房产中介管理与业务技巧全面培训.docx

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1、房地产基础知识一、什么是房地产？房地产即：房产与地产的总称，房地产在物质上有三种形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋rJ综合体。房产是房屋及其处分权、使用权、占有权、收益权等权利的总称。地产是土地及其使用权、收益权等权利的总称。1、房地产的特性:I、位置的固定性不可移动，H、地区的差异性根据不一样地区在价格、品质、开发类型都不一样样IIK高值耐久性年限较长IV、保值增值性具有较长时期的保值增值性2、房地产行业的地位及作用房地产来源于建筑业，是国民经济中不可缺乏的一部分，是我国经济的!支柱产业1）、房地产业是经济构造H勺重要构成部分任何行业的发展都必须依赖一种前提：土地与房产2）、房地产业带动

2、其他产业发展制造业、建筑业、金融业、贸易业、旅游业、信息业、建材业、服务业、化工业等3)、有助于改善都市的基础设施建设，在计划经条件下，基础设施的建设完全依赖于国家，未形成自身资金周转和循环，成果都市起发展，财政就越困难，国家通过国有土地的有偿出让，向房地产业征税，获得基础设施建设资金。4)、扩大了对外开放，发展外向型经济，房地产业的发展可以改善投资环境，增长对投资者的吸引力和信心5)、房地产业开发经营的项目，最终都贯彻到人类生活基础设施和人文景观上，房地产业还为人们提供了一种优美的景观和良好的生活环境3、中国房地产市场发展历程1、萌芽阶段(1845-1949),20世纪30年代，专业的华资房

3、地产企业有20多家。2、休眠阶段(1949-1979),重要原因是内战和战后建国时期影响。3、复苏阶段(1979-1991),78年改革开放，80年全国都市规划工作会议把对城镇土地征收使用费列入议事日程，并在深圳、广州、抚顺收取都市土地使用费，规定土地使用年限，84年5月政府汇报指出，都市住宅建设，要深入推行住房商品化试点，并将房地产业列为独立行业；88年4月七届人大修改宪法规定“土地使用权可以依法律的规定转让”土地管理法也做了合适修改，并在深圳、广州、上海、厦门、福州等都市实行土地使用权有偿转让；89年全国进行房地产整顿，市场开始出现回落；90年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资

4、开发经营成片土地暂行管理措施出台，改善了投资环境，增强了外商在中国投资的信心，市场开始升温并到达88年水平。4、迅速发展阶段(1992年至今)，92年邓小平同志南巡讲成为我国房地产业发展的一种历史转折点，92年终全国房地产企业达1200余家，投资总量732亿元，商品房销售面积达4288万平米，销售额440亿元；93年全国房地产开发企业到达2万余家；23年终全国从事房地产经营企业已到达3万余家A、1987T997年商品房销售面积1987J997年商品房销售面积（万平方米）B、1986T997年商品房竣工面积1986-1997年商品房竣工面积（万平方米）C、1986T997年商品房施工面积1986

5、-T997年商品房施工面积（万平方米）E、2023年北京上海商品房供应状况上海市北京市口倘得面枳（万平方米）坡工面枳（万平方米） 口加工面积（万平方米）F、1998-2023年本市商品房销售面积状况困二：1998年-2QQ4年商品房硝隹面积情况.口商雕销售面积二、什么是房地产经纪人？经纪作为一种社会经纪活动，指为促成多种市场交易而从事Fl勺居间、代理及行纪等有偿服务活动的机构和个人。1、房地产经纪业的来源？历经时期：A、元代，称为“房牙”重要是帮人简介房屋信息，又称“中间人”“据客”B、鸦片战争(1840),称为“二房东”在当时，大的房地产投资商不乐意宜接经营零星的小住户承租业务，他们以转手出

