物流园建设的财务评价与风险分析.docx

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1、物流园建设的财务评价与风险分析摘要当下，经济新常态成为热门，适应新时期的经济战略成为必然趋势。物流园区作为物流企业和设施的集中地，凭借其具有的节约土地、降低运营成本、减轻环境压力、改善城市交通和促进区域经济发展等多功能性所产生的优势，在新时期经济发展中在物流行业必将占有较为重要的一席之地。因我国起步较晚，目前的物流园区发展还未形成较为完善的体系，不同地方因其环境因素存在着各自的问题。物流园由某地产集团和投资方共同出资建设，该园区拟建于筑鱼圈港口商贸物流产业园区内，将以现代物流技术以及电子商务手段为支撑，打造以港口及商贸物流业务为基础的某集团公司转向社会物流类项目的示范基地。该园区的建设的目的是

2、想提升统鱼圈整体物流水平，改善地区快速发展的经济与落后的物流产业发展不匹配的现象。本文通过对国内外物流园区发展的理论研究，归纳存在的问题和提出的对策。并以物流园区作为案例，通过SWOT分析法对其进行研究，分析其内外部环境,具有的优势以及存在的问题。为了让其物流在园区建设过程中更有针对性,提出了加强宣传效果，促进招商力度，完善管理体系，提高运行效率的对策。将自身打造成省级物流园区示范点，为国家经济发展作出自己的贡献。关键词：物流园区；SWOT；优势；效率AbstractInthe18thsessionofthecentralplenarysession,thenewnormaleconomybe

3、camepopular,toadapttothenewperiodofeconomicstrategybecomeinevitabletrend.Logisticsparkascentreoflogisticsenterprisesandfacilities,withitslandsaving,reducingoperatingtraveler,reduceenvironmentalpressureandimproveurbantrafficandpromoteregionaleconomicdevelopmentversatilityofadvantages,suchasintheecono

4、micdevelopmentinthenewperiodwilloccupyimportantpositioninthelogisticsindustry.Becauseofourcountrystartslate,thecurrentlogisticsparkdevelopmenthasnotyetformedarelativelyperfectsystem,differentplacebecauseofitsenvironmentalfactorsexistintheirrespectiveproblems.1.iaoningJintailogisticsparkfundedjointly

5、byJintairealestategroupandtheinvestor,theparkplannedinBaYuJuanporttradelogisticsindustrialpark,willsupportedbymodernlogisticstechnologyande-businessmeans,tobuildonthebasisoftheportandtradelogisticsbusinessofBeijingcoalgrouptosociallogisticsclassprojectdemonstrationbase.Thepurposeoftheconstructionoft

6、heparkistopromotetheoverallleveloflogisticsofBaYuJuan,improvetheregionsrapideconomicdevelopmentandbackwardlogisticsindustrydonotmatch.Thisarticlethroughtothestudyofthetheoryofthelogisticsparkdevelopmentathomeandabroad,summarizedtheproblemsandcountermeasuresareputforward.TakingLiaoningJintailogistics

7、parkasanexample,throughtheSWOTanalysismethodtostudy,analyzetheinternalandexternalenvironment,advantagesandproblemsexistinginit.Inordertomakeitslogisticsmoretargetedintheprocessofitsconstruction,putforwardtostrengthenpublicity,investmentpromotion,perfectmanagementsystem,improvetheefficiencyofcounterm

8、easures.MakeitselfintologisticsparkinLiaoningprovincedemonstrationsite,tomaketheirowncontributionstonationaleconomicdevelopment.Keywords:logisticspark；SWOT；advantage；efficiency目录摘要IAbstractII目录Ill1绪论11.1 研究背景及研究意义11 .1.1研究背景12 .1.2研究意义21.2 国内外研究现状及文献综述21.2 .1国外研究现状综述21.3 .2国内研究现状综述41.3 研究内容和方法51.3.

9、1研究内容51. 3.2研究方法72物流园区建设及运营规划82.1功能定位分析92. 2需求分析122. 2.1区域政策环境122 .2.2区域经济环境133 .2.3港口物流环境142. 2.4货运市场分析162. 2.5专业市场物流需求162. 3建设规模分析192. 4选址分析222 .5建设规划方案253 .6物流园区运营方案292. 6.1园区投资开发商运营架构292. 6.2经营物资种类302. 7招商计划分析303园区建设及运营的财务分析322.1 项目投资估算322.1.1 投资测算编制说明322.1.2 项目建设投资估算322.2 项目资金估算353. 2.1项目股东投入组成

