星河房地产业务流程管理手册.docx

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1、星河房地产业务流程管理手册业务流程管理手册手册现行版本：A/0发放编号：编制日期2005.12.10审核日期2005.12.12批准日期2005.12.20公布日期:2005-12-20生效日期：2005-12-30目录1 项目业务流程概述1.1 房地产业务流程价值链分析1. 2房地产项目开发流程结构图2项目论证2.1 项目论证阶段工作流程框图2. 2项目论证阶段工作流程关联图2. 3工作流程关键点说明3项目策划3.1 项目策划阶段工作流程框图3. 2项目策划阶段工作流程关联图3. 3工作流程关键点说明4设计管理4.1 设计管理阶段工作流程框图4. 2设计管理阶段工作流程关联图4. 3工作流程

2、关键点说明5工程管理5.1 工程管理阶段工作流程框图5. 2工程管理阶段工作流程关联图5. 3工作流程关键点说明6 销售管理1. 1销售管理阶段工作流程框图6. 2销售管理阶段工作流程关联图7. 3工作流程关键点说明7 客户服务管理1. 1客户服务管理阶段工作流程框图7. 2客户服务管理阶段工作流程关联图8. 3工作流程关键点说明8 计划管理8.1 计划管理的目的8.2 2计划管理体系8.3 项目计划的要求8.4 工作计划的分类及管理8.5 计划的编制、评审与批准8.6 工作计划的调整时机、评审及批准8.7 工作计划的执行、检查与跟踪8.8 8工作计划操纵的保障措施9招投标管理8.9 1概述9

3、.2招投标管理的目的9.3招投标管理的原则9.4适用范围9.5招标程序9.6评标方法与各项目的招标评标规定10合同管理10.1 合同管理责任分析10.2 合同条款风险分析10.3 合同履行监控11成本管理11.1 成本管理概论11.2 成本管理的组织架构11.3 3成本管理体系总体思路11.4 成本操纵目标的确定11.5 成本管理流程11.6 目标成本管理要求1 .项目业务流程概述1.1 房地产业务流程价值链分析从房地产业务的价值链分析能够看出，越靠近价值链前端，经营操作风险越大，对整个房地产开发项目的利润奉献也越大；靠近价值链后端，经营操作的风险越小，利润奉献也越小，但对组织品牌与客户价值产

4、生重要的影响。因此我们前期（投资策划、土地获取、项目策划、建筑设计）应以关注风险为重点；项目后期（销售、售后服务、物业管理）应以关注客户价值与企业品牌的提升为重点；中间过程应以关注成本管理为重点。房地产价值链分析图,铺售管理售后服务物以管理EAU.项“爱时定疏谈招标管理权在冢划土地茨取,产品实现越/逅价值铸前端，经售板作风汝越大，但对里个房地产开发项目的利我贡然越儡价值统中是如个房地产开发项E的戊本君制H同，决定了利涵的就终实现大小越拿近价值处后就，炫昔疑作风检越小，但可”快的品和力咨祖广生支号多响按照房地产项目开发过程能够分为六个大的节点：项目立项、项目策划定位、主体结构开工、开盘销售、竣工

5、、入伙；按照节点又能够将房地产项目开发过程分为六大阶段:项目论证、项目策划、设计管理、工程施工、销售管理、客服管理，各阶段的关系与要紧工作见下页图。（增加价值链分析图）项目论证阶段项目策划阶段.设计管理阶段I工程施工阶没入伙管理阶段IJ、拓展2螃蜘刖晚谗工)、I/II销售管理阶段IIIII!营销初步产口定位组织项目策划/产、品、市场及客户定位/研窕营销策划、项目推广方案策划、项目的M推广及销售前准备销售事务管:里入伙事务管理设计_概念规划设计方案设计扩初设计施匚图设i工程施工配合、销售配合及入伙配含I程设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至3备预售条件_L程胭，至，

6、蟆工验收偌隹乃/入伙而合成本估算）测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、,招标采购结算说明及图例：一、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、伙管理。II工程施工管理、销售,管理与入J项目立项7项目策划VE体结构开工7开盘销售7竣工7入伙.Yr-、一，AJt*.wAYKrAYK，一，A9.*0：代表关键里程碑:代表某个阶段（6的主导的专业任务，即其输出令点为太阶否It你去业在房话前的给入冬件.:配合专业的任务。（深圳市星河房地产开发有限公司房地产业务过程示意图）2 .项目论证2.1 项目论证阶段工作流程框图项目阶段项目论证二项目策划二设计管理工程管理二营销管理二客户服务土

7、地市场信息收集及分析初步确定拓展目标组织预可研论证组织可研论证公司内部立项办理土地获取手续置任者主管领导董事长总经理董事长董事长主管领导主贡部门营销策划部营销策划部营销策划部营销策划部资金计划部项目事务部相关部门O成本管理部O成本管理部O成本管理部O成本管理部O营销策划部O营销策划部关键输入各种土地信息O符合企业战略和经营目标的土地信息O营销市场、价格及客户调研结果O设计基础资料O项H建议书。项目预可行性研究报告O项目可行性报告O报批报建所需文件关键输出O经过分析和加工后的土地信息库中的信息O项目拓展建议书O项目建议书O项目预可行性研究报告O项目可行性研究报告O项目立项书O土地合同O建设用地规

