某商业物业项目管理办法.docx

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1、某商业物业项目管理办法（建议稿）二OO九年五月编制说明根据公司规范性文件制定本管理办法，要紧针对物业项目的一些特殊性与专业性，是公司现行管理制度的外延与补充。本办法条文中如发生与公司新颁布的制度等规范性文件相冲突时，本办法将做出修改直至遵从公司规范，并随着物业业务的进展逐步增删、修订与完善。物业项目管理办公室X二OO九年五月目录一、物业项目组织架构示意图二、岗位职责4（一）物业主管（主办）工作职责4（一）招商专员岗位职责5（三）物业专员岗位职责6（四）车场专员岗位职责7（五）物业内勤岗位职责8（六）车管员岗位职责9三、物业项目管理制度、流程10（一）考勤管理制度10（一）物业项目薪酬管理制度1

2、2（三）物业项目考核制度14（四）首问责任制15（五）物业安全管理制度16（六）停车场管理制度17（七）物业值班制度19（八）交接班制度及流程201、车辆管理员交接班制度202、物业交接班制度203、交接班流程21（九）巡查制度21（十）房屋接管管理22 接收物业管理办法22 设备机房接管验收27（十一）二次装修管理制度及流程28 二次装修管理制度28 装修管理流程30（十二）租赁管理办法及流程31 租赁管理办法31 租赁移交管理办法32 流程32四、安全应急预案33（一）消防安全应急预案33 火灾报警33 物业工作人员的任务：34 常见治安应急处理办法34（二）治安应急预案34（三）水灾害应

3、急预案35（四）疏散应急预案36一、物业项目组织架构示意图物业主管（主办）组织架构说明：按目前公司组织架构，物业项目办公室隶属公司人力资源部管辖，人事行政管理权、财务管理权均归公司人力资源部、财务部直管，物业主管（主办）履行物业日常工作管理权，并保证公司物业项目的正常动作及进展。物业项目设办公室主管（主办）1人，下设招商专员、物业专员、车管专员、物业内勤各1人、车库管理员工若干人。车管专员与招商专员可根据以后业务进展而设岗。二、岗位职责（一）物业主管（主办）工作职责1、严格执行公司各项规章制度，并监督实施。2、根据上级部门下达的年度经营计划，编制年度、物业出租、招商计划书，并具体落实执行。3、

4、负责产权物业的购入及出租出售，办理有关手续及房屋交接管理。4、要紧负责公司产权性物业的经营性管理工作，具体履行本公司物业产权的权利与义务，最大限度发挥物业价值，为公司增创效益。5、协助部门经理创立并完善内部管理制度、工作标准及流程等。6、负责与各物业管理公司与有关单位建立良好的沟通渠道，为物业的正常有序开展制造良好的外部条件。7、负责所有物业项目的日常管理。包含：建立安全保障体系,协助物业安全的检查、有关工作的组织实施；初审与所在物业管理公司签订的管理协议；车场经营管理工作，物业招商管理工作并跟踪、督导招商工作的进展及法律咨询、合同的谈判、签订。8、对本公司投资的物业附属设备设施进行日常监管，

5、按照上级批准的运行保养计划落实责任。9、对重要公文的姐I、传达、督办与实施，保寺政令畅通。10、负责物业项目办公室的具体行政、人事管理。如：规范日常办公管理；规范员工行为管理；员工思想教育；员工职业技能培训与指导；员工绩效考核等。11、完成总经理与上级部门临时交办的其它工作。（二）招商专员岗位职责1、严格执行公司各项规章制度，服从管理。2、协助物业主管（主办）负责公司商业物业的招商工作。3、按照公司下达的招商任务编写年度、月度招商计划书并负责具体实施。4、协助收集、整理、归纳市场行情、价格，与新项目、竞争对手、客源等信息资料，提出分析报告，为部门业务人员、领导决策提供参考。5、定期向物业主管（

