某项目办公楼运营方案.docx
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1、某项目办公楼运营方案项目办公楼运营方案天津公司二O一六年目录第一章项目基本情况O1.l四至及区位OI .1.1项目四至OII 2项目区位O1.2 周边交通及配套设施情况O1.3 经济技术指标21.4 项目获取描述3第二章项目市场分析O2.1城市规划及进展研究O2.1.1城市规划情况O2.L2区域规划情况22.1.3城市经济进展22.1.4城市人口及消费能力42.2城市房地产市场分析62.2.1市场政策分析62. 2.2办公楼市场分析61、市场整体情况62.3区域房地产市场分析92. 3.1区域办公楼市场分析93. 3.3区域市场推断10第三章项目SWOT分析123.1项目优势分析123. 1.
2、3品牌优势124. 1.4配套优势134.2 项目劣势分析133.2. 1市场消化能力134.3 项目机会分析134.4 项目威胁分析144.5 5SWOT分析结论14第四章项目定位154.1整体定位154. 1.1.产品定位155. 1.2.形象定位154. 2客群定位155. 2.2.客户行业定位164. 3持有与销售占比17第五章项目规划185.1项目总体规划185. 1.1规划建筑方面186. 1.2景观方面195. 2项目操纵性规划195. 3项目分项规划205. 3.1可售沿街商业规划206. 3.2公共配套规划21第六章目标成本分析286.1成本分摊方案286.1.1绿荫里项目总
3、成本占比情况286.1.2前期工程费及基础设施费286.L3建安工程费296.1.4不可预见费296.1.5筹资费用、期间费用296.2方案阶段目标成本296.2.1目标成本总体情况296.2.2要紧成本指标情况及测算根据306. 3与可研阶段目标成本对比情况317. 4成本对比情况分析336. 5与集团标准成本差异分析34第七章招标采购策划方案377. 1总体思路377. 2服务类招标采购策划方案371. 2.1已确定设计、咨询单位377. 2.2未确定设计、咨询单位387. 3工程物资类招标采购策划方案387. 3.1已确定工程、物资单位398. 3.2未确定工程、物资单位407.4营销类
4、招标采购策划方案41第八章工程管理策划方案428. 1.1安全文明目标428. 1.2质量目标428.1. 3进度目标438. 2项目建设要紧方案438. 2.1专业设计管控方案438. 2.2合约规划438. 2.3招标规划458. 2.4一级节点计划488. 2.5施工组织498. 3工程建设施工进度保障措施518. 4质量管控措施538. 4.1合同条款对工程质量的要求538. 4.2实测实量合格率目标及计划安排539. 4.3本项目的质量通病操纵难点及应对措施53第九章营运策划方案559.1经营模式策划559. 1.1确定经营模式原则5510. 1.2经营模式559. 2开业筹备599
5、. 2.1写字楼物业移交验收609. 2.2营运管理文件编制及报审609. 2.3客户进场装修及现场管控609. 2.6营运服务功能完善629. 2.7开业前模拟演练639. 2.8开业庆典的组织实施639. 2.9开业评估649. 3后期营运管理策划649. 3.1经营目标管理6410. 3.2经营策略分析64第十章物业服务方案6811. 1、项目概况6810.2物业服务中心部门设置及职能6810.2.1部门设置6810.2.2部室职能6910.2.3人员组织架构6910.3物业服务总体管理原则7010.3.1总体管理目标7010.4物业服务管理模式7010.5物业服务内容与标准7210.5
6、.1客户服务管理7210.5.2环境品质管理7210.5.3工程运行维修服务管理7310.5.4安全消防管理7410. 6物业服务费用标准75第十一章项目开发分期7710.1 开发策略及分期原则7710.2 项目总开发分期77第十二章投资与收益分析7911. 1投资情况79IL2投资收益情况分析7911.1. 1测算基础7911.2. 1.1经营指标情况7911.3. 1.2成本及费用指标情况7911. 2.2投资收益情况7911. 3现金流量分析7912. 4资金筹措及资金支付7912.1.1 资金筹措79IL5轻资产运作对项目影响8011.6税收优惠80第十三章附件8113.1项目开发一、
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