某项目的总体策划方案.docx

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1、某项目的总体策划方案XXX项目总体策划方案第一部分：项目市场调查报告一、调查说明（一）调查目的确定XXX项目区域概况，确定项目的市场定位，搞清在开发中不清晰的问题，对项目的可行性进行分析，并对项目的规划设计提供建议与构想。（二）调查内容1、某市经济进展状况2、本项目周边区域状况调查3、同类竞争性项目调查4、区域消费者调查（三）调查方法搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法（四）调查范围以XXX为中心，周边约1公里的区域。具体区域为某市经七路以北，经一路以南，纬六路以东，顺与高架路以西的区域。（五）样本量Is商场/超市：8个2、写字楼：6个3、目标客户（问卷）：350份（六）调查时间：2004年5

2、月25日6月9日（七）研究方法：定性分析与定量分析相结合二、本项目经济环境分析（一）2（X）3年某市整体经济进展状况2003年，某市国民经济快速进展。经初步核算，全市GDP达到1367.8亿元，比上年增长14.5%。第一产业增加值105.0亿元，增长5.0%；第二产业增加值599.6亿元,增长18.0%；第三产业增加值663.2亿元,增长13.0%。三次产业的比例为7.7：43.8：48.5,人均国内生产总值23632元（按现行汇率折算为2855美元），可比增长13.2%。同时，某市物价水平平稳回升。居民消费价格总水平比上年下降0.1%,降幅明显缩小。其中：食品类、居住类、烟酒及用品类分别上涨

3、0.9%3.6%；衣着类、家庭设备及维修服务类、医疗保健与个人用品类、交通与通讯类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降0.7%4.3%。工业品出厂价格上升3.2%；原材料、燃料、动力购进价格上升11.2%。经济与社会进展中存在的要紧困难与问题是：经济结构调整步伐不快；外向经济依然薄弱；就业压力仍然较大；城乡居民收入差距扩大；社会保障体系尚需完善；保障水平有待提高等。（二）某市商业进展状况2003年,某市全年实现社会消费品零售总额533.2亿元，比上年增长15.6%。其中：批发零售贸易业零售额433.2亿元，增长15.7%；餐饮业零售额74.4亿元，增长15.4%o按经济类型分，国有及国有控股零售

4、额83.6亿元，增长9.3%；集体经济零售额78亿元，增长5.3%；个体私营经济零售额302.6亿元，增长19.6%；其他经济零售额69亿元，增长20.8%。连锁企.业商品销售总额占全市社会消费品零售额的比重达24.6%,同比提高5.5个百分点。限额以上批零贸易业（指批发业年销售额2000万元以上与零售业年销售额500万元以上的企业）商品销售额586亿元，增长37.2%,连锁商店商品销售总额131亿元，增长37.7%。（三）某市居民生活状况与分析至2003年底，某市常住总人口582.6万人，比上年增长1.3%。全市人口出生率9.43%）,死亡率7.35%o,自然增长率2.08%）,机械增长率1

5、4.2%,其中市区净迁入人口8.5万人，增长1.4倍。全市男女性比例为102：100。2003年在岗职工工资总额126.4亿元，比上年增长12.8%；在岗职工平均工资16232元，增长12.8%。其中：中央属单位在岗职工平均工资22394元，增长17.2%；省属单位在岗职工平均工资20498元，增长14.1%；市级单位在岗职工平均工资14860元,增长11.0%；县及县下列单位在岗职工平均工资12488元,增长13.1%o2003年,城市市区居民人均可支配收入为11013元，增长9.1%；人均消费性支出8395元，增长7.4%。农民人均纯收入3619.3元，增长7.9%；人均生活费支出2316

