旅游地产凤湖仙山前期策划案.docx

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1、旅游地产凤湖仙山前期策划案1 .总论11.1 项目概况11IJL)j/22 .项目建设背景分析52.1 国际旅游业背景分析52.1.1. 国际旅游业进展现ZI犬分析k52.1.2. 国际游业进前景分52.2 我国旅游业背景分析62.3 匡!到犬分样?62.4 .我国旅游业进展前景分?72.5 823.1.重庆市方业进展现状82.6 璧山县旅游业背景分析92.6.1. 璧山县旅游业进展现状分析93 .项目资源条件评价113.1 项目区位、交通条件评价113.2 地质条件评价133.22项目地质1件13331气候条件13332风光地貌133.3.3.天然疗养133.4 项目人文历史资源评价141.

2、1 .1.“凤”文化资源143.42 “仙”文彳匕资源163.5 项目基展设施条件评183.53天然气供应18354.通讯设施183.6项目资源条件总体评价193.6.1. 评价根据与方法193.6.2. 本项目资源条件评价203.6.3. 旅游资源评价的基本结论214 .项目形象定位224.1 城郊旅游开发六大模式224.1.1. 森林公园模式224.1.2. 风景名胜区模式224.1.3. 旅游度假区模式234.1.4. 主题公园模式234.1.5. 体育旅游模式244.1.6. 观光农业模式244.2 重庆市及周边旅游项目解析264.2.1. 重庆市旅游项目盘点264.2.2. 周边旅游

3、项目盘点274.3 项目综合诊断与分析流程284.4 形象定位结论295 .项目产品包装315.1 主题文化包装315.1.1. 主题文化提炼315.1.2. 主题文化包装策略335.2 仙文化包装365.3 康体产品包装375.3.1. 温泉疗养区375.3.2. 盐泉疗养区385.4 素养拓展产品包装396 .项目概念规划416.1 项目总体规划416.1.1. 规划原则416.1.2. 规划期限416.1.3. 规划目标416.2 项目功能分区42621. 项目功能分区原则42622. 项目功能分区方案426.3项目开发建设方案431. 3.1.凤凰主题文化休闲区43632. 仙道仙都文

4、化区451.1.5. 五云寨模拟军事野战训I练基地466.4 目4664466.4.1. 游线法47643生态容量法476.5 游憩模式设计476.5.1. 休闲（假模式487.项目市场分析与预测547.1 休闲度假类旅游产品市场状况及进展潜力547.1.1. 进展现状547.1.2. 进展潜力547.2.2, 人文资;原丰G.1557.3|_|亍J567.3.1. 目标客源定位567.3.2. 目标市场定位56741111J-f贝;贝!78 .项目基础配套设施建设方案608.1 交通与通讯设施建设608.1.1. 项目交通设施建设608.2 供水供电供气设施建设618 22供电619 .2.

5、3.供气618.3 消防、安全、医疗设施及保障措施628.3.1. 消防628.3.2. 安全628.3.3. 医疗629 .项目环境影响评价639.1 环境现状639.1.1. 水环境质量639.1.2. 大气环境质量639.2 项目施工与运营对环境的影响639.2.1. 项目施工对环境的影响639.2.2. 项目运营对环境的影响639.3 环境保护与防治措施649.3.1. 生态环境保护措施649.3.2. 旅游环境保护措施649.3.3. 环保设施建设659.4 环境影响评价结论6510 .项目投资估算与资金筹措6610.1 投资估算6610.1.1. 投资估算根据6610.1.2. 投

6、资估算范围6610.1.3. 估算结果6710.1.4. 有关说明6710.1.5. 投资估算表6810.2 项目资金筹措7110.2.1. 资金来源渠道7110.2.2. 资金筹措及使用计划71IL项目财务预测及评价721.1 1财务预测721.1.1. .财务评价基础数据与参数选取721.1.2. .经营收入估算721.1.3. .运营成本731.1.4. .税金731.1.5. .财务评价报表741.1.6. .财务评价指标741.2 2经济运作分析8012 .项目社会评价8212.1 项目社会影响分析8212.1.1. 带动当地市场的繁荣，推动城市经济的进展8212.1.2. 提供就业

7、岗位，保证社会稳固8212.1.4. 加快城镇化建设的进程8212.1.5. 项目实施有助于弘扬地区传统文化，提升城市形象8312.2 项目与所在地互适性分析8312.2.1. 不一致利益群体对项目的态度及参与程度8312.2.2. 各级组织对项目的态度及支持程度8312.2.3. 地区文化状况对本项目的习惯程度8312.3 社会评价结论8313 .项目组织管理与人力资源配置8413.2 组织管理架木勾8413.2.1. 项目法人组建方案8413.2.2. 管理机构组织方案8413.2.3. 管理机构体系图8413.2.2.员工来源及招聘方案8514.项目风险管理8614.1 项目风险识别86