6、主办）汇报工作情况与客户跟踪情况，定期进行工作总结，提高工作计划性与有效性。6、负责招商的前期谈判与招商书的起草、签订，并负责出租的后期管理及出租费用的按期收取。7、建立客户数据库，负责公司租赁合同及其他招商文件资料的管理、归类、整理、建档与保管工作。8、负责各类经营指标的月度、季度、年度统计报表与报告的制作、编写，并随时答复领导对销售动态情况的质询。9、负责监查客户的意见或者信息的记录及回访工作。10、具备较强的组织协调及沟通交际能力，勤奋敬业。IK完成领导交办的其他工作。（三）物业专员岗位职责1、严格执行公司各项规章制度，服从管理。2、同意物业项目主管（主办）的直接管理，对其工作负责。3、

7、负责物业管理工作的组织实施，收集物业各类数据，为编制物业管理、租赁收支等计划提供科学根据，具体执行物业管理计划的编制工作。4、负责与有关单位的协调、沟通，并建立良好的合作关系。5、按时记录并核对水电起止度、水电费的支出及收取，负责物业租赁费的催收。6、负责物业购入及出租出售的具体事务，严格按照房屋残管理制度执行房屋购入及出租出售有关交接手续的办理。7、负责落实租赁产生的工程或者维修事务初步方案，并监督实施。8、每天不定期巡查物业的消防、安全、清洁及车库智能系统的检查，做好巡查记录。9.处理前期物业项目的突发事件并及时上报领导。10负责下属员的工作培训及督导。6.完成领导临时交办的其它工作。（四

8、）车场专员岗位职责1、严格执行公司各项规章制度，服从管理。2、同意物业项目主管（主办）的直接管理，对其工作负责。3、负责车场管理工作的组织实施，按时提交年度、月度工作计划及总结。4、负责与有关单位的协调，保护车库经营正常运作。5、负责车场有关资料、图纸的收集及保管。6、负责车场突发事件的前期处理并及时上报领导。7、负责车场智能系统操作的指导、监查管理并简易保护，保证系统的正常运行。8、严格按照车库管理制度每天不定期巡查各车场的消防、安全、清洁，检查车辆的摆放情况，保证车库及车辆的安全，做好巡查记录。9、负责对车管员工作技能的培训及督导。10、负责车管员的招聘录用及储备工作。IK完成领导临时交办

9、的其它工作。（五）物业内勤岗位职责1、严格执行公司各项规章制度，服从管理。2、同意物业项目主管（主办）的直接管理，对其工作负责；涉及物业租金的收取及费用支出管理、物业维修保护费用的结算、办公室日常费用管理等工作直接对财务负责，但要同意物业项目主管（主办）的监督检查，以保证资金的安全及项目的正常运转。3、按时提交年度、月度工作计划总结。4、负责物业租金的催收，保证资金及时到位。5、按照财务实施细则，严格执行收、付款手续，及时登记每一笔收、付款金额，建立收、付款日记帐与银行票据登记台帐，正确办理票据结算与现金收付，按规定制作各类报表，并按时向总公司及有关人员填报各类账务报表。6、负责印章管理与票据

10、保管，建立发票领用登记台帐，定期核对清理发票。7、负责物业项目备用金保管及明细帐目，严格按照公司财务制度及时报销。8、负责员工工资及福利费等的发放。9、负责车库智能系统月停续期工作。10、协助物业巡查工作，并做好巡查记录。IK负责办公用品的领用、登记、发放及保管。12、负责办公室接待、接转电话，传真收发与电话登记等日常办公事务。13、文件、会议资料的打印、复印、整理及归档。14、负责物业项目所有资料、公司发文、收文等的整理、归档，建立借阅制度，保证档案资料的安全、完整，严格遵守公司的保密制度。15、完成领导临时交办的其它工作。（六）车管员岗位职责1、严格执行公司各项规章制度，服从管理。2、实行

