徐州住宅市场研究报告.docx
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1、徐州住宅市场研究报告-4-4-5-781316161720222326281、徐州宏观环境1.1、 地理区位1.2、 行政区划1.3、 人文环境1.4、 交通环境经济环境1.6、城市规划2、徐州房地产市场2.1、 徐房指数2.2、 房地产市场一季度主要经济指标2.3、 2021走势分析3、徐州房地产细分市场3.1、市中心板块3.2、段庄板块3.3、 滨湖板块3.4、 火车东站板块291、徐州宏观环境1.1、 地理区位徐州位于东经11622,北纬33433458%在江苏省的西北部,地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里
2、,南北长约140公里,总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户,北国锁钥,中原屏障之称。徐州市位于华北平原的东南部,域内大部分为平原,少数丘陵山地,平原总地势由西北向东南降低,平原约占土地总面积的90%,海拨一般在3050米之间。徐州境内河流纵横交错,湖沼、水库星罗棋布,废黄河斜穿东西,京杭大运河横贯南北.徐州市属暖温带季风气候区,由于东西狭长,年气温14度,四季分明,光照充足,雨量适中,雨热同期。四季之中春、秋季短,冬、夏季长,春季天气多变,夏季高温多雨,秋季天高气爽,冬季寒潮频袭。徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩
3、盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。1.2、 行政区划徐州总面积11258平方公里,占江苏省总面积的11%,其东西长约210公里,南北宽约140公里,其规模为江苏省五个特大城市之一。徐州下辖五区、四县以及两个县级市;五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区;四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县;两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所辖县级市和县包围,位于中心地段;但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。1.3、 人文环境1.3.1、 历史沿革“自古彭城列九州,龙争虎斗几千秋”。徐州历史悠久,帝尧时为大彭国,有2700多年的建城史,是江苏境内最早出现的城邑。这里是上古养生学家彭祖的封
4、地,汉代开国皇帝刘邦的故里,西楚霸王项羽的旧都,具有深厚的历史文化积淀。据史料记载,从公元前21世纪的夏朝大彭国彭伯寿与西河武观在彭城兵戎相见开始,到楚汉相争、三国交兵,再到抗日战争中的徐州会战和解放战争中的淮海战役,发生在徐州规模较大的战役有400余起,产生了大量的军事家和经典战例,使徐州在中国乃至世界军事史上有着重要的地位。1.3.2、 人口状况截止2020年全市户籍人口916.85万,市区人口172.96,占人口总数18.9%0其中非农业人口302.55万,占人口总数的33%。徐州人口变化图(单位:万人)非农人口总人口非农业人口数量增长数据:02年250.31万人,同比增加9.6万人;0
5、3年284.50万人,增加34.91万人;04年302.55万人,增加18.04万人.可以看出:徐州每年城镇化进度不同;但从非农人口增加的绝对数量来看,尤其是03、04年数据,对徐州房地产住宅市场而言,是利好因素,增加这部分人群必然会消化相当规模的住宅,每年需求量有几十万方。L4、交通环境1.1.1, 徐州外部交通环境优越,A:徐州素有“五省通衢”之称。京沪、陇海铁路在此交汇,京、杭大运河傍城而过,为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。B:徐州铁路运输占有重要位置,陇海、津浦两大铁路干线在此交汇,始发上海、北京、青岛、武汉等大中城市的客运列车16对,徐州铁路货运编组站是
6、全路第二大枢纽,有调作业量居全路首位。C:徐州境内有国道5条,省道20条,通车公路总里程12万公里,其中一级公路500余公里,二级公路714公里。公路通车里程在江苏省处于领先地位。D:国内一级航空干线大型民航空港一一徐州观音机场,已开通至北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、成都、昆明等航线,并积极发展海外专、包机业务;大郭庄联航机场也可起降大中型客机,已开通至北京、惠州航线E:徐州内河航运发达,有黄金水道之称的京航大运河傍城而过,沿线有邳州、万寨等4个内河大港,年吞吐量2000多万吨。1.1.2, 徐州市区交通状况得到相当大的改善。A:淮海路、黄河南路、建国路、湖北路、中山路、西
7、安路、复兴路以及二环线、三环线等主干道纵横交错,构成了徐州市区的交通网络,这些道路基本都已完成改造,路况较好,行车方便。B:中心地段和主干道路况较好,但主干道的绿化做得不够,市区次干道道路陈旧,交通环境欠佳。需要改造的力度较大。C:城市公共汽车营运线路较多,能抵达市区各重要地点;每天运营时间也较其它相同地级市长,部分线路运营至晚上九、十点。1.5、 经济环境1.6、 K国民生产总值及人均GDPA:历年国民生产总值国内生产总值变化图(单位:亿元)a:2020年全市生产总值(GDP)实现超千亿元大关,达到1095.80亿元,占全省7%,比上年增长14.0%,增幅是1997年以来最高水平,略低于全省
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