ISO9001：2000标准在房地产开发企业中的运用.docx

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1、IS09001：2000标准在房地产开发企业中的运用第一节定义房地产开发一一是指房地产开发企业根据城市发展和建设的总体规划以及经济、社会发展的要求，以土地或建筑物为对象，按照“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，有计划、有步骤地进行开发建设。相关概念：生地开发旧城改造经营特点：1、投资数额大2、建设周期长，投资回报慢3、涉及范围广，政策性强4、建设地域性强5、投资风险性高第二节基本程序第三节 项目选址及决策分析一、流程二、可行性研究1、主要依据1）国家和本地城市建设的方针、政策、长远规划；2）城市总体规划、详细规划；3）城市房地产业的现状，包括当地的住房供应与需求情况，人均居住面积

2、，人均消费水平等;4）自然、地理、气象、水文地质等基础资料；5）有关工程技术方面的标准、规范、指标等资料；6）国家规定经济参数和指标，如定额回收期、折现率、利率、基准收益率等；7）土地利用与规划设计条件等；8）周围的社会环境、基础设施和施工条件等。2、主要内容：1）项目概况2）市场现状及预测3）项目建设条件4）建设规模及内容5）开发建设计划6）环境影响及环境保护7）公用及辅助设施8）投资结算与资金来源9）社会及经济效果评价10）结论第四节取得开发用地权一、取得土地使用权的三种形式1 .划拨2 .出让3 .转让二、可划拨的土地1、可以划拨的土地1）国家机关用地和军事用地；2）城市基础设施用地和公

3、益事业用地；3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;4）法律、行政法规规定的其他用地2、划拨的程序三、土地使用权出让1、出让方式：I）协议出让（非盈利、政府扶持、优惠项目）2）招标出让（大型区域发展用地，小区成片开发用地）3）拍卖出让（竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业用地）2、协议出让程序注：办理出让手续时的资料。1）出让土地使用权呈报表；2）人民政府或有关部门的证明文件；3）出让地块的地理位置和规划设计；4）征地及拆迁补偿方案、土地开发建设方案;5） 土地使用条件、出让合同草案；6） 土地管理部门的审查意见。3、招标出让程序四、土地使用权转让（再转移土地使用权）1、形式：出售、

4、交换、赠与；2、转让条件：1）划拨转让：报经有批准权的人民政府审批；2）出让转让：A）按出让合同支付全部出让权，取得土地使用证书;B）按合同进行开发、投资总额达到25%；C）房屋已形成，应有房屋所有权证。第五节拆迁安置一、特点工作政嚏性强、涉及面广是开发中的难点。通常由房地产公司委托拆迁公司进行，该种拆迁公司在很大程序上行使政府的职能。二、拆迁工作程序：三、拆迁补偿形式1、产权调换2、作价补偿3、产权调换与作价补偿相结合 四、房屋拆迁安置1、形式1） 一次性安置2）临时过渡安置一、工作流程第六节勘察、规划设计注：建筑设计的主要内容包括：住宅建筑的平、立、剖面设计，住宅结构设计，住宅建筑装修和室

5、内设备的设计，住宅设计的工程概算和预算。设计内容：1）居住区建筑规划设计；2）公共建筑规划；3）道路规划；4）绿化规划；5）建筑设计。第七节施工建设一、工作程序开工建设二、报建1、应提供的资料：1）商品房立项批文；2）固定资产投资许可证；3）建设工程规划许可证；4）土地使用证；5）开工资金证明；6）开工统计登记表等。三、招投标1、形式：D公开招标2）邀请招标2、工作流程四、核发施工许可证建设行政主管部门对施工合同进行审查后，对符合施工条件的发给施工许可证五、开工建设1、程序第八节房地产开发项目竣工综合验收一、竣工综合验收的程序初验核定单位工程 质量等级向主管部门提验 收申请主管部门验收验收小组

6、验收后向主 管部门提交验收报告主管部门对验收情况进行审 查，发放综合验收合格证办理交付 使用手续二、验收的主要内容：1、规划设计，包括小区修建规划布局、功能分区、公益服务设施的各项技术指标情况；2、建设工程，包括各单位建筑工程的报建、招投标、质量监督手续，质量等级检验等；3、市政基础设施和公共配套设施，包括道路、排水、供水、供电、通讯、电视、园林绿化、环卫、环保、燃气、消防、人防、安全防范等设施的建设情况；4、开发管理，包括房地产开发建设条件意见书与房地产开发项目手册的使用落实、商品房预售、拆迁安置等情况；5、物业管理，包括物业的前期介入、物业管理公司的选择方式、物业管理用房的配备等；6、工程

7、技术档案资料，包括整个开发项目的可行性研究报告、规划平面图、施工图、竣工图、结算书等全套资料。三、竣工综合验收的条件房地产开发项目达到下列条件后，可申请竣工验收：1、建设工程按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并能满足使用要求；2、建设工程中的所有单位工程及公共配套设施、市政公用设施等单项工程全部预验收合格，工程竣工文件、资料齐全；3、施工机具及临时设施、建筑渣土、剩余建筑材料等全部拆除并清理完毕；4、在有拆迁任务的建设工程中拆迁居民已合理安置。四、竣工综合验收申请时，应当如实提交以下资料：1、营业执照和企业资质等证明；2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证修建性详细

