日为鉴汶川地震对房地产市场的影响.docx

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1、日为鉴汶川地震对房地产市场的影响人类自诞生之日起，便孜孜不倦地探索自然、改造世界，继而与地球与谐共存。地震作为人类所面临的预测难、危害大的一种自然灾害，对社会经济进展产生深远而复杂的影响。本文将以美国1994洛杉矶大地裒、1995年日本阪神大地震（阪神-淡路）与台湾921大地震为例，分层次（房地产行业宏观环境、中观房地产市场、微观购房者消费选择模式）全面分析汶川大地复对成都、乃至中国房地产业所产生的影响。一、案例研究背景介绍1、美国1994年洛杉矶地震洛杉矶是全美仅次纽约、人口密度最大、零售商业总额排名第二、以商业及旅游业为要紧产业的特大城市，占地3540平方公里，经济总量占全美的6.45%。

2、1994年1月17日，美国北部山脉地带发生6.7级地震，此次地震离洛杉矶市中心只有32.19公里，造成洛杉矶高达300亿美元经济挟失。其中，62人死亡，9000多人受伤，25000人无家可归，毁坏建筑物2500余座，洛杉矶城市内部高速公路损坏，通向洛杉矶市区及其他地区的11条城际主干道被迫关闭。2、日本1995年阪神大地裳1995年1月17日日本兵库县南部发生7.2级地震。本次地震是日本第一个袭击市中心区的大地震.影响范围波及整个日本第二大经济圈关西经济圈（该经济圈产值占日本国内生产总值的17%）,造成经济缺失IoOO亿美元，人员死亡6433人，灾民32万人。其中，震中神户市作为兵库县首府，面

3、积544平方公里，人口近143万，地处日本第三大工业区与交通枢纽地带阪神工业区。阪神工业区有日本第二大城市大阪与第六大城市神户，制造业产值占全国的13%,工厂数占全国的15%,钢铁产量占全国的24%,纺织业占全国的20%,机械制造业占全国的19%,电器产值占全国的10%。阪神工业区还生产汽车零部件、化学制品，造纸、造船业发达。震灾对日本经济造成的缺失不仅限于阪神工业区，还波及邻近工业地带与日本的对外贸易。神户市作为受灾最严重的地区，死亡高达5471人，房屋损坏67421间。3、台湾921大地震（集集大地震）1999年9月21日台湾南投县集集镇发生7.3级地震，台中县、南投县为本次地震的主震区。

4、其中，台中县占地2051平方公里，人口150.2万人，下辖2市（丰原市与大里市）5镇（东势镇、大甲镇、清水镇、沙鹿镇、梧栖镇）14乡；而南投县占地4106平方公里，人口54万，以高山为主。主震区要紧产业均以农业、机械为主，旅游与电子业为辅，经济总量占全台湾比例非常小。本次地震波及整个台湾岛，经济缺失高达112亿美金，18万家庭房屋受毁，造成13711人死亡，11306人受伤。地震袭击台东要紧发达地区，其中地震中心区域台中县与南投县GDP占台湾省7.6%,受灾严重的区域GDP占台湾省超过50%。由于台湾房地产泡沫自80年代开始破灭，截至今日才开始逐步复苏。在台湾资产泡沫发生以后，政府对资产价格支

5、持的政策一直偏中性。故台湾案例在本报告中仅做局部经验借鉴。二、汶川地震对区域房地产宏观环境的影响根据PEST宏观环境分析模型，我们将对房地产行业宏观环境从经济(Economic),政治(Political)、社会(Social)、与科技(TeChnOlOgiCaI)四个方面展开分析。1、经济方面报告分析要点：GDP、CPK货币政策、财政政策、上游原材料价格汶山大地笈对2008年中国经济总体增长的影响有偃。地襄不改变中国宏观经济稳固增长的长期趋势，估计未来2年房地产行业的景气进展度依然取决于国家各类宏观调控政策力度。本次四川汶川大地震高达8级，波及范围达到约10万平方公里。根据对三大地宸城市案例