11、24小时轮番值班，服从统一安排调度，严格遵守谡班制度，认真填写交接班记录，做交接清晰，责任明确。3、负责对停车场（库）的汽车、摩托车管理及车库（场）内及值班室的清洁工作。4、负责指挥区内车辆行驶与停放，提醒与指挥司机按路线行驶，按定位泊车，维持停车秩序，认真填写车辆出入登记表，儆蹿一物台杆记导遗漏。5、按规定与标准收费，开具发票，及时缴纳营业款。6、负责对停车场的消防、安全、清洁进行巡查，发现安全隐患及时记录并立即报车管专员或者物业项目主管（主办）。7、随时对道路与停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全，发现漏油、漏水，未关车窗、车门，未关车灯，应即时通知车主（司机）,做好记录，时报告车场专员。8

12、、维持道口交通秩序，保证道口畅通无阻。9、发现进场车辆有损坏时应向车主（司机）指出，并作好记录，使责任分明。10、2.5t以上的货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车、车场规定不得入内的车辆与载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止放行进入车库。Ih禁止车主在停车库进行试乘试驾的行为，及时制止其它有可能引发安全隐患及不正当行为。12、严守岗位，不得撤离职守，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各类问题。13、完成领导交办的其它工作。三、物业项目管理制度、流程（一）考勤管理制度物业项目办公室全体员工的考勤管理，严格执行公司行政制度员工考勤与休假制度有关规定。针对物业项目的特殊性，

13、增加下列几点内容。1、物业办公室增加夜间巡查考勤：每周至少有一次不定期不定时的夜间巡查，巡查内容：所有物业的安全、消防、清洁与车管员有关工作记录的检查、核对等，做好巡查记录以备查。物业项目主管（主办）通过巡查记录与车库监控进行夜间巡查工作检查。2、外出巡查或者处理情况时需告知物业管（主办），并要有巡查及处理情况的有关记录及结果。3、车管员交接班时间为8：30,必需提早30分钟到岗，做好交接班手续，进行物品清点，对车库安全、停放车辆情况进行检查确认，在交接记录本上签名确认。完成清洁工作。物业办公室负责人每天对交接情况进行检查核实。4、车管员要服从安排，严禁私自换班，一经查实按公司有关规定扣罚。5

14、、车管员如需辞职者，需提早半月提出申请。临时离职者当月奖金及福利费不予计发。6、车管员因事请假半小时T小时内，可向车管专员请假，超出1小时须向物业项目主管（主办）申请，获得同意方可请假。扣款按照公司员工考勤制度执行。7、外出吃饭时间操纵在1小时以内，超出10-30分钟按迟到处理，超出30分钟以上按无故旷工处理。（二）物业项目薪酬管理制度物业项目办公室全体员工的考勤管理，严格执行公司行政制度员工薪酬管理制度有关规定。但因物业项目存在招商与销售,针对物业项目的限性，增加下列薪酬管理制度。1、为激励物业员工工作积极性，员工工资除按照公司的薪酬制度执行外，可将招商及销售的业绩按比例提成，在公司规定的薪

15、酬上，按营业额的3%提成。2、物业安全工作是重中之重，公司设立安全奖，全年无重大安全事故，隐患查处率为IO0%,物业所有员工即可获得200元安全奖。假如出现安全责任事故，则按照绩效考核办法扣罚。3、由于车管员职位较特殊，故薪酬制度单列车员管薪酬由四部分构成：基本工资+工龄工资+绩效奖金+福利费基本工资：755元/月工龄工资：按进入公司满一年后始计，第二年开始每满一年每月给予工龄工资20元。工龄工资以五年封顶，即入司工作满五年后不再递增计算工龄工资。绩效奖金：奖金按如下标准计提以本车库当月收到的临停车收入为基数，其该收入在一万元以内（含）则提取其中10%作为奖金，若该收入在一万元以上则按超出部分再计提5%作为奖金，原则上由该车库所有车管员平均分配。（本条规定目前仅适用于江南明停车库）。为车库新增月票停放客户的，则每新增1个客户按10元/人的标准奖励给当值经办车管员。公司将根据各车库的运营情况保留每季度调整奖金计提比例的权