8、规划、各单位工程设计文件（图纸）等；3、城市房屋拆迁许可证、白蚁防治合同及房屋所有权证（原有房屋的拆除重建工程）；4、工程承包、发包合同；5、工程竣工结算书6、建设工程质量监督部门核定的各单位工程质量等级评定文件；7、房地产开发项目建设条件意见书、房地产开发项目手册；8、新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书样本、商品房预售许可证及预售去向或计划：9、住全小区的物业管理方案；10、其他需要说明的有关文字资料、图表等。第九节商品房预售和销售一、商品房预售的程序准备资料f办理预售登记获得预售许可证签订预售合同合同登记备案竣工后协助预购人过户、换产权证二、办理商品房预售许可证时应提交的资料：1、开发

9、企业的营业执照2、建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；3、工程施工进度计划；4、投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明文件；5、商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应附商品房预售总平面图；6、需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。三、商品房买卖与房屋权属登记程序流程图买卖双方草签协议书已二|受理、填写买卖房屋申请书,_现场丈量，核验证件,复核初审，提出复审意见三提出初审意见缴纳三产权审批资料归档IUzIl填发契纸，核发房屋所有权1证书四、商品房出售中的基本要求1、

10、商品房买卖合同要规范，应符合2000年9月13日下发的关于印发商品房买卖合同示范文本的通知；2、商品房销伊时应提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；3、商品房销售应遵循商品房销售管理办法建设部88号文。第十节物业管理的运作一、物业服务的形式和内容1、常规性的公共服务；2、有针对性的专项服务；3、委托性的特约服务；二、常规性的公共服务（八项）；1、房屋建筑主体的管理（掌握基本结构、修缮及装修的管理）；2、房屋设备、设施的管理（管理与维修、配电、供水、中央空调、电梯等）；3、环境卫生；4、绿化；5、治安；6、消防；7、车辆道路；8、代办、代缴；三、有针对性的服务主要包括：日常生活类、文化教育、卫生体

11、育类、金融类、商业类、中介类、社会福利类。四、管理程序策划阶段机构的建立人员选聘的培训 J前期准备阶段规章制度的制定一前期物业管理的介入日常综合服务与管理一系统的协调第H一节IS09000：2000标准在房地产开发企业中的应用的对照表IS09000：2000在房地产开发企业中的应用1.产品的识别：房地产开发企业的主要产品为 房屋 房屋销售服务及物业管理服务2,删减问题：在房地产开发过程中，通常下列要素可以考虑删减，7.3.3,7.3.5,7.5.2,7.5.4。3,标准条款的应用条款号应用情况说明4.1A.该条款中的产品实现过程主要包括项目选址及决策分析、取得开发用地权、拆迁安置、规划设计、筹

12、集资金、工程招投标、建筑施工、商品房预售、竣工验收、商品房租售、售后物业管理。房地产开发的外包过程很多，如，拆迁安置、规划设计、建设施工、售后物业管理，甚至有些企业还外包商品房销售过程。开发公司应识别这些外包过程，并对外包承接方进行评价和控制。4.2.3B.该条款中的外来文件主要指的是各种国家、行业、地方的法律、法规、标准等。4.2.4C.该条款中的记录应包括A中各过程涉及的所有记录，及其他过程中的记录5.4.1D.质量目标应包括房屋开发、建设、销售、物业全阶段的目标6.2.2E.根据房地产开发资质等级的要求，一级资质企业有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，

13、其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资质证书的专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；二级资质企业有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资质证书的专职会计人员不少于3人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；三级资质企业有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资质证书的专职会计人员不少于2人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称；7.1E.产品

14、实现的策划应包括A中各过程的策划，但最主要的是房地产开发的可行性研究。应形成详细的可行性研究报告。7.2F.与顾客有关的过程主要是房屋的预售和销售过程中商品房购买者需求的确定过程。商品房预售/销售合同是合同评审的主要对象。但考虑到绝大多数商品房购买者对商品房专业知识的缺乏，商品房销售的宣传介绍材料应充分、详细、真实。7.3G.房地产项目的设计开发通常外包给设计院完成。但不能完全撒手不管。在7.3.1设计和开发策划过程中，应确定与设计院之间的接口，以确保有效的沟通；在7.3.2中应确定明确的设计输入，特别是功能和性能方面的要求，以便设计院制定设计方案。7.3.3主要由设计院完成，可以删减；7.3.4设计评审由设计院完成，房地产开发公司仅参加设计评审；735设计验证通常由专业的设计评审机构完成图纸审核，可以删减；736设计确认是设计中最重要的过程，应分阶段确认，如，方案确认、施工图确认等；7.3.7在设计确认和施工前图纸会审都可能导致设计变更，房地产开发公司应协调好设计变更，并将设计变更情况传递到施工单位和其他部门。7.4H.采购产品通常指房地产公司购进的、用于施工中的原材料（其他外包过程在4.1中加以控制）。其控制过程主要包括选择、评价、控制，以及编制采购信息文件、验证进场原材料的质量证明、原材料二次复验。