6、.2元，增长8.5%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城市恩格尔系数31.1%,农村恩格尔系数38.9%,分别比上年减少1.8与0.9个百分点。（四）结论某市近年来，经济持续快速进展，商品市场繁荣兴旺，人民的生活水平不断提高，居民购买力不断增强。这为本项目的开发提供了良好的大环境。三、本项目周边环境分析（一）街区功能描述通过实地调查统计，在该区域内拥有城市主干道四条，分别为纬二路、经七路、经二路与经一路；拥有城市支道六条；拥有银行、证券、保险等金融网点57个，拥有商场、超市、专业市场等大型商业场所共15个，拥有学校、书店、图书馆等文化教育场所18个，拥有各类休闲娱乐场所共42个，

7、拥有写字楼、宾馆等商务机构30个。街区功能示意图从绝对数量上分析，区域内商业场所的数量相对较少。由于泉城路商业街的商圈优势逐步突出，加上该区域内人民商场、XXX商场的营业状况每况愈下,商业中心逐步转移到泉城路区域。以XXX商场与人民商场为两极，由经四路地下商城相连接而构成的商业带，成为某市的亚商业圈。同时，区域内金融机构与商务场所的迅速进展，使得人流、物流、资金流都在此集中。因此，该区域的商业中心地位正在下降，而作为中心商务区（CBD）的地位正在上升。（二）区域人文环境分析本区域为某市的老城区，区域内临街建筑多为现代化的高楼，但高楼后面则是老式的危房、简陋用房。社区环境较差，卫生状况不佳。某市

8、亚商圈的核心居民特点：区域内多为老某居民，素养较高，购买力较强，对城市有强烈的感情。（三）商业环境以XXX与人民商场为两极，中间加上经四路人防地下商城、顺与商业街、火车站等，共同构成某市的亚商业圈。以经营服装、古文化用品、休闲娱乐、小吃等为主。（四）道路交通系统（五）结论本区域道路干支交错，可直达城市的各个区域，交通较为便利；区域环境状况通常，现代化的建筑与老建筑相互交错；居民素养较高，购买力较强；有较好的商业基础，具备成为中央商务区的条件。因此，该区域比较符合本项目的条件。四、区域市场现状推断（一）本区域商圈范围界定本区域商圈范围能够向东、向北与向南延伸，东面可与人防地下商城、人民商场相连接

9、，南面能够接上经七路的繁华地段，北面能够连通到火车站。本区域商圈的范围基本上就是以经四路东段为主，以人民商场与XXX商场为两端，辐射周围区域的。（二）区域内商业网点分布及竞争分析1、商业网点分布在该区域内，对我公司项目有直接影响的商业网点有7个，分别是XXX商场、人民商场、人防商城、万隆超市连锁店（三个分店）与益康百姓超市。在分布上，XXX商场、人防商城、人民商场分布在经四路的两侧，万隆连锁超市的三个分店分布在经七路、小纬二路与馆驿街，益康百姓超市分布在经五路与纬三路交叉口。除此之外，对我公司项目有间接影响的商业网点有沃尔玛、银座、嘉华、华联与大润发的天桥店。其中，沃尔玛超市在泉城路，银座购物

10、广场在源源大街，嘉华商场在，华联商场在，大润发天桥店在堤口路。2、竞争强度分析（1）人均超市面积分析在本项目所在的区域，大约包含经二路、馆驿街、魏家庄、XXX与经七路共五个街道办事处,总人口约6.54万人；区域内所有超市的营业面积大约为6140平方米，见下表：街道办事处人口（万人）超市名称营业面积（m2）经二路0.98人民商场超市2100馆驿街0.94万畅超市2000魏家庄1.77万隆经七路店800XXX1.64万隆小纬二路店700经七路1.21万隆馆驿街店400益康百姓超市140共计6.54共计6140根据以上数据计算，该区域内人均超市营业面积仅为0.094平方米，超市营业面积不足以满足居民

