城市房地产市场调研报告.docx

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1、录（部分图片无）04132850i前言：项目可研结论概括说明第一章项目基本概况第一节地理位置及现状第二节项目所在区域特征第三节用地平衡及敏感性分析第四节用地规划及条件的分析思考第二章周口宏观环境分析第一节人口行政规划第二节行业发展及收入第三节城市现状及发展演变第三章周口房地产市场分析第一节周口房产总体概况第二节市场供应楼盘分析第三节未来三年房地产发展展望第四章周口房地产需求分析6069第一节需求分析第二节需求潜力及发展演变第五章开元路项目威胁和机会分析第一节项目的位置优势分析第二节项目劣势和威胁分析第三节项目的机会分析第六章项目产品定位分析研究一第一节竞争项目产品分析第二节项目客户分析第三节项

2、目产品定位分析第七章项目规划及产品建议第一节项目总体规划建议第二节项目单体设计建议第三节项目户型建议第八章项目开发综合策略研究第一节项目开发策略建议85第二节项目物业形象建议第九章项目投资估算及经济分析第一节项目主要经济指标第二节项目投资报分析附：市场需求调查报告前言：项目可研结论概括说明一、结论一：客户量体我项目35年的潜在客户为810户185（）户之间，而我项目自身的房屋为Iooo1300套左右，从合理的推算分析，我项目的目标客户如果有2600组潜在客户才可能形成我项目的热销局面，如果客户不够500户就比较危险，而从目前客户数量分析，如果项目开发一般，销售情况也会很一般，不会热销有一定的风

3、险；如产品做的好，项目销售平稳靠上，风险在可以控制的范围内。（需要密切关注市场和政策对市场的影响）二、结论二：产品定位功能二室二厅一卫三室二（一）厅一卫三室二厅二卫面积6090平米90120平米120135平米比例20%50%30%说明小面积可装修毛坯毛坯三、结论三：开发策略整个项目分二期，这样可以做到慢进快出，最大程度地降低风险的同时也最大程度地提高了利润规模；总体要控制成本，在立面，环境上提高档次，其他都要降低成本；开发的顺序最好是从南到北开发，注意商业和住宅的比例结构；四、结论四：项目利润项目整体净利润在23%以上，净利润额在1.5亿元以上。第一章项目基本概况第一节地理位置及现状项目位于

4、周口迎宾大道东、开元路北，从项目位置IOoO米到南部新区行政区中央公园，所在区域属周口市南开发区与商水开发区的结合部位;属于南部新区商户和行政单位所在地，项目西侧为迎宾大道，南侧紧邻周口第六人民医院。项目距离最近的商业中心，相对比较远有1.5公里。二、项目土地情况项目总用地面积为63495.8平米（95.23亩），现有土地规划二面临路，东西长，南北狭窄，这些给总体规划发挥的空间比较小。土地现状属于平整土地。目前设计院规划的指标：1、容积率为：2.92、绿地率：30%；3、建筑密度：暂无：4、建筑限高：居住60米，商业100米；5、建筑风格：无要求6、车位配比：按照周口城市规划要求7、其他要求：

5、按照周口城市规划要求三、交通及地形地貌等其他条件1、交通条件：项目位置交通十分便利，迎宾路是贯通周口市南北的主干道路，道路宽阔，平坦，干净，路面为双向4车道：开元大道是贯通周口东西的道路的西部主干道之一，进入老城区商业的主要南北交通道路有迎宾路、八一路等，能方便地到达市区商业中心；项目能通过南北道路迎宾路快速到达商水县城及南部众多乡村；通过就近的宁洛高速快速到达郑州。2、项目基地状态：基地方正平整，紧邻开发区南部，生活配套相对不太便利，但各种城市管网配套十分齐全，市政管网配套相对完善，这些都为项目的快速开发,总体设计带来了极大的便利。第二节项目所在区域特征、项目所在区域规划从上图我们可以看出，

