无锡某地块整体策划报告42页.docx

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1、无锡某地块整体策划报告42页锡国土2006-77地块整体策划报告2007年03月第一章无锡市宏观环境4一、地理位置4二、行政区划4三、交通区位5四、经济进展5五、人民生活6六、土地规划进展7（一）无锡整体规划7（二）北塘区规划8（三）滨湖区规划10第二章无锡房地产市场分析10一、整体房地产市场分析10（）土地市场分析101、市区总体土地开发规划102、土地供应情况113、周边竞争土地分析18（二）商品房市场分析221、供求关系222、价格走势23（三）整体房地产市场总结24二、区域市场26（一）北塘区261板块划分262、板块分析263、板块市场分析284、个案分析305、存量分析336、区域

2、市场总结34（二）滨湖区351、板块划分352、板块分析361）、蠡湖新城板块362）、太湖新城板块443）、开发区板块503、区域市场总结50（）无锡市其他重点个案分析54第三章地块分析60一、锡国2006-77江南工具厂地块601、地块现状602、交通现状603、周边配套614、地块四至615、项目SWOT分析62二、锡国土2007T无锡信息职业技术学院地块631、地块现状632、交通现状633、周边配套644、地块四至645、项目SWOT分析65第四章项目整体定位66一、锡国2006-77江南工具厂地块66（一）整体定位66（二）产品核心魅力点67（三）总平规划构思67（四）户型691、

3、面积及配比692、设计要点70（五）商业71二、锡国2007T无锡信息职业技术学院地块72（一）整体定位72（二）总平规划构思74（三）户型面积及配比76第五章项目初步营销建议错误!未定义书签。一、开发周期思考错误!未定义书签。1、整体销售周期错误!未定义书签。2、整体推售顺序错误!未定义书签。二、产品价格建议801、现阶段价格估计802、一年后市场预测80第一章无锡市宏观环境一、地理位置无锡市位于北纬31。T至322,东经11933至120。38,长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界;上海大都市图M聚合轴次都市曲100公里西接常州，距南京

4、183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里（市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里）。无锡市境内以平原为主，星散分布着低山、残丘。南部为水网平原；北部为高沙平原。二、行政区划无锡总面积为4650平方公里，其中市区面积为517.70平方公里，下辖江阴、宜兴两个市（县）与崇安区、北塘区、南长区、滨湖区、惠山区、锡山区与新区七个行政区。至2006年末全市户籍人口为452.84万人，常住人口557万人。其中七个行政区构成的市区户籍人口是226万人。三、交通区位无锡是长江三角洲地区最活跃、最具潜力的人流、物流、商品流的重

5、要集散地之一。京沪铁路、京杭运河穿城而过，中国第一、世界第四的悬索大桥一一江阴长江公路大桥飞架南北，经济腹地广阔。随着沿海高速公路、京沪高速铁路的开工建设，在不久的将来,无锡将成为高速公路三线交会、铁公水空衔接配套的重要交通枢纽。航空无锡市距上海虹桥机场120公里。无锡市距南京碌口国际机场180公里。无锡市硕放机场距市中心20公里。该机场要紧服务于国内航线。海运无锡的海洋客货运输，要紧经由上海港、张家港、江阴港出海。无锡市区与这些港口以高速公路与国道相连，距上海165公里，距江阴港38公里，距张家港43公里。铁路经沪宁线可与全国铁路联网直通。正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供便利的条件。

6、公路经沪宁高速公路约90分钟能够进入上海市区，312国道横贯无锡全境。经锡澄高速公路，无锡与江阴长江大桥（世界第四大悬索桥）贯穿。国家正在规划的北京至上海、同江至三亚、上海至成都的三条高速公路，其交会点正在无锡市。四、经济进展年份200120022003200420052006国内生产总值（亿元）13601601.71901.22235028053300固定资产投资（亿元）405.01537.80893.321114.131335.091474.94房地产开发投资（亿元）49.3177.01131.79195.58226.79276.80无锡市国民生产总值呈直线上升趋势，强大的经济活力促进了房

7、地产行业的迅速进展。房地产开发投资额逐年上升，与经济进展趋势保持一致，从00-06年未出现下降波动，房地产开发形势一片大好。五、人民生活年份200120022003200420052006全市在岗职工年平均工资（元）137821564418913221262560229658城镇居民人均可支配收入（元）9454998811647135881600518189城市人均住房使用面积（平米）18.81818.725.8627.1人民生活生平不断提高，手头资金逐步宽裕，商品房消费支出的资金越来越多。城市人均住房使用面积(平米)城镇居民人均住房使用面积整体呈现上升趋势，为了改善居住环境，商品住宅的需求量

