养老地产项目投资方案.docx

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1、养老地产项目投资方案2023年6月目录第一章投资方案简述11.1 项目简介11.2 项目地点11.3 主要建设条件21.4 项目建设方式21.5 建设内容31.6 项目总投资、公司设立与资金筹措3161项目总投资3162公司设立3163合资公司股东介绍41.6.4资金筹措51.7 主要技术经济指标51.9 项目投资价值6第二章投资背景72.1项目提出背景72.2投资机会由来82.3项目建设的必要性9第三章行业和市场分析103.1全国养老产业市场分析103.1.1全国老年人口情况103.1.2全国养老服务机构和养老产业现状113.2天津养老产业市场分析113.2.1天津老年人口情况113.2.2

2、天津各市老年人口情况123.2.3天津健康养老产业发展情况123.2.4天津养老服务十四五规划133.3天津市养老产业市场分析163.3.1天津市老年人口情况163.3.2天津市经济条件163.3.3天津市养老服务业发展情况163.3.4天津市康复医疗产业发展193.3.5.天津市老年人口对中高端养老院的认知203.3.6“十三五”时期天津市养老服务业面临的问题213.3.7天津市养老服务“十四五”规划213. 3.8天津市健康养老产业扶持政策243.4河西区养老机构及竞争分析263. 4.1河西区老年人口情况264. 4.2河西区老龄事业“十四五”规划265. 4.3河西区养老服务机构情况2

3、86. 4.4养老机构竞品分析307. 4.5价格分析38第四章投资条件及落实情况398. 1区域概况394.1.1地形地貌条件394. 4.L2气候条件395. 1.3水文地质条件404. 2物业周边情况404.3物业条件414.3.1建筑条件414.3.2结构条件414.3.3给排水条件424.3.4供暖条件与空调条件424.3.5供电条件424.3.6通讯条件42第五章项目建设方案435.1 项目建设内容435. 1.1建设规模435.2 项目房间设置435.3 项目交付标准445. 4项目装饰装修44第六章项目运营方案456. 1项目定位456.2 项目特色456.3 目标客群486.

4、4 客户来源496.5对应渠道516.6服务内容526.6.1护理院526.6.2养老院546.6.3老年公寓56第七章基础健康护理设施配置方案597.1护理设施配置要求597.2基础健康护理及养老设施配置60第八章投资估算及资金筹措638.1项目投资估算638.1.1投资估算编制依据638.L2投资估算范围648.1.3建设投资分年使用计划648.1.4建设期利息估算648.1.5流动资金估算648.1.6项目总投资648.2资金筹措方案658. 2.1资金投入计划659. 2.2资金筹措65第九章法人治理结构及管理团队669.1组织机构设置669.2董事会安排679. 3监事会安排689

5、.4经理层安排6810 5人力资源配置689. 5.1劳动定员689. 5.2员工来源与招聘方案7110. 5.3员工培训71第十章投资价值评价7211. 1战略价值评价7212. 2财务评价7213. 3费用测算7310.3.1费用测算（计算期第4年）7310.3.2成本计算基础数据的确定及有关问题7310.4收入和营业税金估算7810.4.1营业收入7810.4.2政府补贴收入7910.5预计收入情况8010.6税金8110.7盈利性分析8110.8现金流量及投资回收期的分析8110.9敏感性分析8210.10合资公司财务评价结论83第十一章风险分析及对策8311.1 项目主要风险分析83

6、11.2 投资风险防范及规避措施8511.3 市场风险防范及规避措施8511.4 政策风险防范及规避措施8511.5 运营管理风险防范及规避措施8611.6 成本管理风险防范及规避措施88第十二章下一步工作建议89第一章投资方案简述1.1 项目简介养老地产项目位于天津市河西区某路与永兴路交汇处,本项目拟在A集团天津疗养院下属某路地块上（土地性质为划拨地）新建康健大楼，建设成护理院介护公寓+养老介助公寓+老年公寓相结合的健康养老综合体。康健大楼拟分为主楼和裙楼，其中主楼12层，裙楼4层，总占地面积约7171平方米，建筑面积约21123.76平方米，其中地上1597L33平方米，地下约3992.3

7、2平方米。项目拟设置床位440张,其中IF为商业和综合大厅，2F为康复中心，3F-5F层为护理区域共计90个房间201个床位,6F-8F为养老区域共计49间房101个床位,9F-12F为高龄活力区域共计55个房间110个床位。1.2 项目地点本项目位于天津市河西区某路，地处河西区核心区域,毗邻河西区主干道，周边交通便捷，距离桂花西路地铁站约900米，步行15分钟，距离公望街地铁站约800米，步行13分钟。项目与天津主城的联系便利，与天津中环相连，区位优势明显，周边医疗资源丰富，距离2.2公里有天津河西中医骨伤医院（三甲）和天津中医药大学附属河西医院，距离5公里有河西中医院。主要建设条件1.天津

8、市和河西区老龄化趋势明显，养老需求旺盛，养老床位，尤其是护理型床位，仍存在一定缺口，而且目前河西区机构养老服务基本集中在中低端托底型服务，中高端品牌稀缺，刚需护理品质不高。2 .项目区位优势明显，毗邻河西区主干道，地处天津后花园，周边社区成熟，配套完善，交通便利，环境优良，医疗资源丰富，适合运营健康养老项目。3 .项目的土地及建筑物均归属于合资公司参股股东A集团天津疗养院，对比周边30公里范围内甲级精装写字楼租金价格范围L5-2.3元/天/平，本项目租金价格L25元/天/平方米低于市场价格。合作双方本着资源互补，合作共赢的原则，未来可进一步协商租赁期限和租金价格，把控项目的开发进度，利于项目的