6、项目所在区域主要定位为南区，紧邻周口南部新区，四周分布有多家工厂商户，而我项目位置本身就位于开发区，项目所在地东、西三面分布工厂和主题市场，东部为规划用地，现在为耕地，所在区域的特点，首先定位是新区，然后是居住区。二、项目区域环境分析1、周边生活配套：项目周边1公里之内缺乏与生活大型的农贸市场和购物超市，距离项目最近的中型购物中心为1.5公里外，在项目周边，就可以不方便购物；比较集中的饭店在黄河路附近。2、项目周边单位及环境项目位于周口市南开发区和商水区的结合地带，四周已经有的和正在建设的有几大市场建材市场、汽车配件市场、东部有职业技术学院，城市配套第六人民医院、长途汽车站、周口新火车站、永辉

7、社区的学校配套和购物和餐饮等配套。3、项目周边市政配套从项目位置到南部新区行政区中央公园约有1()00米左右距离，在项目半径1公里之内，比较集中的公共休闲运动设施暂时没有。第三节用地平衡及敏感性分析根据提供的用地信息，暂定土地价格为1（）00元/平，进行土地敏感性分析:容积率土地单价（万）单位建筑面积（平）楼面地价（元/平）2.0100133334747.992.21001466.67681.812.51001666.67599.992.81001866.67535.713.01002000.1499.971、每降低0.2个容积率，楼面土地价格增加66元/平米，每亩单位销售面积减少133平米左

8、右，整个社区减少1万，楼面地价增加的不是很大,但是销售面积减少的比较多，这说明在设计过程中，在容积率的变动影响最大是利润，而不是成本；说明本项目不能过大地降低容积率，也就是不适合建设纯多层产品；2、容积率从2.8增加到3.0,增加了0.2个容积率时，楼面土地成本减少了35元左右，销售面积增加了1.4万多平米，所以本项目适宜做高层产品；这样可以比较大地增加销售面积，从而增加了项目的利润，但是结合市场的销售价格和市场的销售速度，适合做多层和高层混合产品。3、根据对土地敏感性的分析，提高容积率会改善销售面积，定位高层产品，本项目成本最大的部分在于建筑成本，在提高容积率要提高建筑层数，但是提高建筑层数

9、会影响建筑的造价，所以应该从建筑成本上最大限度地节省成本，这是设计必须要重点考虑的事情，所以要重视建筑设计和结构等设计方面对成本的节省，节省部分就是产生利润的最大部分；4、户型部分也是提高建筑容积率的关键部分，但是这里有个度，在市场接受的产品和户型的基础上，最大限度提高容积率，而不是在保障容积率的基础上，提供户型；第四节用地规划及条件的分析思考因素一：紧邻开发区项目紧临开元路和迎宾路，从目前的在建项目提供的商业数据分析，附近临近道路可以提供出售商业面积小，而周边市场提供的商业面积比较多，这些条件决定，该开元路和迎宾路位置商业价值比较大。商业的规划和设计要充分考虑该特点，在可以销售的范围内，最大

10、限度发挥商业的价值，提高项目的利润率，从整个项目的规划中就要充分考虑商业的功能布局和用途，从而对商业部分的设计做到，容易分割，容易使用。因素二：项目紧邻车辆进入城主干道由于开元路是环线，迎宾大道是下高速的主要出入口，导致了项目周边车辆流速和车辆数量大，传统的商业可能在此不容易经营，必须要考虑到的使用和销售问题，商业的使用对象也会受到比较大的限制。因素三：基地南北长（分为三块土地）项目的基地南北宽度小，要最大发挥土地的价值就必须不能在东西向规划太宽的道路，这样才可以比较大的提高容积率，所以在设计过程中，要充分利用东西两个出口，最大限度减少东西道路的距离，充分利用市政道路，有可能的情况下。综合分析

