泓梅溪四季项目商业实施计划.docx

《泓梅溪四季项目商业实施计划.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《泓梅溪四季项目商业实施计划.docx（24页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、和泓梅溪四季商业2023年下阶段营销执行方案一、财务指标销售指标：5000万销售时间节点：2023年7月25日至2023年10月31日二、项目商业物业前阶段销售分析一期商业物业产品状况一层二层三层-20137.30-22831.59-10198.25-11967.55101114.01-20244.16-22932.48-10285.37-12071.7210270.32-20333.37-23032.48-10387.02-12192.2310399.12-20477.45-23131.59-10487.02-122107.6010499.12-20537.26.23223.65-10587

2、.02-12354.3910599.12-20637.26-23355.97-10687.02-12440.7910699.12-20744.16-23455.97-10783.40-12539.5110768.34-20833.60-23562.19-108118.90-1264137108136.36-20933.603673.65-10961.45-12761.8310967.22-21044.16-23736.50-11079.73-128107.6011089.44-21137.30-23846.36-Ill79.73-12954.39Ill89.44-21281.41-23946.

3、36-11270.11-13040.7911276.69-21370.74-24035.02-11370.11-13139.5111376.69-21472.10-24132.78-11470.11-132413711476.69-21572.10-24231.72-11570.11-13361.8311591.70-21672.10-24345.34-11628.55-134106.2211688.31-21772.10-24436.50-11728.55-13554.4511773.29-21869.10-24546.3611867.55-13640.1611877.54-21998.51

4、-24646.3611963.83-22050.92-24735.02-22166.06-24832.78-22266.06-24931.72-22358.09-25045.34-22458.09-25135.73-22558.09-25246.25-22658.09-25346.40-22723.65-25434.61自3月1日到6月5日，商业客户总计来访118批，成交商铺20个，成交商铺产品分布状况如下：一层西段8个，南段3个；二层西段5个；三层西段4个。和泓梅溪四季商业盘未成交重点意向客户分析表意向铺号面积按揭单价按揭总价客户接受价格客户接受总价价差差额幅度-21044.1630703.

5、1713558521800079488012703.1741.37%-23355.9735685.9719973442800015671607685.9721.54%-21869.1038762.5726784933100021421007762.5720.03%-23562.1935657.7022175522600016169409657.7027.08%西南面3层302.9712635.4638281641000030297002635.4620.86%西南面2层327.621165.48693381211000360360010165.4848.03%-23455.9735685.97

6、19973442800015671607685.9721.54%-22932.4842722.2813876203300010718409722.2822.76%-23736.5026487.92966809180006570008487.9232.04%平均值：28.36%三、整体营销方略1、推盘方略及销售控制方略（D产品分析：目前对外可售产品为一期西段、南段商铺，北段暂未推出；从已售产品分布状况来看，客户选择的基本上是位置很好（位于主出入口的两侧）日勺铺面；来访合计118批，成交13批（20个铺），从未成交客户来看，重要原因集中在两方面，一是所能选择日勺产品不能满足客户心理预期，二是价格高

7、于客户心理预期。2、定价方略：总价控制原则，突出产品的高性价比优势；缩小同价值单位日勺价差，做到均好性价格；突出不一样价值单位日勺价差，到达挤压销售日勺目日勺。参照周围在售项目销售价格及出租物业日勺租金价格水平租金还原法估算道路名称租金价格枫林三路西段20-50元11f月之间；枫林三路中段80-12011f月之间；枫林三路西段（紧靠西站）220-500元/Hf月之间，价格拉差较大；咸嘉湖西路（麓景路以东）60-130元/m,月之间咸嘉湖西路（麓景路以西）30-65元11f月之间麓枫路30-60元11f月之间麓云路55-70元11f月之间；考虑到项目地处梅溪湖新城CBD未来发展关键位置，商业未来