9、整体规划及后续运营。1.4 项目建设方式本项目由A集团天津疗养院负责康健大楼及附属设施土建安装工作，建设总概算L48亿元。由M集团和A集团天津疗养院（以下简称天津疗养院）共同出资设立的合资公司租赁康健大楼，负责项目装饰装修、设备购置和运营管理等工作。本项目集康复护理、健康养老和康养旅居三种功能于一体，拟设置床位440张，其中护理床位201张，养老床位IOl张，养老公寓床位110张。1.5 建设内容本项目建设内容主要是对项目的装饰装修。1.6 项目总投资、公司设立与资金筹措1.6.1 项目总投资项目总投资估算约5000万元，其中装饰装修1751万元,设备购置1853万元，铺底流动资金1396万元

10、。1.6.2 公司设立拟由国投健康与天津疗养院共同出资设立合资公司，注册资本金5000万元，其中国投健康占股60%,天津疗养院占股40虬由合资公司负责该项目的装饰装修、设施购置及运营管理工作，注册资本支出包括装饰装修费用、设备购置费用及铺底流动资金等。合资公司设立后，股东双方可以根据发展需要，在公司盈利后，经公司股东会决议，可将其持有的合资公司部分股权依法向员工转让用于员工持股，其中国投健康转让股权比例不高于10%,天津疗养院转让持股比例不高于5虹员工持股等具体事项由股东双方另行共同确定。1.6.3 合资公司股东介绍（一）国投健康基本情况国投健康成立于2016年11月，是国投集团的全资子公司，

11、是国投服务健康中国和积极应对人口老龄化国家战略、发展健康养老的专业投资与运营管理平台，注册资本20亿元。自成立以来，国投健康坚持聚焦健康养老产业瓶颈和短板，从解决失能失智高龄老人养老刚需入手，积极探索人民需要的、面向大众的、适合中国国情的健康养老模式，打造经营连锁化、布局网络化、服务标准化的健康养老服务体系。目前，国投健康已在北京、上海、广东、江苏、福建、贵州、河北等地布局健康养老项目。通过在中心城区设立专业养老机构，引入欧洲、日本养老服务理念和国内外专业养老服务企业运营经验，为入住长者提供以人为本的精细化专业服务、亲情式贴心照护。并以养老机构为基础，向社区养老、居家养老、旅居养老延伸，为更多

12、老年人提供优质服务。（二）天津疗养院基本情况天津疗养院成立于1983年，1988年建成投入使用，坐落于天津市河西区，是A集团有限公司直属事业单位，事业编制90人,经营内容为兵工系统职工提供康复与保健服务、恢复期病人康复治疗与护理、健康疗养与休养保健、会议服务、接待服务，经费来源财政补助、上级补助、事业、经营收入。天津疗养院占地面积18万平方米，现有客房157间，床位数259张，会议室7个，同时可接待260人入住，1500就餐，在诊疗上的科目有内科、外科、妇产科、医学检验科、医学影像科、中医科、理疗康复科。院区依山傍水，景色优美，是疗休养、健康管理、会议培训和度假的理想之地。天津疗养院是A集团有

13、限公司职工疗休养基地、国防产业工会、省部属企事业职工疗休养基地和天津直机关单位干部培训和心理健康管理定点单位，2020年经过不懈努力被天津总工会授予为天津职工疗休养基地。1.6.4 资金筹措项目总投资估算5000万元，国投健康和天津疗养院均以现金方式出资。1.7 主要技术经济指标项目主要技术经济指标见下表。序号项目技术经济指标单位备注项目概况1养老总床位数440张2总建筑面积21123.76Hl2一投资数据1总投资5000万元1.1装饰装修1751万元1.2设备购置1853万元1.3铺底流动资金1396万元2总收入6714.02万元经营期平均3建设、运营补贴198.16万元经营期平均4营业收入

14、6433.92万元经营期平均5总成本费用6286.79万元经营期平均7利润总额427.23万元经营期平均6所得税130.25万元经营期平均8净利润296.97万元经营期平均9项目投资财务内部收益率（税后）6.01%10投资回收期（含建设期）14年11盈亏平衡点4年1.8 项目建设期本项目由天津疗养院负责康健大楼及附属设施土建安装工作，建设期约1.5年，已于2021年12月施工建设，至2023年5月竣工验收，合资公司拟于2023年6月开始装饰装修、设备购置和筹开运营等工作，筹备期约0.5年，预计于2024年年初开业。1.9 项目投资价值本项目是国投集团对于国家战略方针的积极响应，是对于中国社会老龄化的积极满足，更是国投健康对于集团业务布局的坚定实施。天津地处长三角城市群核心位置，区位优势明显，老龄化程度较高，养老服务需求旺盛，项目的落地有助于加强国投健康在长三角地区的布局，树立品牌形象,形成规模优势，实现养老机构区域化、连锁化、品牌化经营。经测算，项目实施后税后内部收益率满足国家开发投资集团有限公司投资指导原则（2021年版）的要求，实现保本微利，经济上可行。第二