开发经营与管理模拟(共五卷).docx

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1、开发经营与管理模拟（一）（总分100分，考试时长90分钟）一、单项选择题（每小题2分，共100分）1、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，属于（）oA、生产性投资B、土地开发投资C、公益投资D、商品房建设投资【答案】B【解析】本题考查的是房地产直接投资。土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。2、（2017年真题）某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市

2、商品住宅的平均建设周期为O年。A、0.5B、1.0C、1.5D、2.0【答案】D【解析】本题考查的是供给指标。平均建设周期二房屋施工面积/新竣工面积二（600+200）/400=2o3、以下各项中，不属于经济评价基础参数的是（）oA、时间类参数B、资金类参数C、融资类参数D、评价标准类指标【答案】B【解析】考点：选择基础参数。经济评价中的基础参数包括时间类参数、融资相关参数、收益相关指标、评价标准类指标。4、生产成本加上相应的（）称为完全成本。A、营业成本B、销售费用C、运营费用D、资金成本【答案】B【解析】考点：投资与成本。生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。5、房地

3、产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。A、施工单位B、建设单位C、监理单位D、设计单位【答案】B【解析】本题考查的是开工申请与审批。建设单位在开工前，应依规向工程所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。6、在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）A、建造费用B、融资费用C、其他工程费用D、专业人员费用【答案】B【解析】本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。7、下列选项中不属于系统风险的是（）oA、通货膨胀风险B、市场供求风险C、变现风险D、决策风险【答案】D【解析】本题考查的是房地产投

4、资的系统风险。房地产投资的系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。8、赵某以12000元/肝的价格购买了230肝的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A、0.12B、0.21C、1.26D、2.05【答案】C【解析】考点：偿债备付率。230X12000/10000=276（万元），贷款总额=27660%=165.6（万元），P=165.6,n=10,i=10%,A=Pi1-1/（l+i）n=

5、165.610%/1-1/（1+10%）10=26.95o偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息资金=34/26.95=1.26o9、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）oA、回收固定资产余值B、开发建设投资C、长期借款D、净转售收入【答案】B【解析】考点：基本报表。选项B是流出项目，其它的是流入项目。10、当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（）oA、目标收益B、贷款利息C、运营费用D、出租面积【答案】C【解析】本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低

6、运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。11、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）oA、承租人的承受能力B、承租人愿意承担的费用C、业主希望的投资回报率D、同类型物业的市场供求关系【答案】D【解析】本题考查的是制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。12、可行性研究的作用不包括（）oA、项目投资决策的依据B、申请项目备案的依据C、筹集建设资金的依据D、下阶段规划设计工作的依据【答案】B【解析】本题考查的是可行性研究的作用。可行性研究的作用包括：申请项

7、目核准的依据；项目投资决策的依据；筹集建设资金的依据；开发商与有关部门签订协议、合同的依据；下阶段规划设计工作的依据。13、投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A、风险控制B、项目调研C、项目财务评价D、资金管理【答案】C【解析】考点：投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。14、产生房地产价格泡沫的基础是（）oA、土地稀缺B、城市化进程快C、投机需求膨胀D、金融机构过度放贷【答案】A【解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡

8、沫产生的直接助燃剂。15、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）oA、观察法B、实验法C、讨论法D、问卷调查法【答案】A【解析】本题考查的是市场调查的步鞭。观察法是指由调查人员根据调查研究的对象，利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料。例如，市场调查人员到新建商品房项目的售楼处去观察房屋销售状况和样板房状况。16、房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制，其中不属于施工阶段质量控制内容的是（）oA、对工程采用的配套设备进行检验B、确立有关质量文件的档案制度C、对原材料的检验D、控制工程变更【

9、答案】D【解析】本题考查的是质量控制。工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：（1）对原材料的检验；（2）对工程采用的配套设备进行检验；（3）确立施工中控制质量的具体措施；（4）确立有关质量文件的档案制度。17、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A、开发商B、承包商C、监理工程师D、使用单位【答案】C【解析】考点：竣工验收。在正式办理竣工验收之前，开发商需要进行初步检查，根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。18、如果某项目FNPV大于零，说明该项目的

10、获利能力（）oA、达到了基准收益率的要求B、超过了基准收益率的要求C、未达到财务内部收益率的要求D、达到了财务内部收益率的要求【答案】B【解析】考点：财务净现值。财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，等于零，说明正好达到了基准收益率的要求。19、某写字楼的业主对于同类型的租户，首先确定月租金为200元/m2,看租户愿意租用多大的面积，如果月租金降为180元/m2,租户愿意租用的面积又是多少，这种调查方法称为（）oA、观察法B、实验法C、访问法D、问卷法【答案】B【解析】本题考查的是市场调查的步鞭。实验法，是用实验的方式，对调查的对象控制在特定的环境条件下，对其进行观察以获

11、得相应信息的方法。实验法要求选择多个可比的主体组，分别赋予不同的实验方案，控制外部变量，并检查所观察的差异是否具有统计上的显著性。例如，某写字楼的业主对于同类型的租户，首先确定月租金为200元/m2,看租户愿意租用多大的面积，如果月租金降为180元/m2,租户愿意租用的面积又是多少，在假定其他条件相同的情况下，就可以分析租户愿意租用的面积与租金之间的相关性。20、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（）,要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。A、数额B、用途C、发生时间D、付款特点【答案】D【解析】考点：资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，

12、要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况21、某城市对某高速公路的投资行为属于下列（）投资类型。A、居住物业投资B、商用物业投资C、工业物业投资D、特殊物业投资【答案】D【解析】本题考查的是房地产投资概述。特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。22、（2015年真题）区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及O等内容。A、项目竞争分析B、敏感性分析C、专业市场分析D、市场趋势分析【答案】D【解析】本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析

13、、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。23、从房地产开发企业的角度看，不属于房地产开发过程中投入资源的是（）oA、土地B、资本C、劳动力D、技术革新【答案】D【解析】本题考查的是房地产开发的基本概念。房地产开发需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入。24、（）一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。A、寻求多样化购买行为B、习惯性购买行为C、化解不协调购买行为D、复杂购买行为【答案】B【解析】本题考查的是消费者购买决策过程。习惯性购买行为，一般多是指对便利品的购买，消费者不需要

14、花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。25、（2017年真题）王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额O。A、逐渐减少B、逐渐增加C、数额相等D、先增后减【答案】A【解析】本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。26、（2017年真题）若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%,均按月计息，银行的年存款利率为3.5%,则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）oA、1.50%B

15、、3.57%C、3.70%D、3.94%【答案】D【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。商业性住房抵押贷款的实际年利率=（18.7%12）12-1=9.055%,住房公积金贷款的年实际利率=（1+5%12）12-1=5.116%,两者的差额为：9.055%-5.116%=3.939%o27、下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（）。A、准备期B、建造期C、销售期D、经营期【答案】D【解析】考点：财务净现值。出售型房地产开发投资，计算期为项目开发期与销售期之和。开发期包括准备期和建造期。28、甲、乙物业2016年10月的价值均为IlOO万元。预计2017年10月甲物业的价值为1200万元和100O万元的可能性均为50%,乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A、甲物业投资风险大B、乙物业投资风险大C、甲、乙物业