石桥镇东城新区项目策划方案.docx

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1、石桥镇东城新区项目筹划案目录第一部分：市场分析一、都市基本概况1、宏观市场分析2、微观市场分析二、行业基本状况1、房产市场分析2、同行竞争者分析第二部分：项目分析一、项目概况二、项目优劣势分析1、优势分析2、劣势分析三、项目SWOT分析及对应的营销对策1、项目SWoT矩阵分析2、营销对策第三部分：项目定位一、目的市场定位二、目的客户群定位1、主力客户群分析2、潜在客户群分析3、次要客户群分析第四部分：总体营销筹划推广方案一、项目定价方略1、消费者期望价格记录几比例关系2、竞争者价格趋势3、供求价格平衡如下4、项目定价二、主题推广方略1、宣传主题方略2、广告推广方略第五部分项目销售计划排期一、销

2、售计划排期二、各销售阶段战略划分第一部分：市场分析一、都市基本概况1、宏观市场分析：【行政划分工简阳市辖55个镇乡，其中：镇26个，乡29个；有797个村，辖6925个村民小组；有居民委员会77个，辖居民小组285个。【人口记录工2023年，全市总人口1424532人，其中农业人口1228129人，占总人口日勺86%；非农业人口196403人，占总人口的13.8%。目前全市人口已达143万人口。全市人口密度每平方公里为644人。常年劳务转移输出近40万人。【都市经济】：2023年，实现国内生产总值（GDP）52.58亿元，实现地方财政收入L28亿元，完毕社会固定资产投入6.8亿元，实现社会消费

3、品零售总额15亿元，城镇居民可支配收入6207元，农民人均纯收入2060元。2023年，全市实现市内生产总值77.79亿元,增长14.2%；地方财政一般预算收入1.87亿元，增长21.4%；全社会固定资产投资21.58亿元，增长38.8%；全社会消费品零售总额24.61亿元，增长13.0%；城镇居民人均可支配收入8378元，比上年增加607元；农民人均纯收入达3092元，比上年增长328元。2、微观市场分析：【城镇记录分析】：目前项目规划用地居于简阳石桥镇区域，即政府规划中的“东城新区。”该区域基本状况如下：【城镇概况】：石桥镇位于简城以北3公里处，版图面积93.6平方公里，下辖43个行政村，

4、2个居委会，375个社，总人口8.1万人，耕地面积6400多亩。成渝铁路、318国道横贯全镇。【城镇经济】：2023年全镇实现国内生产总值3亿元，比上年增长17.7%；实现农业产值0.8亿元，比上年增长5.2机乡镇企业实现产值4.8亿元，比上年增长22%；实现乡镇企业增长值L2亿元，工业增长值8860万元，利润1816万元；实现财政收入528万元，粮食生产到达22550吨，农村劳务收入3336万元，农民人均纯收入1943元，比上年增长180元。2023年，全镇实现国内生产总值4亿元，乡镇生产总值5.5亿元，农民人均纯收入达2400元。2023年，全市实现市内生产总值77.79亿元，增长14.2

5、%；地方财政一般预算收入1.87亿元，增长21.4%；全社会固定资产投资21.58亿元，增长38.8%；全社会消费品零售总额24.61亿元，增长13.0%；城镇居民人均可支配收入8378元，比上年增长607元；农民人均纯收入达3092元，比上年增长328元。截止2023年，全镇人均收入达3800元以上。【城镇发展趋势】【目前概况工石桥古镇在改革开放后的20数年中，因多种原因错失了好几次跨越发展的良机。直到今天，石桥古镇仍显得破败不堪，城镇规划与建设严重滞后，违规修房造屋、河床上建永久性建筑随地可见，“脏、乱、差”问题尤其突出。【政府规划工目前政府将修建“沱四桥”，连接成渝高速公路与规划中的东城

6、新区，届时缩短了简阳抵到达都的车程及时间。同步针对石桥镇，政府将重点改造治理，扩大整改范围，加强整改力度，发展政策上，政府予以最大限度的优惠政策，以引资招商。其石桥镇后期发展潜力较大。二、行业基本状况1、房产市场分析：简阳的房地产还处在市场开发的初步阶段，基本处在简阳当地消化为主,真正Fl勺外来买家和炒家基本尚未涉足这一级市场.未来几年内，在旧城改造和新城建设步伐加紧口勺状况下，会有大量的!项目上马，市场的购置需求会被大量激活,价格上扬的空间较大,估计旧城住宅价格会在两年内到达均价2200-2500元/平方米,新城由于都市配套、生活配套、交通等不完善,价格上涨的幅度和空间较之老城区较慢、但预期

7、日勺升值空间会很大。根据简阳的都市人口20万，超过50人回在短期内有购置新居改善居住条件Fl勺规定，按人均30平方米计算，市场需求量超过300万平方米，当然还不包括周围乡镇和外来的!购房者，因此，根据简阳目前口勺市场供应量来看，基本还处在卖方市场，受供求关系的影响，房价会有不小幅度的上扬。2023年简阳房地产成交量为48.7964万平米，目前简阳房地产成交量仍在不停上涨。2、同行竞争者分析楼盘名称类别层数总户数面积范圉价格（元/）占地面积建筑面积缭化率容积率建筑密度销售状况项目位置开发商多层72564124m:140m11680160余亩37万/3.47简阳市公四川简阳银河海上花园电梯公寓23