8、在扩大，在满足基本居住条件下，消费人群在追求更加舒适的高品质住宅。六、土地规划进展(一)无锡整体规划规划构建“多中心、开放式”的市城空间进展格局，形成“两横一纵”的“干”字型城镇进展轴。以三条城镇进展轴为主干，各级城镇间形成纵横交织的联系网络，最终形成网络型城镇体系。无锡市域，规划形成一个特大城市、两个大中城市、十二个新市镇的三级城镇等级规模结构。一级中心城市一一特大城市，无锡市主城区。二级中心城市大中城市，江阴市区与宜兴市区。三级城镇一一十二个新市镇，洛社、玉祁一前州、胡城一阳山、安镇一羊尖、东港一锡北、鹅湖、长泾、青阳、张渚、徐舍、官林、与桥。功能定位充分利用无锡城市的自然、历史与文化资源

9、，努力建设五大名城，提升城市的核心竞争力。五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新制造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城;具有人文特质的文化名城。充分依托无锡现有的产业基础，努力建设五大中心,全面提升无锡城市的综合服务水平与影响力。五大中心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中心。城市规模（至2020年）人口容量：480万建设用地规模：590平方公里人均建设用地：123平方米功能片区规划形成中心城区、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新城、惠山新城、环湖风景旅游区与外围新市镇的城镇空间布局。（二）北塘区规划北塘区位于无锡市的

10、中部偏西，规划总用地面积为31.40平方公里，规划人口规模为40.2万人。其功能定位是以进展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游与商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的进展，形成一个水岸文化居住服务综合区。其规划结构为“两带三尖、两心两区、三片两园”，打造出山水北塘、活力北塘、与谐北塘。两带三尖：“两带”指锡山、惠山沿山风光带与京杭大运河风光带，“三尖”分别是南尖、北尖、双河尖。ic规M位计亥 2WKJ3 月两心两区：“两心”是指北塘区的商业中心与行政中心，“两区”是指惠山古街历史街区与天主教堂风貌区。三片两园：“三片”是指盛岸居住片、风宾一杨木桥居住片与刘谭一广石居住片，“两园”分别指江海路商

11、贸物流园与金山北工业园。（三）滨湖区规划滨湖综合进展区拥有良好的区位优势，丰富的风景资源与初具规模的产业特色,是我市推进“城市南进、产业北移”城市进展战略的重点地区，是无锡市建设滨湖城市的重点区域，是建设山水城、生态城的标志性板块。无锡市滨湖综合发展区规划土地利用规划图滨湖综合进展区规划成为无锡的行政文化中心、无锡的商务服务中心、无锡的科教研发中心、无锡的旅游度假中心、先进的设计创意中心等“五中心”。将滨湖综合进展区建成国内外著名的风景旅游区、高效的高新技术产业区、繁荣的商贸服务区、现代化的都市生态农业区、表达现代城市风貌的无锡新城区等“五大区”。第二章无锡房地产市场分析一、整体房地产市场分析

12、市区市场总体格局要紧由城中（崇安区、南长区、北塘区）、滨湖区、新区、锡山区、惠山区等五个区域市场构成，呈现一个中心向四片延伸进展的态势。目前城中、滨湖区、新区三个板块的进展处于领先水平，惠山、锡山房产进展相对滞后，新区与滨湖区的储备用地比较多，未来商品房供应量密集。（一）土地市场分析1、市区总体土地开发规划2006-2010年无锡市计划出让房地产开发土地计划如下：商品房建设用地规划指引年份总数其中（90平方米下列户型面积建筑面积规划用地平均容积率建筑面积用地面积建筑面积占比（万平方米）（平方公里）（万平方米）（平方公里）百分比20063952.51.581901.1948.10%2007425

13、2.71.572101.3149.41%20083652.31.591801.1349.32%20093101.951.601500.9448.39%20102501.551.611200.7548.00%合计1745111.598505.3148.71%规划土地建筑面积走势如下:土地建筑面积（万平方米） 2007年的商品房土地供应将达到最高点，总建筑面积有425万平米，未来土地供应量呈下降趋势。考虑到每年商品住宅空置面积在增加，政府有意在慢慢操纵土地的供应，这样以来，紧张的供求关系可能得到缓解，市场进一步健康进展。 从政府的土地供应指引来看，07年后供应量直线下降，除了政府出面调节市场的意图

14、外，也反映出土地的稀缺性越来越明显，特别是核心位置的土地，将来是寸土寸金，土地价值越来越大。 每年土地出让容积率都维持在1.6左右，未来区域内进展还是以小高层与高层为主，这样低密度住宅的价值就有所凸显，别墅与多层产品的价格就会上升，市场格局也在进一步调整。 90平米下列土地的供应量占商品房总量的50%左右，再加上政策性用房的供应，总体占比能达到70%,这样符合了政策要求，也极大影响了市场户型供应结构，目前市场上2房以100平米左右为主，以后2房很多就要做到90平米下列，市场小户型的供应总套数会明显增大，小户型竞争会更加猛烈。相反三房的供应数量有所下降，开发价值也就增大。未来小面积房型如何拼凑联结将是产品打造的热点话题。2、土地供应情况2004-2006年全市土地供应情况年份土地供应面积（m,）可建筑面积（m,）平均容积率成交总价（万元）成交楼面价（元/平米）20047632048152640962.0992333