11、的购物需要。居民问卷调查的结果也显示，有21.6%的居民在区域之外的超市如大润发、华联等购物。（2）各超市客流量分析从超市的客流量分析，沃尔玛以其超强的品牌吸引力招侏了最多的顾客。在本项目的区域内，人民商场的客流最多，其次是XXX区域的万隆超市与万畅超市。根据对居民的问卷调查，有27.9%的居民经常到人民商场购物，有25%的居民到XXX购物，与上述的结论是一致的。（注：以上数据是各超市每10分钟的客户流量）（3）市场饱与度指数分析根据区域内各超市的人流量统计，结合居民平均每次购物的金额，能够计算出区域内各个超市每月的营业额。结果如下表：超市名称每月营业额（万元）营业面积（m2）单位面积营业额（

12、元）人民商场超市31021001476XXX万畅超市30220001512万隆经七路店76800945万隆小纬二路店1517002160万隆馆驿街店8400189益康百姓超市381402700共计88561401441同时，根据对居民的调查分析，该区域居民家庭月消费品支出金额大约为521元，被调查者的平均年龄为35岁，平均家庭人口数为2.6人。由此可知，该区域居民人均月消费品支出金额约为200元。按总人口6.54万计算，区域居民月消费品支出总额达约为1308万元。因此，该区域饱与卖场面积应为9077平方米，但目前该区域已有超市面积大约为6140平方米，超市饱与度指数约为0.32。能够初步推断该

13、区域超市轻度在该区域内，认为商业前景比较好与很好的商户占18.2%,认为商业前景不行的占11.2%,而有将近70.7%的商户认为该区域的商业前景通常，与过去相比有很大的差距。他们认为要紧原因在于目前XXX商场经营落后，产品结构单一且不够档次，无法吸引客户，也不能带动周边的商业进展。3. 5% 3. 5%很有信心比较有信心很难说没有信心在调查对该区域投资回报的信心时，有53.8%的商户认为很难说，39.2%的商户比较有信心。大部分商户认为，只要XXX商场的经营能够得以改善，他们对该区域商业的重新崛起还是充满信心的。2、居民对该区域商业前景的看法根据问卷调查结果，居民对该区域的商业前景还是比较乐观

14、的。认为该区域前景还能够、比较好与很好的居民占66%以上，认为该区域前景不行的只有9.1%,认为该区域商业前景通常的占24.5%。他们普遍认为XXX商场产品结构单调，商品不全，服务质量差，而且商品价格贵，与商品的档次不符。（四）区域写字楼市场分析1、区域内写字楼市场总体分析本项目所在区域为某市政府机关集聚地，靠近火车站，交通便利。区域内集聚了明珠国际商务港、汇宝大厦、鲁能大厦等一大批高档的写字楼，加上区域内的山东宾馆、某宾馆、金桥宾馆、山东邮电宾馆等与多达57个的金融网点,使得整个城市的人流、物流、资金流汇合于此，从而推动该区域成为某市的CBD商务中心。该区域内的写字楼总体状况如下表所示：已建

15、成写字楼在建写字楼在售/租写字楼汇宝大厦齐鲁商会大厦汇宝大厦鲁能大厦明珠国际商务港恒昌大厦恒昌大厦泉景中房大厦明珠国际商务港东兴商住楼泉景中房大厦其他东兴商住楼2、写字楼租售情况分析在该区域内，在售/租的楼盘要紧有以上图表中的五个，下面的分析就以这五个楼盘为样本进行。（1）租金/售价分析该区域内的写字楼部分使用出售方式，部分使用出租方式进行营销，也有部分楼盘同时使用出售与出租两种方式。具体情况见下表：楼盘名称租金平均售价XXX大厦3.5元/平米/天8080元XXX大厦2.5元/平米/天6600元XX商务港6800元XX大厦7000元XX商住楼2.8元/平米/天其中需要说明的是，XXX大厦目前只使用出租方式经营而不再出售，XXX大厦目前只出售而不出租，上表中列出它们的租金或者售价是这些楼盘往常执行的租金或者售价，能够作为参考。其余楼盘的租金与售价都是目前正在执行的价位。由以上的数据分析，区域内