8、划许可证前提（工作条件）工作流程后续（影响）要求项目论证项目策划设计管理工程管理销售管理客户服务O建立房地产市场信息收集渠道O建立维护市场信息库O定期分析市场信息O项目定位信息库建立的参考O产品研究信息库建立的参考O目标成本指标信息库建立的参考O工程管理信息库建立的参考O营销推广信息库建立的参考O客户服务模式信息库建立的参考房地产市场信息收集及分析O收集分析Fl标地块相关信息O投资效益框算O基于公司经营战略作出判断初步确定拓展目标O收集分析目标地块相关信息O投资效益估算组织预可研论证O收集分析目标地块相关信息O投资效益计算O项目定位依据。营销策划报告编制的依据O设计任务书编制的依据O投资指导书

9、编制的依据O项目开发指导书编制的依据O客户服务意见书编制依据组织可研论证O确定项目开发Fl标O前期项目开发时间节点O项目策划工作计划编制依据O项目设计工作计划编制依据O项目项目总体计划编制依据O项目施工进度计划编制依据O客户服务工作计划编制依据公司内部立项O收集土地获取的相关政策及程序O准备土地获取所需相关资料P办理土地获取手续2.3.1房地产市场信息的收集及分析D信息的范围：指日常的各类信息收集、分析，其中的信息包含土地信息、竞争对手的产品信息、成本信息、市场信息等。2）收集渠道：各归口部门应建立信息收集的渠道，同时在公司内部应建立信息沟通、共享的平台；3）各主责部门负责各自信息库的建立，营

10、销策划部负责土地信息、产品信息与市场信息等信息库的建立；成本管理部负责成本信息库的建立；材料部负责材料信息库建立。4）各类信息应按照相应作业文件的要求定期进行分析、总结，并把总结的结论应用到工作中去。2.3.2初步确定拓展目标D从定期分析的土地信息中甄选出目标地块，并基于公司整体战略的考虑初步确定拓展目标。甄选时应进行初步的投资效益框算，并比较不一致方案之间的投资效益差异，以追求投资效益的最大化。2）投资效益的框算应根据公司以往数据信息、市场收集的信息与基于前二者的推算数据。2. 3.3组织预可研论证1）初步确定拓展目标后，营销策划部应对目标地块组织专项的市场调研，适当时可参考外部机构提供的信

11、息。包含目标群体的选择确定、可能的目标价位、可能的风险及应对措施等等。2）成本管理部根据规划设计部提供的规划要点与成本信息库的数据，进行成本估算，形成新项目成本估算书。3）由营销策划部根据各方面信息，进行预先可行性研究，编制预可研报告。4）组织预可研论证，在论证中不断听取各方意见，修正各类方案与数据，最终取得一致意见，并形成项目预可研报告与项目建议书。2.3.4组织可研论证D在预可研阶段确定的初步规划方案的基础上，营销策划部进一步对目标地块进行专项的市场调研，收集更多的区域经济、市场与产品信息。可行性研究应该做到：a）熟悉该项目背景资料，初步推断项目操作方式，b）进行项目实地勘察与周边市场调查

12、，根据市场情况与项目特点做出初步项目定位，至少包含下列内容： 项目的档次、目标客户群； 项目大致开发周期； 项目占用公司资金情况； 项目中不一致建筑产品的种类与各自面积份额、售价。c）项目负责人可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：常规项目，易于规划的：确定各类形式产品的面积组合，取得各类形式产品含基本配套后的成本数据，作为初步经济测算的根据；特殊地形或者包含特殊配套的项目：可根据项目资料与初步产品定位做出初步规划设计分析，做出成本测算，作为初步经济测算的根据；2）成本管理部根据初步规划方案，进行全面的成本估算，完善新项目成本估算书。3）由营销策划部根据各方面信息，进行可行性研究，编制预可研报

13、告；同时，对项目前期的工作进行策划，编制初步的项目前期工作计划。4）由公司董事长组织对项目进行可研论证，在论证中不断听取各方意见，修正各类方案与数据，最终取得一致意见，并形成项目可研报告。2. 3.5公司内部立项D通过可研论证后，公司即能够进行内部立项，由资金计划部下达立项书，立项书是编制项目投资指导书的要紧根据之一，因此立项书应初步确定项目各类经济指标、重大节点要求等。2）内部立项后，说明公司决策层已决定要开展该项目，因此，与项目有关的各类工作均应开始启动，比如：各类报批报建工作及资料的准备、方案设计、目标成本的初步确定、营销方案的策划、项目部组建的前期准备工作等。3. 3.6办理土地手续D内部立项后，项目事务部应按照政府有关的土地政策，开始着手土地手续的办理。2）为提高土地手续的办理时效，项目事务部应提早编制资料准备计划，计划