8、14.1.1. 政;台风险8614.1.2. f8614.1.3. 社会风险8614.1.4. 生态风险8614.1.5. 财务风险8614.1.6. 突发性风险8714.2 项目风险衡量8714.3 目）xl8714.3.1. 8714.3.2. 市险8814.3.3. 其他风险规避881.1 .总论1.2 项目概况项目名称：“凤湖仙山”旅游区项目业主：重庆明瑜旅游进展有限公司项目法定代表人：肖明瑜建设地址：重庆市壁山县七塘镇建设性质：新建项目建设目标及规模本项目拟以“凤湖仙山”特殊的地貌、广阔的水域与丰富的自然人文资源为背景，将该旅游区打造成为一个集观光旅游、休闲娱乐、商务会议、保健养生为

9、一体的综合性度假旅游区。项目总规划面积为30平方公里，包含10平方公里的旅游区(含1平方公里的核心区)，20平方公里的生态保护区。项目投资(1)项目总建设投资21414.53万元。(2)固定资产投资18711.07万元。(3)建设投资(动态部分)832.35万元，包含启动建设期贷款利息532.35万元，全额流淌资金300万元。投资计划资金筹措及使用计划项目资金来源及使用单位：万元要紧投资方向2006年2007年2008年2009年2010年2011年业主自筹2000.002000.001000.001000.001000.001000.00基础设施建设银行贷款3000.005000.00616

10、.441020.541020.541424.65旅游设施建设借调资金500.000.000.000.000.000.00旅游设施建设mt5500.007000.001616.442020.542020.542424.65旅游设施建设项目建设工期启动建设期2年，拓展建设期4年。1.3 研究方法及程序本项目使用现场实勘、市场调研、访谈、Delphi法、理论研究等方法，对项目进行了战略策划与可行性研究。在项目研究的过程中，项目组多次与业主及有关部门领导进行沟通，为项目研究的顺利展开奠定了坚实的基础。项目的具体研究思路如下图所示：(口口口O.XxAl，4ZIWXXh lil具体研究步骤为：1）运用经济

11、学的工具与方法论证旅游业在我国目前经济社会进展中的地位；2）归纳总结目前重庆市、璧山县旅游进展的现状及特点，研究影响旅游业进展的基本因素并预测其进展趋势；3）从区位交通、自然资源、人文地理、基础设施等方面对项目资源条件进行评价，分析自身的优势与劣势；4）通过对重庆市及本案周边旅游项目的分析，并结合旅游项目六大开发模式与定位的理论方法进行形象定位，提炼出本项目的核心竞争力；5）根据规划理论原则，对项目进行功能分区，并计算其承载能力，设计景区的休憩模式与线路；6）对项目的主题文化、竞争性产品与特色产品进行包装，增强其核心竞争力；7）提出项目基础设施建设方案；8）进行项目建设环境评价，制定相应的防治

12、与保障措施；9）提出项目投资估算与资金筹措方案，并进行财务预测及评价；10）提出公司的组织管理架构与人力资源配置方案：11）进行项目风险识别及风险衡量，并提出规避措施。1.4 研究结论本报告在全面考虑社会、经济、环境等因素的条件下，对重庆“凤湖仙山”生态休闲旅游度假区综合开发的背景、项目资源、建设规模与方案、资金来源、经济效益、社会效益、环境影响等方面进行了客观的测评分析，并对项目进行形象定位与产品包装，作出项目的概念性规划，得出如下结论：社会效益显著。本项目作为璧山县的又一品牌工程，建成后将成为璧山周边区县及主城九区居民休闲旅游的热点区域，并将带动当地经济进展，提供充足的就业岗位，增加当地居

13、民收入，提高居民生活水平。经济评价可行。财务预测及评价显示，项目预期财务内部收益率高于基准收益率，具有经济可行性，但投资回收期较长。环境影响较小。项目建设及运营不可能对旅游区生态环境造成不可恢复的缺失，失于存在的某些负面环境影响，能够通过合理的防治措施降低甚至消除其影响程度；同时“凤湖仙山”景区面积大，自然恢复功能较强。本项目在社会、经济、环境三方面均具有可行性，可顺利启动建设。2 .项目建设背景分析2.1 国际旅游业背景分析2.1.1. 国际旅游业进展现状分析二十一世纪，旅游业开始取代石油工业与汽车工业，成为最大创汇产业。资料显示，国际旅游年旅游人次超过世界总人口的10%，年交易额超过3000亿美元，成为世界经济的支柱产业。2004年，国际旅游业持续了近年来的高速势头，年国际入境旅游人数增长率为10%。其中，亚太地区年增长率高达29.0%，扭转了2003年由于非典型性肺炎的打击造成增长率下降Q003年比2002年下降9.13%)的