11、：在设计和产品布局中，要充分考虑以上几个因素，同时结合客户需求、市场竞争、区域位置特点等做综合的规划和设计，在产品定位和设计过程不能撇开这些因素而闭门造车，以免造成设计产品不对路而造成项目滞销，或者是设计的成本过高、浪费过大，造成项目的利润空间被设计压缩，从而给整个项目带来风险。以下我们就是要对整个市场进行深入的地探讨和研究，在对市场需求和市场供应分析研究中，为我项目的产品定位和设计定位做出合理判断。第二章周口宏观环境分析第一节、市城市发展潜力及规划一、人口结构截止2014年1月，周口市下辖：1个市辖区、8个县、代管1个县级市。33个街道办事处周口（8张）、170个乡镇、243个居委会、740

12、个村委会。所辖8个县市区是：川汇区、扶沟县、西华县、商水县、沈丘县、郸城县、淮阳县、太康县、项城市。总人口1130.84万人，居全省第二位。行政区划川汇区扶沟县西华县商水县沈丘县郸城县太康县项城市鹿邑县淮阳县人口（万）50.570.5290116.21123131135.9116.9116135世界城镇化的一般规律表明，当一个国家或地区人均生产总值达到IOoO美元、城镇化率超过30%时，城镇化将进入加速发展阶段；当人均生产总值超过2000美元时，城镇化率应在60%以上。周口市2010年人均生产总值达到3995美元，城镇化率达到39.3%。这表明周口市城镇化处于加速发展阶段，也处于向更高阶段发展

13、的关键时期。周口市城镇化进程明显滞后。2010年，中国的城市化率为46.6%,周口市城镇化率低于全国水平7.3个百分点，为39.3%。2015年，全国城镇化率将在52%左右，2030年将超过65%。我省提出今后3年城镇化率年均提高L7个百分点以上，力争更快一些的目标。按照这个增长速度，周口市要在5年内接近全国水平或达到全省平均水平，必须每年保持两个百分点的增长速度。二、城市总体规划1、空间拓展规划新城市空间规划提出“东拓西控，南连北伸”的空间发展战略，以向东发展为主，适度扩展南、北两翼。东拓：优先发展区。可拓展用地大；交通区位条件优越，有大广高速公路和106国道，是周口城区未来的核心地区，将建

14、设成为综合性新城区。西控：生态控制区。西部有沙河、颍河、贾鲁河的阻隔，对外交通联系困难，西部地区作为水源地和生态保护区，不宜进行大规模开发建设。南联：引导建设区。该地区为川东工业基地，有深周高速公路，用地有限，不是城市未来的主要发展区域。但基础设施配套完善，城市建设具有一定的基础。北伸：有限建设区。北部地区地势平坦，建设条件良好，周商高速公路对城市发展有一定吸引力。但由于背离主要经济流向不宜大规模发展,远景可作为城市发展的战略储备空间。2、布局结构规划布局结构规划城市规划城市布局结构为：一河穿城、两轴拓展、三点互动、四区共荣优先发展区，引导建设区，生态控制区，有限建设区(1)一河穿城：沙颍河从

15、周口市穿城而过，已成为周口市独特的自然环境特征；水与城相互交融，城因水而更富动感与灵气，水因城而承载了更多的历史与人情。一河穿城：沙颍河从周口市穿城而过，已成为周口市独特的自然环境特征：水与城相互交融，城因水而更富动感与灵气，水因城而承载了更多的历史与人情。（2）两轴拓展：两条城市功能拓展轴东拓轴：规划以东部新区拉动城市功能东移。文昌街形成串连外围生态林地、文教区、老城区、城市综合公园、新区并向大三角方向推进的“东进轴”。南联轴：八一路南北延伸，串联了城市的主要功能核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和商水连为一体。以八一路生活性主干道为中轴，以周商路、大庆路交通性主干道为边界的区域是城市的核心区域，该区域包括了川汇区新区、中原国际商贸城、老城