6、研究得知，尽管地震短期冲击经济进展，但从宏观中期看并不可能对经济增长产生负面影响。日本阪神大地震与美国洛杉矶大地震在7级以上地震发生后，经济活动暂时性受到干扰，在经历震后一个季度内的调整，生产活动迅速被调到地震前的状态。案例研究：三大地震对国家灾后总体经济增速的影响对比地震前1年地震前1年(4Q)地震年地震年(1Q)地震年(20)地震年(3Q)地裒次年台湾4.7%3.7%5.4%4.2%6.6%5.1%6.0%日本0.6%0.7%1.5%0.4%1.5%N/A3.9%美国2.3%2.4%3.5%3.1%3.8%N/A2.3%根据以上分析，我们初步推断四川地震对2008年中国GDP增长的影响仅会

7、局限在第二季度；而之后的重建工作还有助于实现下半年固定资产投资增长。汶川地裳将导致局部农业生产与运输中断，短期增加国内通胀压力。在2008年第一季度维埃维持高通胀的现状下，我们估计货币政策将以结构上的调接为主，在灾区实施差异化经济政策，显现“局部温与倾向”，但全国信贷总量不变，挤压部分资产价值高估城市的信贷量。四川经济仅占中国GDP的4%,但农产品增加值占全国的6%左右，粮食产量占全国的5.8%,猪肉产量占全国的11%o汶川地震将导致局部农业生产与交通终端，短期将对全国的粮食及猪肉价格造成一定影响，增加国内通胀压力。货币政策当前国内外经济彩势变化更趋复杂，中国政府为保证经济的长期稳固、健康进展

8、，会继续从严宏观调控货币政策。但当前抗震救灾为首要任务的前提下，我们估计货币政策在灾区实际操作中将显现“局部温与倾向”，这表现在： 暂缓灾区存款准备金率：央行5月15日再次上调存款准备金率的背景下，央行决定，对受灾严重的成都、绵阳等6市州，地方法人金融机构5月20日暂不提高存款准备金率：同时，追加救灾支农再贷款限额15亿元与再贴现限额10亿元。 增大贷款额度：央行两次对地震灾区增加再贷款额度，共计70亿元。 各类贷款优惠利率：对用于救灾及灾后重建的各类新发放贷款，包含“三农”客户贷款、中小企业贷款、通常法人客户贷款、个人客户贷款与项目贷款等，均可在现行利率政策范围内执行最优惠利率；对灾区居民新

9、发放的个人住房按揭贷款，可执行下浮15%的优惠利率。等等。值得注意的是，在现阶段高通胀的经济形势下，我们推断在灾区实施的货币倾斜政策，仅是结构上的调整，而非以增多货币供给导致社会总需求膨胀为代价的（否则会影响今年CPl操纵目标），此类倾斜将以其他地区信贷更加紧缩为代价。基此可得：可能四川省内的受重灾区的影响的较灾城市（比如成都）将面临相对宽松的贷款政策环境，这可能有利于房地产市场的迅速复苏：而前期房价增长的城市（比如深圳）可能短期将面临更为严厉信贷政策，加长自去年开始的房地产市场调整周期。财政政策在目前高通胀、严控货币政策的前提下，我们估计地篡灾区的救灾及重建政策将以财政政策为主，货币政策为辅

10、。近几年，中国财政实力不断壮大：2003年至2007年，全国财政收入累计约17万亿元，比上一个五年增加10万亿元，年均增长22.1%。与此同时，中央财政赤字率与债务率保持很低水平，说明中央政府财政状况良好，不仅可动用财力充裕，而且有校大的减税与发债空间。基于目前现阶段复杂的国内外经济形式，我们判定在未来的灾区重建工作中，政府将以利用财政政策为主。这表达在：,财政支付转移与财政资金划拨：根据国务院常务会议决定，中央财政今年先安排700亿元，建立灾后恢复重建基金，明后年继续作相应安排。同时，中央财政安排250亿元，加大对抗震救灾的资金投入。 实施税收优惠政策：5月19日，财政部、国家税务总局公布关

11、于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知，要求财政税务机关贯彻落实好现行税收法律、法规中能够适用于抗震救灾及灾后重建的有关税收优惠政策，优惠税种包含企业所得税、个人所得税、房产税、资源税、契税、城镇土地使用税、车船税、进出口税收等。基于以上分析，政府每年需要增加财政开支几千亿元，灾区可能将享受到明显的财政政策倾斜。扩张性财政政策在灾区将有明显表达；加之差异化的信贷政策与各界社会重建资金的援助，投入效果对区域经济为正面。而且这种正面效应，在中长期对四川的非重灾区大都市，经济促进作用或者许更明显；而区域基础设施的重新规划、改善带来更大的投资潜力。原材料灾后，速将导致原材料与劳动力的短缺，叮川

