某县城基准地价技术报告.docx

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1、某县城基准地价技术报告第一章概述1一、基准地价更新工作的理论根据I二、基准地价的内涵2三、基准地价更新原则3四、积石山县城区基准地价更新工作的思路与步骤4第二章用市场资料估算各类用地样点地价6一、土地还原利率的确定6二、样点交易参数修正7三、土地开发程度修正9四、样点地价计算方法9第三章积石山县城区基准地价的确定与分析15第一节商业用地基准地价的确定与分析15一、商业用地样点地价的测算结果15二、商业用地基准地价的确定15三、商业用地基准地价测算结果分析16第二节住宅用地基准地价的确定与分析18一、住宅用地样点地价测算结果18二、住宅用地基准地价的确定18三、住宅用地基准地价测算结果分析19第

2、三节工业用地基准地价的确定与分析20一、工业用地样点地价测算结果20二、工业用地基准地价的确定20三、工业用地基准地价测算结果分析21第四章积石山县城区基准地价变动分析22一、积石山县城区基准地价变动分析22二、积石山县城区地价变动原因分析24第五章积石山县城区基准地价修正系数表的编制26一、基准地价修正系数法评估宗地地价的原理26二、基准地价区域、个别因素修正系数表编制27三、基准地价容积率修正系数表编制29四、基准地价土地开发程度修正表编制30五、宗地地价出让年限修正31六、宗地地价的楼层比例分摊32第六章积石山县城区土地级别及基准地价验证34一、土地级别与基准地价验证34二、积石山县城区

3、基准地价修正系数表的验证34第七章积石山县城区基准地价应用建议36附表38第一章概述土地价格是国家土地所有权在经济上的表达，上版基准地价的评估为利用经济手段强化土地资产管理，促进土地使用制度改革，规范土地市场，为全面、科学、合理地使用与管理城镇土地提供根据。近些年来，随着积石山县城区经济与社会的不断进展，城市建设日新月异，土地市场交易越来越频繁，土地市场的进展客观上需要对基准地价进行更新。一、基准地价更新工作的理论根据积石山县城区土地估价的要紧理论根据如下：1、马克思的地租地价理论马克思的地租、地价理论不仅具有重要的理论价值，而且具有重要的现实意义。地租资本化使土地具有价格，土地价格实质上是地

4、租的价格。地租、地价的本质是由土地所有权的性质决定的，它们是土地所有权借以实现的经济形式。土地有偿使用实质上是土地所有权在经济上实现的一种形式，是取得土地使用权的经济条件，是土地价格的一种具体形式。因此，马克思的级差地租理论与地价是地租资本化的理论是进行地价评估的理论基础之一。2、城市土地区位理论，城市土地区位是自然、经济、社会各要素之间相互联系与相互作用在空间位置上的反映。从区位理论出发，城市土地区别于其它生产要素的最大特点之一就是因相对位置不一致产生不一致的使用价值、不一致的经济收益与不一致的地租量。在城市中，由于土地区位差异，使得同类行业在不一致区位上获得的经济收益会相差很大，不一致行业

5、在同一位置上的经济收益也会相差很大。因此，城镇土地收益水平与资本价值（地租、地价）几乎完全取决于土地的宏观、中观、微观区位条件，而土地的利用方式则很大程度上又取决于地租或者地价水平。土地价格是衡量土地需求与竞争强度的最好尺度。随着质量与与外界联系方便程度而变化。在积石山县城区的土地估价中，根据土地区位差异划分了土地级别，并以此从宏观上测算与操纵基准地价，并进一步根据区位通达性等微观条件，评估宗地价格。3、城市规划理论城市规划是为了实现一定时期内城市的经济与社会进展目标，确定城市性质、规模与进展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局与各项建设而进行的综合部署与安排。城市土地定级估价与城市规划密

6、切有关。其中最重要的内容是土地利用规划，合理安排各项建设用地，力图使所有用地达到最佳利用。合理的土地定级估价成果可为城市规划提供根据，而城市规划操纵与确定的土地用途、建筑密度、建筑高度与容积率等指标是对城市某宗宗地价格的约束条件，将直接影响到评估结果。4、城市建设的空间变化积石山县城区北侧紧邻北山，南侧与南山相接，周围山体山峦起伏，两山之间用地平坦，用地呈东西向带状分布，用地受吹麻滩河分隔成南北两片，现有城区在北岸，河流的阻隔作用在一定程度上制约了南片区的进展。城区交通要紧依靠国道与省道对外联系，省道309是城市的要紧对外交通干道，城市的要紧出口位于南侧，城市的长途客运站位于县城中部，临夏路南

7、侧。由于受地形地貌的限制、历史的进展了影响，城市空间要紧依托吹麻滩镇向周围地区扩展，初步形成紧奏的城市进展形态。积石山县城的未来进展要紧是沿由吹麻滩河自然形成的进展轴线，南北方受山体阻隔，向东为污水处理厂与垃圾填埋场，应限制进展，向西地势平坦，适宜建设用地多，是城市进展的要紧方向。积石山县城吹麻滩河以南工业园区已初建规模，因此也成为城市进展的一个方向。积石山县县城用地进展方向为：以向西进展为主，完善基础设施，考虑跨吹麻滩河以南进展，城市整体进展呈“西拓南跨”之势。二、基准地价的内涵基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定土地开发程度（此次设定土地开发程度是六通一平）与设定容积率条件下，对现状利用

