某项目市场分析与营销战略.docx

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1、某项目市场分析与营销战略1.1 项目概况1.1.1 项目名称：凯南广场。1.1.2 建设地点：广东省惠州市大亚湾经济技术开发区西区工业园内，北面临西二大道，地处大亚湾西区工业园西南片区住宅服务配套片区内。1.1.3 用地性质：商住用地。1.1.4 征用地面积：94803平方米。1.1.5 计算指标面积：82083平方米。1.1.6 建筑面积：287291.0平方米。1.1.7 建筑容积率：3.5（暂按3.5测算）。1.1.8 建筑覆盖率：221.1.9 绿地率：235%要紧建设指标：1.LlO1项目开发建设的总指标表:建设项目：凯南广场项目表11指标面积(m2)户型（三）套数总占地面积9480

2、2.9容积率3.5总建筑面积287291.0户型12400075320户户型27600080950户分三期户型37920090880户开发建设户型448400110440户户型522250125178户商业中心33941销售面积283791经营配套35001.1.10.2一期(估计2008年10月31日前)开发建设面积指标：建设项目：凯南广场项目表12指标面积(m2)户型(m2)套数占地面积27428.57容积率3.5建筑面积96000户型1870075116户户型22720080340户一期户型32700090300户户型417600110160户户型5750012560户商业中心4500销

3、售面积92500经营配套3500小计96000976户1.1.10.3二期(估计2009年12月31日前)开发建设面积指标：建设项目：凯南广场项目表13指标面积(m2)户型(a?)套数占地面积31702.86容积率3.5建筑面积110650户型1975075130户户型23200080400户二期户型33240090360户户型422000110200户户型51100012588户商业中心3500销售面积110650小计1106501178户1.LlO.4三期(估计2010年12月31日前)开发建设面积指标:建设项目：凯南广场项目表14指标面积(m2)户型(m2)套数占地面积35671.42容

4、积率3.5建筑面积80641户型155507574户户型21680080210户三期户型31980090220户户型4880011080户户型5375012530户商业中心25941销售面积80641小计80641614户1.1.11工程总投资:61333万元。1.1.12 资金来源：本项目建设资金全部由惠东县广祥实业有限公司自筹及银行贷款解决。1.1.13 经济效益：1.1.13.1本项目全部建成后，总销售收入146749.46万元,累计销售利润额(毛利润)68708.46万元。1.LI3.2本项目建成后税前销售利润率46.82%；税后销售利润率35.ll%o1.1.13.3本项目税前投资利

5、润率24.81%；税后投资利润率18.61%。1.2 建设单位1.2.1 单位名称：惠东县广祥实业有限公司。1.2.2 企业性质：有限责任公司。1.2.3 法人代表：廖广先1.3 可行性研究报告编制根据1.3.1 惠州大亚湾经济技术开发区规划局编制的凯南广场项目的规划设计要点1.3.2 惠州市国土局大亚湾分局提供的用地红线图1.3.3 国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；1.3.4 建设部房地产开发项目经济评价方法；1.3.5 有关各专业的国家设计规范；1.3.6 项目单位提供的各项基础资料；1.3.7 经济环境及市场调查。1.4 可行性研究报告编制范围根据凯南广场项目初步规划方案，

6、本可行性研究报告范围要紧包含：市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅、商业及管理用房、道路、绿化、景观等工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。1.5 结论及建议1.5.1 结论1.5.1.1本项目位于大亚湾西南片区工业园西南区住宅服务配套片区内，同时也是位于广东省汽车零部件生产基地，今后也是我国较大规模的汽车零部件生产基地，大量高科技高效益的产业进驻将带来数万人潮涌入，产业带来日益活跃的商务活动将促使商务物业市场成为该片区主流。市场前景展望：伴随“五区一线”的整体规划，依托大亚湾得天独厚的自然条件，同时与深圳城市间日益密切的区域互融，大亚湾的房地产市场将进入一个空前繁荣的阶段

7、。现大亚湾房地产市场还处于一个高速与持续开发的阶段，随品牌开发商的进驻，未来片区房地产市场还有广阔的进展前景，因此从社会经济市场与项目的整体性指标分析：本项目是可行的。1.5.1.2从凯南广场住宅项目开发的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案来看，此项目的建设是可行的，也是合理的。项目开发时间短（16个月），经济效益较高，税后利润51531.03万元，税后全部投资利润率18.61%。均大大超过了同期贷款利息率与基准贴现率，说明从经济上看该项目建设是可行的。1.5.2建议此项目开发规模比较大，投资比较多，务必精心准备，精心施工，按计划完成建设任务。特别要注意做好宣传发动、营销策划工作，使投资早