8、户85mz-121m1800（开盘1600,最高2500）园后街（人民公园沱江河畔）房地产开发有限企业很谷蓝水湾多层7期236户1IOmz146m2160022.5亩（1.5万m）3.585万/42%2.39建设中路绛溪河边四川银谷房地产开发有限企业电梯公国2196.5m2一146m*1680粘眈逸景多层7472户85m130m2165042.45亩（28.3万用66万m243%2.533%城北安象街安西巷四川精林房地产开发有限企业小高层1175m*123m2阳晨新世界多层72280105mx140m*1600350亩（23.33345万m2）住宅25.065万mli商铺4.393万才住宅一期

9、100%销售，商铺一期俏售88%简阳阳髭房地产开发有限企业底商13600集中商业区320234000河景馨城的房价卖1600元m-1800元11香港城、蓝水湾、临江帝景均价都在1600元/以上，逸水鼎城起价2038元/最高达2878元/m：目前竞争项目多修建在繁华的旧城区附近，以每层20元价格上涨，每月平均销售价格上涨20席幅度。第二部分：项目分析一、项目概况目前项目处在规划建设中，基本概况如下：项目概况一览表:序号项目内容1地理位置简阳市简城镇东城新区2023-12号地块2占地面积44937M,3净地面积318984建筑面积约12万Ma5建筑密度W30%6绿化率40%7容积率多层WL8,高层

10、W3.08建筑类型电梯公寓、多层住宅9设计规划10周围交通公交3路地点偏远临近规划中的沱四桥11小区配套小区建设设施含“会展中心”，底层临街商铺12周圉配套农贸市场、石桥中学13周围环境靠近石桥车站，周围环境处在农村向新区转向阶段前期二、项目优劣势分析1、项目优势分析：根据项目现场和周围环境状况显示，本项目拥有自身的某些优势，详细而言，重要有如下几方面：【周围环境】项目周围以当地农民为重要居住群体，农田果园密集，环境安静，空气清新，田园风光浓郁。【周围设施】政府等单位即将搬家东城新区，新建项目经济走向很好。【地理交通】规划中口勺沱四桥与成渝高速公路连接，缩短成都至简阳的车程，而项目所在区域距离

11、沱四桥近，又居于规划中的临街地段，后期发展中，交通便利。【建筑影响】项目作为石桥镇首座规模性建筑楼群，潜在传播影响力较大，受众关注度高。【发展前景】项目所在区域为都市规划中的东城新区，受到政府极大的关注，连接沱四桥后，城镇受外来经济影响，将大幅度提高，项目发展前景较大。【企业承认度】目前消费者对开发企业知晓度高，承认度在40260%之间。2、项目劣势分析：根据项目既有状况和周围环境状况显示，本项目存在一定劣势，详细而言，重要有如下几方面：【周围环境】石桥镇旧房多，展现破旧感，小区受当地水泥厂影响，污染严重。【周围设施】商业：无完整的I商业经济区，仅有一种农贸市场，不能最大程度满足购物需求。教育

12、：石桥中学规模较小，不能满足更多人对教育的规定。小区：项目周围暂无集中的居民小区，多以零碎居民房为主，未形成大的居住小区环境，群居感差，人气不旺。【地理交通】目前项目所在区域交通现实状况较差，沱四桥尚未开通，地理优势不明显,区域离旧城区距离较远，公交落后，乘车不便。【竞争力度】目前简阳房产迅速发展，价格上涨幅度是23年一倍有余，各区域房地产开发力度加强，以旧城区为主区域的大盘相继出现，形成强大的竞争力度。【区域承认】项目所在区域中居民承认度较低，对后期发展存在疑问。据市调分析，居民对该区域的知晓状况如下：区犊知幅况统计改不清楚，6居民对该区域的I房产开发购置承认度如下表所示:区域购房认可表区域

13、购房认可表承认消费者中90%以上为石桥镇当地居民。在不承认的消费群体中，80%以上认为该区域不具有发展潜力，水泥厂污染严重，离城区远，购物、工作不以便三、项目SWoT分析及对应的营销对策1、项目SWOT矩阵分析S（Strength优势）1、作为首座规模性楼群，区域影响力大2、处新城区开发关键地段3、周围环境安静，小区绿化率高k会展中心建筑集中商业效应5、离规划中的沱四桥距离近，发展潜力大WSeakne88劣势）1、无成熟口岸2、周围小区配套尚未完善：3、道路未通；4、公共交通落后，乘车不便；5、未形成居住大小区环境，周围居住气氛不浓，人气未旺；6、区域承认度差0（OPPOrtUnitY机会）1

14、、宏观经济回稔向好：2、各地房产开发刺激楼市，楼市有效需求逐渐回升；3、置业投资概念又有昂首；4、房改政策影响日益深远，置业人士增长；5、东城新区规划前景很好，将成都经济效应与都市发展连接，刺激本土消费；6、都市重心迁移，政府职能部门迁至东城新区；7、规划修建沱四桥，连接成渝高速，缩短车程；8、炒房团增多，房价上涨一定程度上刺激消费。T（ThreatJp1、旧城区新盘较多，有竞争压力；2、政府规划修建的沱四桥尚未动工，悬念较大：3、周围居民区域展现破旧状态；4、环境污染严重，城镇经济略显滞后；5、目前楼盘空置压力大，新推楼盘供应量上升，整体市场竞争更趋剧烈。6、炒房团过多，市场经济泡沫增多。2、项目营销对策综合前面的SWOT分析，提出对应的针对性营销方略如下：（1）针对“S（优势）+W（劣势）组合”的对策：在项目包装、宣传、推售时要灵活运用整合营销传播手段和营销组合工具彰显项目优势，消