某省住宅物业管理服务标准.docx

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1、某省住宅物业管理服务标准1范围本标准规定了住宅物业管理服务分等级服务标准。本标准适用于本省行政区域内的住宅物业管理活动。2规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包含勘误的内容）或者修订版均不适用于本标准。鼓励根据本标准达成协议的各方研究使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。房屋修缮范围与标准（试行）城乡建设环境保护部城住字1984677号江苏省物业管理条例江苏省人大常委会（2000）公告第17号住宅室内装饰装修管理办法建设部第110号令3总则通过分类分项分级，具体明确江苏省住宅物业管理服务

2、内容及标准，表达“质价相符”与“明明白白”消费，规范物业管理服务行为，保护双方当事人的合法权益，促进物业管理行业的健康进展。本标准可作为双方当事人选择或者提供物业管理服务的参考根据，同时作为规范服务行为的标准，物业管理双方当事人应根据分类、分项、分级选择，在委托管理合同中具体约定执行。4.公共服务4.1 接待佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然与蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主（使用人）时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。文明用语见附录A,服务忌语附录Bo对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致

3、，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。4.1.1 值守有完善的值班制度与交接班制度；工作有记录。4.1.2 服务时限4.1.2.1 一级急修（如：自来水设施跑水、下水管道与垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路与照明设备故障等项目，具体责任范围、服务内容等通过物业管理委托合同约定，大、中、小修标准见建设部房屋修缮范围与标准（试行）等确定（下同）。服务2小时内到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合懂得释，做出限时承诺；小修7日内修复，特殊情况务必做出说明与限时承诺。4.1.2.2 二级急修服务1小时内到位，24小时内修复，

4、若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合懂得释，做出限时承诺。小修5日内修复，特殊情况务必做出说明与限时承诺。服务时限不得以节假日与休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受5日限制）。4.1.2.3 三级急修服务45分钟内到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合懂得释，做出限时承诺。小修3日内修复，特殊情况务必做出说明与限时承诺。服务时限不得以节假日与休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受3日限制）。4.1.2.4 四级急修服务30分钟内到位，12小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合懂得释，做出限时承诺。小修原则上2日内修复

5、，特殊情况务必做出说明与限时承诺。服务时限不得以节假日与休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。4.1.2.5 五级急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合懂得释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况务必做出说明与限时承诺。服务时限不得以节假日与休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。4.2 房屋、共用设施、设备保护与管理4.2.1 巡检每年年底或者年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或者业主委员会

6、报告与建议；根据业主或者业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季与天气特殊时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位与其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等特殊情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或者更新改造的项目报告业主或者者业主委员会。4.2.2 房屋4.2.2.1 装修管理4.2.2.1.1

7、 将住宅室内装饰装修工程的禁止行为与注意事项告知装修人；422.1.2对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或者修改意见，并签定装饰装修管理服务协议；4.2.2.1.3 业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；4.2.2.1.4 装修结束组织验收；4.2.2.1.5 验收合格2个月后组织复验；4.2.2.1.6 亚验合格后3个工作日内退还装修保证金；422.L7对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。4.2.2.2油漆即4.2.2.2.1 一级根据业主或者业主委员会特别约定的情况决定。4.2.2.2.2 二级木门窗、百

8、叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或者更换的新木件应油饰；10年油饰1次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或者其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或者铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应5年油饰1次；楼梯间、公用走廊的室内墙面每10年应粉刷1次。1.1.1.1.1 三级木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或者更换的新木件应油饰；8年油饰1次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或者其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或者铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；

9、铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应5年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每8年应粉刷1次。4.2.2.2.4 四级木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或者更换的新木件应油饰；6年油饰1次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或者其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或者铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应4年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每6年应粉刷1次。4.2.2.2.5 五级木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或者更换的新木件应油饰；5年油饰1次

10、；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或者其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或者铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。4.2.2.3建筑物外立面建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面为水刷石、干粘石与喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。委托合同另有约定的按合同约定执行。4.2.3给排水系统及其配套设施4.2

11、.3J给水设施4.2.3.1.1 一级饮用水水池（箱）每年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染；表面与支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏。每3个月检查保养1次水池（箱）人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀与各类闸门；保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，各类仪表指示稳固正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好与正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每两

12、年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆一遍，然后再刷一遍面漆；楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或者零件残损等及时修复。4.2.3.1.2 二级饮用水水池（箱）每年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有管理措施；保持池体内清洁，没有对水质构成污染的因素，漆膜脱落处及时修补，保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面与支架不锈蚀。每2个月检查保养1次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀与各类闸门；保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水

13、泵运行正常，每日巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵；各类仪表指示稳固正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好与正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆一遍，然后再刷一遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或者零件残损等及时修复；每年检查对给水管道进行1次全面检查维修。4.2.3.

14、1.3 三级饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理措施；水质每半年化验1次，保持池体内清洁，没有对水质构成污染的因素，保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面与支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。每2个月检查保养1次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀与各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染。保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明与采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各类仪表指示稳固正常，阀门开关灵活，发现滴漏及

15、时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好与正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年更新各类标志1次；每日填写水泵运行记录，建档备查；每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或者零件残损等及时修复；定期保护保养。4.2.3.1.4 四级饮用水水池（箱）半年消毒

16、1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每3个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面与支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补；每月检查保养2次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀与各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明与采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各类仪表指示稳固正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；