9.7机“十五”时期，我市居民收入和消费水平有了显著提高。城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入五年平均递增10.7%和10.5%,城市居民恩格尔系数达到36.7%,农村居民恩格尔系数达到38.3%,分别比“九五”末期降低3.4和4.3个百分点。四、2005年天津市宏观经济运行特点2005年是第十个五年计划的最后一年，也是天津步入高速发展轨道的起步阶段，2005年天津经济及社会发展取

7、得了良好的发展态势。人均GDP快速增长，05年已达到4500美元，标志天津经济及社会发展进入高速增长期，计划到2010年，全市人均GDP将达到7000美元；固定资产投资每年均以超过20%的速度快速增长，预计未来五年内，天津固定资产投入将超过7000亿元； 滨海新区地位确立，在国家“十一五”规划纲要中，明确提出了开发天津滨海新区的规划建议。未来5年，国家将“推进天津滨海新区等条件较好地区的开发开放，带动区域经济发展J未来天津市区与滨海新区“一条扁担挑两头”的局面将逐渐形成； 海河开发、快速路、轨道交通等重点工程建设加快，带动了周边地区的经济发展，缩短了与市中心地区的距离，地区差异逐步缩小。五、2

8、006年经济发展展望 GDP仍将保持两位数高速增长，增幅继续高于全国平均水平； 天津滨海新区的大规模开发开放进入实质性发展的第一年，有关滨海新区的各项开发政策逐渐明朗，滨海新区的开发开放对天津整体经济的发展将产生历史性的意义； 城市固定资产投资进一步加大力度，地铁一号线通车，二、三号线开建，城市快速路基本建成，海河开发、京津高铁、京津高速复线等工程将积极推进。从GDP运行状况、固定资产投资、人均可支配收入、2005年经济运行的特点、2006年经济发展的展望等各项数据证明，天津经济2005年比2004年上了一个新的台阶，2006年将持续快速进行。我们应该看到，天津经济的健康发展,为房地产行业的发

9、展创造了良好的成长环境，起到了巨大的支撑作用。同时经济的快速发展也极大的推动了房地产市场不断成熟。在成熟的市场环境下，给予开发商创造了绝好的发展契机。第二章2005年房地产市场回顾及2006年上半年市场分析一、2005年房地产市场回顾1、国家出台若干宏观调控政策，抑制房地产局部过热国家为抑制全国房地产局部过热，相继出台了若干宏观调控政策，重点控制投资型需求和被动型需求，天津楼市受到一定的影响，2005年成交量比2004年同期有所下降。2、房价继续以较快速度增长天津全年商品房销售价格连续两年涨幅超过两成，中心城区商品住宅价格涨幅更为明显，高于全市经济和人均收入增长水平。3、土地供应稀缺，地价暴涨

10、2005年，全市土地供应同比下降了80队只完成了年初土地供应计划的20%左右，商品房价格的不断攀升及土地供应的短缺造成地价飞涨。4、城市发展不断外扩，楼盘郊区化概念逐渐形成随着房地产的快速发展，房地产市场已经扩张至外环线及城市近郊地区，市区土地价格不断走高，城市南部、东南部、西部片区逐渐成为房地产投资热点地区，城市外扩的步伐将愈发明显。5、经济适用房、廉租房等大规模建设为了解决拆迁居民的住房及周转房的问题，政府兴建了大量的经济适用房和廉租房，到2005年底共推出110多万平方米、约1.5万套。由于购买条件比较严格，销售情况不太乐观。6、滨海新区地位明确滨海新区已纳入国家“十一五”规划重点发展区

11、域，成为带动中国经济腾飞的第三级，对天津经济的发展必将起到巨大的拉动作用。滨海新区的房地产市场也必将加速发展，与天津市区遥相呼应的“双城并立”局面将逐渐显现。7、外地开发商大举进津上海、北京、深圳、广东、浙江、香港等地近30余家房地产开发商先后进军天津，其中不乏像和记黄埔、嘉里、新世界等香港大牌开发商，也有金地、万通、中远、复地、富力、招商、首创、金融街等国内一线开发企业。8、快速路、地铁、海河开发等重大基础建设带动周边地区发展2006年地铁一号线正式通车，二、三、九号线大规模开工建设，快速路通车里程达到120公里。海河大开发、重点市政建设步伐的进一步加快，对天津房地产市场尤其沿线房地产板块的

12、影响将进一步加大。二、2006年房地产市场呈现六大趋势趋势一房地产投资建设销售增长较快上半年，本市房地产投资累计完成186.16亿元，比去年同期增长21.8%,继续保持了去年以来的增幅。住宅施工面积1831.64万平方米，增长17.99%；住宅竣工面积370.46万平方米，增长22.06%。商品房销售保持较快增长，1至6月商品房销售面积607.33万平方米、商品房销售额266.69亿元，分别比去年同期增长17.66%和34.93%。趋势二商品房销售价格稳步上升从销售价格变化看，各类房屋价格均呈上涨态势。与上年同期相比，1至6月商品房价格上涨6.4%。在商品房中，住宅价格上涨6.6%,其中普通住

13、宅价格上涨7.3%,高档住宅价格上涨5.6%。此外，非住宅价格上涨5.3%。趋势三二手房交易量下降价格稳中有升由于实施了住房保障体系，对符合条件的拆迁和困难居民实行经济适用房、住房补贴等安置办法，国家调控以及买卖二手房不足两年上市交易，销售时按其所得全额征收营业税政策的实施，导致二手房交易量下降幅度较大，同比减少30%以上。但二手房价格上涨6%,继续呈上扬态势。趋势四经济适用房销售同比下降去年经济适用房完成233万平方米的建设任务，销售面积103.45万平方米,销售额34亿元。今年计划建设经济适用房260万平方米，1至5月实际完成54万平方米。前5个月销售面积45.84万平方米，销售额15.5

14、1亿元，分别比去年同期减少20.98%和4.29%。受经济适用房的政策规定的限制，有的项目空置的房屋比较多。有些家庭收入不高，但因不符合条件而买不到。趋势五廉租房今明两年不再建设2003年12月正式启动廉租房建设以来，全市累计已完成廉租房48万平方米。北辰区瑞景居住区和河东区丽苑居住区的两个新区项目29万平方米，以及河北区联建里和河东区唐口新村的两个旧区项目19万平方米的廉租房建设都已经交付使用。根据有关部门的预测，至“十一五”期末，廉租房基本可以满足需求，今明两年不再建设新项目。趋势六土地市场交易地价增长缓慢去年全市土地交易1275.86万平方米，其中住宅用地801.23万平方米，中心城区供

15、地114.3万平方米，占14.27%。今年全市计划出让土地2358万平方米，其中住宅用地1672万平方米，中心城区计划出让272万平方米，占16.27%。截至5月末，全市土地供应957.78万平方米。2003年至2005年，本市土地市场交易地价增长缓慢，预计今年与去年基本持平。三、政策综述新政对天津市场的影响1、“国六条”与九部委“意见”继去年“国八条”推出一年时间后，今年，国务院总理温家宝于2006年5月17日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案），人们形象地称此草案为“国六条”。同月29日，根据17日国务院会议提出的精神，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合推出“国六条”的细部政策：关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。通知指出，要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。