6、租的方式，将房产的出租业务委托给一种可信赖的人经营，这个就是“二房东”C、解放前(1930-48)在民间，经纪活动较活跃，当是霆业较混乱，一部分不法经纪人用欺诈、索取高额费用、哄抬房价等。D、行业消失期(1952-1978)这一时期由于国内政治、经济原因，我国的住房制度以分派为主，房地产经纪基本消失。E、改革开放至今尤其是在1992年后，房地产经纪行业得到了空前发展。2、房地产经纪行业的作用1）有助于房地产市场的活跃和兴旺2）有助于房地产行业稳定持续发展3）有助于住房制度改革时继续深化4）增进人民居住生活水平的提高三、我为何要选择加入房地产经纪人?A、经纪人在中国属于朝阳职业B、经纪人专业化程

7、度高、知识面广C、经纪人具有高抗压能力D、经纪人的薪酬较丰厚E、经纪人锻炼了我H勺意志F、经纪人铸造了良好的职业素养【房友申明】:房友企业提供的管理文档从全国各地搜集而来，仅供参照。因各地各企业实际状况的差异，房友企业不提供对管理文档解释的责任。若要建立系统的管理制度，请参与房友企业举行的中介管理培训班，详细培训内容和时间敬请访问房友网站：.net房地产名词解释一、名词解释一土地类1、土地用途种类：农用地、建设用地和未运用地土地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水运用地、养殖水面等建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城镇住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设

8、施用地、旅游用地、军事设施用地等未运用地是指农用地和建设用地以外的土地。2、土地来源及性质：对已办理房地产登记的，可以从房地产证中理解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让协议书中理解。3、集体土地指农村集体所有的土地4、土地使用权出让土地使用权出让，是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。年限：（一）居住用地七十年;（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。此外，加油站、加气站用地为二十年。5、土地使用

9、权的出让方式土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。6、违法建筑是指未经规划土地主管部门同意，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，私自建筑的建筑物和构筑物。7、商品房获得预售的条件：国有土地使用证建设用地规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证二、名词解释一房屋类1、房屋：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储备物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。2、商品房：是指由房地产开发企业开发建设并发售、出租的房屋。3、房改房

10、：己购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者原则价购置的已建公有住房。按照成本价购置於J,房屋所有权归职工个人所有,按照原则价购置的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。4、集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参与集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外发售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济合用房H勺一种。5、微利房：亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格

11、和租金，用于处理部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。6、平价房：是根据国家安居工程实行方案的!有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为处理对象,通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济合用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。7、解困房：是指各级地方政府为处理当地城镇居民中尤其困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。8、再上市房：是指职工按照房改政策购置的公有住房或经济合用房初次上市发售的房屋。9、廉租住房：是指政府和单位在住房领域实行社会保隙职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供日勺租金相对低廉的一般住房。9、安居工程住房：是指直接以

12、成本价向城镇居民中低收入家庭发售的住房，优先发售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先发售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁赔偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，二分之一由都市人民政府承担，二分之一计入房价）、1%3%的管理费、贷款利息和税金等7项原因构成。10、经济合用住房：是指根据国家经济合用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对多种经同意的收费实行减半征收，发售价格实行政府指导价，按保本微利的）原则确定。三、名词解释一面积1、房屋建筑面

13、积：指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有有上盖，构造牢固，层高2.20m以上（含2.2Onl）的永久性建筑。2、房屋使用面积：指房屋户内所有可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。四、名词解释一房地产交易1、房地产交易：指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。2、房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。3、房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。4、房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将其房

14、屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。5、什么是产权登记？答：房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权Fl勺法定手续。它规定凡在规定范围内的房地产权，不管归谁所有，都必须按照登记措施的规定，向房地产所在地的I房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的重要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实行有效口勺管理。采用房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产相利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、获得时间、变化状况和房地产面积、构造、用途、价值、等级、坐落、坐标、

15、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。6、房屋产权证明有那几种证件？答：房屋所有权证、国有土地使用证、房屋共有权证。五、名词解释一房地产交易税费1、契税：指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、互换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收H勺一种税赋。2、营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。3、房产税：指以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。4、营业税附加：指对交纳营业税口勺单位和个人，就其实缴的营业税为计税根据而征收的都市维护建设税与教育费附加。5、印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。6、个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并获得收入，就其所得计算征收aJ一种税赋。7、保证金：指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。8、房地产交易手续费：指由政府依法设置的，由房地产主管部门设置的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。9、房屋权属登记费：指房