8、前景相对比较乐观，现初步按河西中等商业租金水平评判项目板块租金水平，取80T10元/肝的租金水平。初步估算项目销售均价：80*12/6妒16000,110*12/6妒22023,提议项目三层整体销售均价：（16000+22023）2=L9万元/肝市场比较法测算项目整体销售均价在售项目名称商业体量铺位大小（m2）销售价格地段、人流、产品质素等综合打分好莱城街铺二层1.5万行，商业综合体4万户（未建）32110三年返租均价2.8万80和泓梅溪四季街铺三层，一期7277m230-118三层成交均价2-2.1万75金茂梅溪湖街铺二层，街铺5500f（共8个）260-4002.4-2.5万（三年返租）7

9、8梅溪青秀街铺二层，一期7000m2100-200（1托2）1.6-1.8万70骑龙大街街铺二层，12023ma15-60报3.2万，成交2.4-2.9万78万科城市花园街铺二层，7000m220-571.5-3.2万整体均价2.1万82麓谷明珠街铺二层,4500m218-45一层2.6万80二层1.3万整体均价2万按市场比较法平均计算本项目日勺整体销售价格：(2.8*80%+2.l*75%+2.5*78%+1.8*70%+2.7*78%+2.l*82%2*80%)/7=(2.24+1.575+1.95+1.26+2.106+1.722+1.6)/7=1.8万元11f综合上述分析，我们提议：和

10、泓梅溪四季整体销售均价按1.8-1.9万/行进行调整。商业个数总建筑面积一层542617.55二层362483.31三层191656.351拖2(55/56#)2520.40合计Ill7277.61由于每层商业物业可售面积的不一样，通过测算，各层商业销售整体均价如下:一层销售均价：28000北段：25000；西段：31000；南段：22023二层销售均价：13000西段：14000；南段：9000三层销售均价：80003、销售折扣及权限折扣体系分项优惠名称优惠分项内比例分项内各项优惠小计总优惠付款方式折扣一次性0.9420%0.96400.952按揭0.9780%准时签约折扣5天后签约10%0

11、.99005天内签约0.99100%企业领导折扣折扣申请企业领导0.9920%0.9980不享有180%开盘期间享有5000抵10万的认筹优惠，相称于（实收总价/综合折扣）+950004、销售口径定制方略在营销团体组建完毕后，进行详细系统日勺培训，培训时间8月1日至8月5日，每天进行1个半小时培训，培训内容重要为：片区整体发展规划；梅溪湖国际新城重要工程节点；项目产品分析及卖点简介；商业销售技巧；接待礼仪；招商基础知识等。1）重视梅溪湖国际新城未来发展规划的引导；2）重视将和泓梅溪四季所处的区域发展前景与板块内其他竞品项目区别开来，要强调项目坐拥双地铁口、滨河风情（龙王港豪华游艇基地）、梅岭公

12、园与体育公园环抱、更有长郡名校指标等区位优势；3）重视项目商业规划设计理念的论述，一定要将项目退台式休闲风情商业的艺术性设计突出，强调项目这样设计是迎合国际高档商业定位；4）突出本项目作为起步区日勺商务综合日勺配套功能，突出项目的服务功能和巨大日勺发展前景及升值潜力;5、针对不一样的目的客户群体，制定不一样侧重的口径 梅溪湖周围投资客户：强调政府对梅溪湖板块的发展决心和支持力度，突出发展前景下的巨大升值潜力及产品独特时及区别于其他项目的商业稀缺性。 当地自用客户：梅溪湖重大工程节点落地的政府文献，坚定市场对区域发展日勺信心；强调项目作为配套型商务街，其服务功能日勺重要性。 外地投资客：梅溪湖的发展速度，用近来2-3年梅溪湖突飞猛进的发展数据及图片进行论述；同步结合住宅销售状况向客户强调项目所属区域未来都是高消费群体，从住宅的销售状况、销售价格、客户构造等方面综合去论述。 外地自用：强调商业发展规律，对长沙商业发展现实状况进行描述，同步结合梅溪湖国际新城日勺发展前景，向客户灌输项目商业日勺升值潜力无限。6、客户转化指标设计：意向客户：350批意向客户拓展渠道分解：CALL客30-50批；线上推广100批；线下推广100T50批；转介30-50批。 IP客户：100批成交：30-35批意向客户积累时间安排：