房地产开发的可行性研究.docx

《房地产开发的可行性研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发的可行性研究.docx（25页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、房地产开发可行性研究汇报小组组员：徐永和任乾坤马宝山何欢2023-06-17目录一、总论1二、市场预测5三、选址方案9四、组织机构与人力资源配置11五、项目实行进度14六、投资估算14七、融资方案16八、财务评价17九、研究结论与提议18一、总论一.项目背景1.项目名称:XX花园2 .承接单位概况承接单位是某某房地产开发集团企业，注册资本3000万元，开发资质为一级。企业经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。企业实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。3 .可行性研究汇报编制根据(1)项目提议书及其批复文献(2)国家及武汉

2、市颁布B有关法律、法规、政策(3)武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目B纲要(4)武汉市2023、2023年国民经济和社会发展记录公报(5)武汉市都市总体规划大纲(20232023年)(6)东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划(7)房地产开发机构公布的工程建设方面的原则、规范、定额(8)武汉市市区基准地价(9)武汉市及项目周围地区市场调研和现场勘察资料(10)投资项目方签定日勺协议书或意向书(Il)编制汇报的委托协议（12）其他有关根据资料4 .项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要构成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有助于加紧我国产业构造和消费构造B调整，从而

3、增进国民经济健康持续发展。目前房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众日勺住房需求，倡导大力发展房地产经济。我们企业为了响应国家的安居工程，决定规划、开发XX花园。东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的重要基地。近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的

4、经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创立面向二十一世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目的。XX花园选择此处规划、开发，等项目实行后，将有助于启动东湖高新热电企业集中供热0初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体0总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。二项目概况1 .拟建地点拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。2 .建设规模与目的自有资金为3000万元，XX花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米,其中住宅1

5、1.6万平方米，公建L3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人,容积率1.29,绿化覆盖率45%。小区内设幼稚园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。3 .重要建设条件1 .供水在鼓风小区东侧有现实状况DNlOOOmIn上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2 .雨水、污水排放武黄路大街既有现实状况DN2100毫米B雨水管线和DN1800毫米B污水管线，可以就进排入。3 .供热拟从武黄路新敷设的供热干线接入。4 .供电拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为

6、8000千伏安。5 .供气已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的多种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发企业统一开发，多种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以到达“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。6 .电信本项目估计需装机容量为820门的J程控互换机，拟由洪山区局从831开设下属分局处理。4 .项目投入总资金及效益状况本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。本项目完毕后，估计销售收入为23185.92万元，

7、扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，估计合计未分派利润为3906.08万元。5 .重要技术经济指标技术经济指标项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层6.53地下车库面积平方米4820停车位个240三.问题与提议考虑到XX花园建成后，其顾客多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费

8、构造，要尤其注意其附属设施日勺建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。此外，在住宅日勺户型的选择上，要充足调查，选择适合不一样住户需求B多种户型，防止单一，同步，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的J多种政策。并且要重视该项目的社会效益。二、市场预测一市场调查据2023年武房指数汇报显示:房地产综合物业价格为2968.76元/m2,住宅平均价格为2023.31元/m2写字楼平均价格为4149.16元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在100m2如下的占总量的4%住宅面积在101120B占总量B32%,12

9、1140占总量045%,141160的占总量的5%,161180占总量卧J10%,180以上0占总量04%0从以上记录成果看，120m2-140m2B住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应0主力，市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关怀的问题，根据我们这次调查成果，购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万如下的占33%,承受总价格在21-30万之间的占30.5%承受总价格在3140万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。以上调查成果显示,武汉市购房者所能承受B价格在20-30万之间，比例占到总量B60%以上,可见是重要

10、购置力日勺承受范围。在楚雄大道沿线汇集了名都花园、尚文创业城、华城新都、现代光谷智慧城等多种住宅项目，除了名都花园价格到达2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有很好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在I万平方米以上；现代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格均有所提高。楚雄大道以南沿珞狮南路汇集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐减少，获得了很好B销售业绩，本季度新开盘B明泽半岛尊邸获得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘

11、展现别墅化、大户型化发展日勺趋势。坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2023元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着很好的销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量到达1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米的J玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米；水蓝郡通过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。二.产品供需预测根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增长，2023年上六个月武汉完毕住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%,施工面积到达958.2万平方米。2023年总投资额

12、为132.5亿元，同比增长14.9机其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4乐占总投资的75乐经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额043.78%,99年上升到60%,在2023年，全市销预售总面积为759.32万户（其中住宅销售面积393.13万）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技企业的不停增多，白领阶层以及周围高校教师对中高档住房的需求一定会更大，此外国家对居民购置住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力

13、将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。三.市场风险分析1 .该居民小区重要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周围高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入很好的市民家庭。由于他们：1）职业稳定：改革开放以来,教职工B职业相对来说比较稳定，同步伴随经济水平0不停提高，人们对文化B追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工日勺收入水平也逐渐0提高。2）收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐渐提高。东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。3）文化水平较高：他们0年龄的大多在

14、3545岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一种好0投资环境。4）对家庭居室的规定较高：除对住宅的舒适性.安全性日勺规定以外，由于工作的原因，他们规定居住地能上班以便，同步在家也可顺利开展工作，对小区环境的规定，对住宅品位的规定，对户型的设计规定也比较高。这就意味着该项目的变现性很好，比较轻易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。因此投资风险不会太大.2 .通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀日勺影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是自身具有对通货膨胀日勺防护能力，这是由房地产自身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同步对该项目的投资采用

15、了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。3 .房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如根据目前政府政策，风险较小。四.建设规模考虑到自有资金的有限（3000万元），XX花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人,容积率1.29,绿化覆盖率45%。小区内设幼稚园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。（小区基本规划简图见附图2）五.产品方案1 .户型选择小区规划以中等多层住宅为主，配以少许高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充足体现“以人为本”的设计理念。重视环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵,充足体现二十一世纪科技新城高品质住宅区的J风貌。XX花园项目重要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作B白领阶层，周围高校院所B知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入很好的市民家庭。根据以上多种消费对象的不一样品位和规定，故选择了多种户型，见下表：户型分配表