8、日回笼，争取更好的社会、经济效益。第二章市场分析与营销战略2.1 市场分析及分析2.1.1 大亚湾总体规划市场大亚湾房地产市场还处于一个高速与待继续开发的阶段，目前市场新建楼盘数量较少，随着品牌开发商的进驻，未来片区房地产市场还有广阔的进展前景。行政商务区产业带来的日益活跃的商务活动将促使商务物业市场成为该片区主流，一港四区的战略规划，使行政中心区的地位得到空前的强化，核心地位的价值毋庸置疑，东接石化城，西靠西区工业区，南邻惠州港，随着大亚湾石化产业投产带来的经济腾飞，行政中心区将建设成为具有世界级水平，融商住、金融等功能的CBD。片区行政商务活动频繁将带动房地产的升温，其进展方向同样影响房地

9、产的未来走向，作为未来大亚湾的CBD,随着越来越多的大型石化产业及其它产业的进驻，未来商务活动将会特殊活跃，这将刺激该片区将会以商务活动为主的商务物业市场的进展。西区工业园区（项目所在区）A：大量高科技、高效益产业进驻将带来数十万人潮涌入。根据规划西区工业区将被打造成高规模、高科技、高效益的电子、汽车与钢铁工业基地，目前要紧有响水河工业园、东风车城工业园、熊猫高科技园与西区科技园。响水河工业园总占地为4.98平方公里，已有三洋、住友等20家企业入园，将建设成为深圳、大亚湾信息产业带。东风汽车城园区面积为4平方公里，已有东风车城股份有限公司、东风本田汽车零部件有限公司、东风易进工业有限公司等企业

10、建成投产。熊猫科技工业园的开发主体熊猫置业进展（中国）有限公司正在着力引进汽车项目，准备重圆“熊猫汽车梦”。B：高素养人才的涌入需要一个以居住为主的城市CLD的出现。根据规划部门对土地利用的规划，西区居住用地面积约359公顷，到2020年常住人口达到11.12万，再加上西区西二大道、澳霞大道的建成（将直达大亚湾石化工业区），西区高档住宅区不仅服务于西区工业园区高端人群，还能服务于壳牌石化工业区的员工，市场潜力不可估量。石化工业区：根据土地利用规划，石化工业区要紧大型项目陆续建成后，将会带来大量的工作人员，而石化工业区本身并不适合居住，这为周边区域房地产市场（特别是西区、霞涌区）提供了巨大的进展

11、空间，其庞大的客源市场将是周边区域住宅市场进展的重要支持。据调查整个石化工业区内，没有规划员工宿舍与生活区域。由此可见，中海石化的建成投产，必将给整个大亚湾带来大量的人口增量，由此产生的大量居住需求，将对周边片区的房地产进展起到极大的推动作用。旅游休闲区资源环境优势将决定该片区将会以高端度假地产为主流；旅游休闲区要紧包含霞涌、辣甲岛、三门岛三大景区，将按国际化、高品位的要求，努力打造一批具有鲜明滨海特色的旅游景区、景点，从而使之成为休闲度假胜地、石化园区的后花园。基于这样的定位，旅游休闲区未来具有进展高端居住、度假地产、酒店的巨大潜力，但该片区目前还没有完全被开发，房地产市场还没有进展起来，随

12、着万科等大型企业对辣甲岛的开发，该片区未来将会成为石化区的后花园并分流石化区一部分客源市场。惠州港港口经济将会带动大量商务物业与部分居住型物业的产生2.1.2 市场前景展望伴随“一港四区”的整体规划，依托大亚湾得天独厚的自然条件，同时与深圳城市间日益密切的区域互融，大亚湾的房地产市场将进入一个空前繁荣的阶段，伴随产业的成熟，市场的供需关系日益合理，总体来讲在20082015年间大亚湾市场将呈现下列两个特征。价格逐步攀升目前惠州是珠三角区域内房地产均价较低的片区，周边地区如深圳、广州等地区同等物业的价格是惠州的2-3倍，伴随城市间交通路网的改善，拉近城市间的房地产，将有更多的深圳居民在大亚湾投资

13、、置业。市场日渐成熟稳固伴随产业的成熟、区域内的置业需求将得到进一步释放，必定带来市场长久、稳固的进展。2.1.3 市场供给及未来的竞争2.L3.1未来市场供应区域A：西部工业区的居家型物业，如：熊猫国际、华南家电批发市场、建艺项目、惠丰城、菩提园等B：中心区的投资型物业，如：南山国际、凯旋居、海岸国际公寓、大中华项目、亿嘉项目等。C：东部的旅游度假型物业2.1.3.2未来市场供应量表：建设项目：凯南广场项目表21项目名称占地面积（旅）建筑面积G112）熊猫国际三期6000043300菩提园107726214393中铭君豪公寓400023614建艺项目163912.5360607.5惠丰城80000250000爱普斯顿项目2280051000响水山庄610000900000亿嘉项目11343.9797836.16大中华地产项目300044000合计：1062782.471984750.66A：在未来两年内，大亚湾房地产市场供应量要紧集中在西区工业园及项目所处区域B：未来三年内估计总供应量为建筑面积300多万平方米（不完全统计）在售或者已售项目客户表建设项目：凯南广场项目表22项目名称深圳投资客户本地居住其他熊猫国际7成2成1成菩提园6成2成2成中铭君豪公寓9成1成一南山国际9.5成05成一凯旋居6.5成