12、非重速城市的房地产开发公司将面临速安成本提高的潜在风险。截至5月20日，汶川大地震导致超过540万人无家可归，按人均面积20平方米计，则需重建房屋1.08亿平方米，共需324594万吨的钢铁（钢铁用量按3055公斤/平方米计）、23762808万吨的水泥（水泥按220260公斤/平方米计）。考虑到公共建设配套的修建，灾区重建的钢铁、水泥用量可能翻倍。根据统计，2007年中国生产粗钢4.89亿吨，同比增长15%,出口5488万吨，基本实现供给平衡。由于地震影响，四川攀钢、长城特钢等钢铁生产基极受到破坏影响，产能估计存在降低的可能，同时考虑到全国钢铁出口合同订单量提高及出口合同的履行，突发的地震导

13、致钢铁需求放量。我们估计灾后重建将可能将引发一定程度的钢铁供给短缺。此外，由于水泥的保管问题，与运输条件、运输成本问题，水泥供应更多只能依靠川渝水泥基地的生产能力。据统计，2007年四川省新增产量为1314万吨，周边各省新增产量为1562万吨，2008年估计四川及周边省份的新增产量为3500万吨左右，在正常生产的前提下依然存在1500万吨的缺o加之地震影响，江油双马水泥、黔江水泥、都江堰拉发基水泥生产基地受损，且2007年中停产高环境污染、低安全效益的小水泥。基于种种因素的叠加，我们估计将导致水泥供应远不能满足灾后重建的需求。由于大规模的重建工作将于今年下半年开始、明年进入高峰期。我们预见，明

14、年将是建筑原材料最为紧张的一年，政府将采取资源战略平衡原则，在短期内通过行政手段实施价格操纵，为灾区重建提供足量的原材料与劳动力供应；而在四川轻灾非重建城市将可能面临原材料供应短缺的风险，继而推高该地房地产公司的建安费用。在前期房地产市场宏观调控、量价走低的大环境下，房地产开发公司将在短期内无法提高房屋售价，对冲建安成本走高的影响，存在开发项目利润率下降、现金流进一步恶化的运营风险。2、政治方面报告分析要点：家庭地震财产险、住房抵押贷款处理家庭财产地震险的严重缺位与民法通则对债务、债权人的关系推断，将对他篡带城市及辅射区城市的房地产市场产生长期深远的影响。地震险中国现阶段家庭地震险部分缺位：寿

15、险涵盖地震引发的人身暴失，财产险免责地震引发的各类财产缺失。而针对企业设计的地震财产险也往往以要紧合同的附加险形式出现，且收费较高，要求苛刻，因此鲜有保险公司承保。目前针对家庭设计的地震险局部缺位现状，要紧源于两大原因：地震的高破坏力趣过保险公司的利润要求与赔付能力、保监会的制度性安排要求： 地宸属于不可抗自然灾害，风险过高，一旦出险，涉及面与赔偿金额将超过保险公司的理赔能力。保险公司出于操纵风险、保持利泗的角度考虑，通常不保地震财产险。 保监会为保证保险行业的健康进展，也做出有关制度性安排。在1993年中国人民银行下发银发全国性保险条款及费率的通知文件免责地震于财产缺失后，2000年保监会下

16、发关于企业财产保险业务不得扩展承保地震风险的通知，全面规定各保险公司企业财险项下不得扩展地宸责任，假如有事关国计民生的重大项目确实需要扩展地震责任的，务必逐案报保监会批准。在政策实施后，考虑到企业对地震险的实标需求（比如建筑工程单位倾向于在拓展条款基础上，约定增加地震险），2001年10月保监会下发企业财产保险扩展地震责任指导原则规定，放宽了保险公司承保企业地震风险的限制，各公司从管理到审批，关于地震业务都拥有了相当大的自主权。而家庭财产地震保险则未曾提及，长期被关在制度大门之外。另一方面，根据民法通则，抵押品的灭失并不导致债务人与债权人之间关系的终结，地震所导致的房屋抵押品损坏，从法律上看并不能终止