10、353. 2.2项目股东总投入资金使用计划363. 3一期项目投资现金流量预测383. 4主要盈利来源404物流园建设与运营的风险分析及对策414. 1物流园建设SWOT分析415. 2园区建设与运营的风险分析434. 2.1市场风险分析435. 2.2经营风险分析456. 2.3财务风险分析457. 2.4招商风险分析464.3 园区建设与运营的风险对策464. 3.1市场风险对策465. 3.2经营风险对策466. 3.3财务风险对策467. 4.4招商风险对策474.4 管理资源配置建议474.4.1管理经营理念474.4.2人员培训485结论与展望495.1结论495.2研究展望49参

11、考文献错误!未定义书签。学位论文原创性声明错误!未定义书签。学位论文数据集错误!未定义书签。1绪论1.1 研究背景及研究意义1.1.1 研究背景全国物流园区发展规划（20132020年）（简称规划），明确了全国物流园区的发展目标和总体布局，为物流园区发展画出“路线图”。北京、天津等29个城市确定为一级物流园区布局城市，石家庄、邯郸等70个城市确定为二级物流园区布局城市。物流园区布局城市可根据实际需要建设货运枢纽型、商贸服务型、生产服务型、口岸服务型、综合服务型等不同类型物流园区，到2020年，基本形成布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区网络体系。规划为我国物流园区的发展起到了指

12、示和牵引作用，由于我国物流业发展水平还比较低，物流园区在规划、建设、运营、管理以及政策方面还存在着建设发展有待规范、设施能力有待提高、服务功能有待提升、经营管理体制有待健全、政策扶持体系有待完善等一些问题,1o中国物流与采购联合会联合中国物流学会2011发布的第三次全国物流园区（基地）调查报告显示物流园区增幅明显，说明其背后还存在着大量的需求。物流产业的发展已成为21世纪中国经济发展的一个重要产业部门和新的经济增长点，博鳌亚洲论坛2014年年会开幕大会上，李克强总理特别强调推进“一带一路”的建设，为中国物流产业指明了新的方向。作为新兴的服务部门，已进入全面快速发展阶段，而沿海开放城市、重要的枢

13、纽城市和中心城市等将成为区域物流市场快速发展的主要基地。本文基于上述背景，对地产物流园建设项目进行多方面分析，外部环境和自身的优劣势也得到了进一步的阐述和释义。尤其是物流园区的功能定位方面，有较强的理论分析。为物流园区的建设及运营提供了有力的理论支撑，对项目的规划具有指导意义。通过对物流园建设进行财务评价和风险分析，判断出金泰物流园建设的可行性及未来发展的可持续性。1.1.2 研究意义物流园区是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模和具有多种服务功能的物流企业的集结点。对于物流行业来说物流园区的作用将为整个行业

14、的发展带来新的契机。对物流园区的规划、建设和运营的研究将会进一步提升物流园区建设的科学性、合理性和针对性。因此，本文具有如下意义。理论意义方面。随着物流行业的发展和物流园区建设的井喷，国内专家学者对物流园区的研究也越来越多。有的是通过文献和查阅资料来提出自己的观点，有的是借鉴国外的经验给我国物流园的建设提供参考建议，有的是通过实地调研来发现问题。因此,对物流园区的研究能为园区建设相关者提供较为实用的建议,同时，也能促进我国物流园区的发展。物流园区在建设初期就将理论研究结合环境因素运用到筹建过程的情况较少发生。此次通过对金泰物流园建设项目的分析，能给物流园区的理论研究找到一个可实施的理想场所，能

15、为理论研究的可靠性做一次检验，从而能更加提升理论研究的说服力，并为国家合理规范物流园区建设提供理论支撑。实践意义方面。金泰物流园建设项目通过理论指导，能在一定程度上，减少成本，增加收益。通过SWc）T分析，找出其优劣势，让其进一步完善管理体系，提升运行的效率。而且园区合理建设和有效运行后，可以作为省级甚至全国的物流园区示范基地。也为其他地区物流园区的建设提供了参照。1.2 国内外研究现状及文献综述1.2.1 国外研究现状综述国外物流园区发展、建设各有特点，其中以日本和德国的物流园区最具代表性。德国位于欧洲中部，周围有9个邻国，是欧盟成员国之一。德国物流在欧洲各国的物流发展中是最好的，其物流园区的建设也处于世界领先的地位。德国物流园区建设从20世纪80年代开始，90年代德国联邦政府限购在全国进行了两次物流园区规划，物流园区的发展目标由满足公铁联运需求逐步转移到满足客户需求、提供物流解决方案等。德国现已初步形成覆盖全国、辐射欧洲的物流网络，物流园区发展呈现较好的经济和社会效益。德国物流园区发展速度之所以如此之快，与物流园区的建设运营模式不无关系。在德国，其货运靠集装箱或大型厢式车运输的方式约占95%。此外，德国在发展物流的过程中注重对环境和生态的影响，并形成了具有自身特色的管理模式及运营