8、条件及现状开发程度条件下不一致级别或者不一致均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。积石山县城区此次估价期日设定为2012年1月1日。设定土地开发条件（平均土地开发程度）与现状利用条件均指六通一平，六通是指供水、排水、通路、通电、通讯、供热，一平指场地平整。法定土地使用权最高出让年限商业用地40年、工业用地50年、住宅用地70年。根据调查及有关单位提供的资料，设定容积率取积石山县城区不一致用途土地平均容积率，计算结果为商业：1.8,住宅：1.5,工业：0.7o三、基准地价更新原则根据中华人民共与国国家质量监督检验检疫总局公布，

9、于2002年7月1日实施的城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)(下列简称规程)的规定，积石山县土地估价应遵循的基本原则如下：1 .遵循预期收益原则：指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为根据的原则。2 .遵循替代原则：指土地估价应以相邻地区或者类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为根据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。3 .遵循最有效利用原则：指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。推断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求与最佳利用程度等。4 .遵循供需原则：指土地估价要以市场供需决定

10、土地价格为根据，并充分考虑土地供需的特殊性与土地市场的地域性。5 .遵循报酬递增递减原则：是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。6 .遵循奉献原则：是指土地总收益由土地及其它生产要素共同作用的结果，土地的价格可由土地对土地收益的奉献大小来决定。7 .遵循变动原则：指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。8 .适当考虑规划原则：各类影响土地利用的规划，如城市规划、土地利用规划与各类专项规划等对土地的利用方向、强度、收益都有着不一致程度的影响，继而影响土地的价格。特别关于在评估期日内正在实施的规划项目应予以

11、着重考虑。四、积石山县城区基准地价更新工作的思路与步骤1、总体思路积石山县城区基准地价更新技术路线是以土地定级成果为基础，以市场交易资料为根据，使用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法等评估方法测算地价，并使用样点地价平均值的方法确定基准地价。在测算出的积石山县城区各级各类用地基准地价的基础上，按照规程规定，编制积石山县城区基准地价修正系数表，以便进行积石山县城区宗地地价评估。2、估价资料的调查、整理、分析与估价数据库建立随着积石山县城区进展，与流通体制的改革与市场的不断发育与完善，城市土地的资产与资源二重性得到充分表达，为积石山县城区市基准地价评估提供了详实可靠的资料根据。在评估过程中

12、，对区域内商业、住宅、工业各类用地的基本情况进行了广泛地调查（调查表使用规程附录部分的有关表格），内容包含：转让、商品房房屋出租、房屋买卖、土地使用权出售、征地等，还对土地利用与管理政策、税费标准、物价指数、银行利率、投资收益率等土地估价所需的各类资料进行了广泛的收集；然后通过归类、整理、审查、检验，把一些缺乏要紧项目、填报数据不符合要求与明显偏离正常情况且又难以找出偏离原因的样本剔除，然后利用CARELAND系统对所收集的样本资料进行方差统计检验，剔除了一部分样点。本次调查共收集各类样本411个，积石山县城区的样点资料涉及到餐饮、教育、医疗、食品加工、木材加工、玻璃加工、纺织、百货等出租用途

13、，其绝大多数分布在沿街两侧。由于近几年来土地使用与流转管理方式的规范化，积石山土地交易都使用“招、拍、挂”的方式，经反复筛选与检验，获得可靠性与代表性强的有效样点13个，其中商业、住宅、工业有效样本各有2、5与6个；最后用其计算积石山县城区商业、住宅、工业基准地价。3、分土地级别与用地类型测算地价在拥有前述大量样点地价资料的基础上，使用下列公式测算不一致用地类型各级别基准地价：Pla二%pliM式中：Pla-级别的单位面积地价；Pli-级别内各样点的单位面积地价;M级别内有效样点数。4、基准地价的确定与结果分析将初步计算的基准地价，征求有关部门与专家的意见，并对基准地价进行合理性与客观性分析，

14、从现状土地效益与预期土地收益两方面出发，确定各级土地基准地价，最后绘制商业用地、工业用地、住宅用地级别基准地价图。5、基准地价修正系数表的编制根据规程要求，选择区域因素与个别因素等要素进行基准地价修正,确定积石山县城区基准地价修正体系，并编制积石山县城区基准地价修正系数表。6、编写积石山县城区土地基准地价技术报告根据规程要求，结合积石山县城区土地估价工作的实际，编写积石山县城区基准地价更新技术报告。第二章用市场资料估算各类用地样点地价一、土地还原利率的确定在基准地价的评估中，土地还原利率是十分重要的参数，其与地价呈反比关系。确定土地还原利率的方法很多，根据规程，并结合积石山县实际，使用下列两种

15、方法确定土地还原利率：安全利率加风险调整值法：即土地还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债利率或者一年期定期存款年利率，地价更新基准日一年期定期存款利率为3.5%；风险调整值的大小由市场风险因素因子对土地市场的影响程度决定，市场风险调整值二（风险因子权重值因子风险调整值）风险因子及其权重值应根据估价对象所处地区的社会经济进展与土地市场等状况对其影响程度而确定。投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各类有关类型投资按它们的收益率与风险大小排序，然后分析推断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。投资收益法是将购买地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为综合还原利率，按下式计算：R=MRm+（I-M）Rc+Rc式中：R综合还原利率M-贷款价值比率，即抵押贷款额占地产价值的比率RnL抵押贷款综合还原利率，即第一年还本付息额与抵押贷款额的比率Rl自有资本要求的正常收益率Rl待估地产项目风险调整系数（该系数按零值计）在确定土地还原利率时，注意了不一致土地权利、不一致土地使用年限、不一致类型及不一致级别土地之间还原利率的差别。根据积石山县房地产业的平均投资利润率、房地产投资的贷款利息、固定资产投资贷款利息等，通过对各类用地投资风险