推进农房管控和乡村风貌提升实施细则（试行）.docx

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1、关于潮南区推进农房管控和乡村风貌提升实施细则（试行）（征求意见稿）为深入贯彻落实中共广东省委关于实施“百县千镇万村高质量发展工程”促进城乡区域协调发展的决定关于全面推进“百县千镇万村高质量发展工程”促进城乡区域协调发展的实施意见，强化农房规划建设管控，规范农房建设审批管理，加快推进我区农房管控和风貌提升工程，破解农村“有新房无新村”难题，根据汕头市人民政府印发关于全面推进农房管控和乡村风貌提升的工作方案的通知（汕府2020142号）、汕头市潮南区人民政府印发关于全面推进农房管控和乡村风貌提升的工作方案的通知（汕潮南府202110号）和汕头市潮南区农村宅基地审批管理暂行办法（试行）（汕潮南农20

2、2241号）等文件精神，依照有关法律法规，现结合我区实际，制订本细则：本区行政区域内的农村集体经济组织成员的农村村民宅基地自建房（以下简称农房建设，包括新建、翻建、改建、扩建）的审批及监管适用本细则。本细则所指的农村集体经济组织，包括经济联合社、经济合作社等组织。所指的农民（村民）是指上述组织的成员。一、基本原则按照“一户一宅、建新拆旧、带图审批、现场办公、管好工匠、管住材料、联审联办”的工作要求，通过规范审批、严格监管、从严执法，全面实现农村农房建设先批后建、一户一宅、节约土地、高效利用，坚决遏制新增农村违建，提升乡村建设风貌。（一）一户一宅。村民一户只能拥有一处宅基地，每户用地面积不得超过

3、120平方米，建筑面积控制在500平方米以下（含500平方米），建筑层数控制在6层以内，建筑总高度不超过25米（含女儿墙、坡屋顶高度，坡屋顶高度不大于2.2米）。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的，在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取相对集中统建、多户联建（确需超过500平方米（不含500平方米）的，应当依法办理施工许可证，并从严把控）等措施。按照“先试点、后总结、再推广”原则，推广农民集中式住宅建设。（二）建新拆旧。村民住宅异地新建的，应当按协议在建成新住宅后六个月内拆除原有建筑物并退出原宅基地。建房户应签订农村宅基地使用承诺书。村民应当在农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证有效期

4、内开工建设。因特殊原因确需延期开工建设的，应当依法办理延期手续。根据我区已印发汕头市潮南区“房地一体”农村不动产确权登记实施细则，区自然资源分局要加快我区房地一体确权进度。（三）带图审批。严控农房建筑风格以及房屋造型的审批。各村（社区）把农房管控纳入村规民约，约定每个自然村按照市、区农房设计方案图集选定的方案或由具有合法工程设计资质证书的机构或具有建筑设计资格的个人根据镇（街道）的规划设计要求进行设计（外立面设计风格须相对统一），设计图纸经镇（街道）审核批准后才可实施，确保全村或片区建筑风格基本保持一致。鼓励农房参照绿色建筑标准进行建设，采用优秀传统建筑工艺，统筹考虑庭院绿化和配建供水、污水处

5、理设施。对列入传统村落或连片老厝保护的按有关规定进行管控。（四）现场办公。严格用地建房全程监管，实行“五到场”（批准前审查到场、批准后丈量放线到场、施工安全管理到场、违建查处到场、建成后核查验收到场）监管工作制度，对农村宅基地用地建房实行全程监管。（五）管好工匠。建立乡村建筑工匠登记制度，全部建筑工匠实行培训，持证上岗，向社会公示。（六）管住材料。区住房和城乡建设局、市场监管局等部门根据部门职责，加强对钢筋、水泥、混凝土、砂、石、装饰材料等建筑材料的监管，各镇（街道）按照职能部门的要求，落实属地管理责任，严禁向违法建筑提供建筑材料。（七）联审联办。镇人民政府（街道办事处）要高度重视农村宅基地审

6、批管理工作，切实加强领导，精心组织,结合深化乡镇街道体制改革完善基层治理体系的部署，按照深化“放管服”改革要求，由镇人民政府（街道办事处）依托行政服务中心等平台，公布办理流程和申请要件，印制办事指南，建立一个窗口受理、多部门内部联动集中办公的宅基地建房联审联办制度，一站式为群众提供便捷高效服务。（八）推进农房建设管理信息化建设。推广使用省、市农村宅基地审批管理系统，加快农村宅基地资格管理和农房建设管理等信息化建设，推动实现农房建设申请、审批、踏勘、建设、发证、监管、监测等全流程“一网统管”和“一网通办”，实现“在线申请、在线审批、竣工验收备案”等功能。探索建立在线农房建设服务平台，提供在线购买

7、建材装修材料、工匠服务和金融保险等服务，最大限度为村民建房提供便捷优质服务。二、规划设计（一）优化提升村庄规划。区自然资源分局负责村庄规划优化提升的指导工作，村庄规划综合考虑原有地下管线设施位置和规格，确保已建成的排水管网可容纳新建农房的使用需求，严禁新建农房对已建成的排水管网造成破坏，对未建成排水管网的区域须将排水管网建设纳入村庄规划当中。村民申请建房必须符合村庄规划，形成相对集中、集约高效的村庄用地建设布局。各镇（街道）负责本行政区域内村庄规划建设管理工作，对现行村庄规划进行全面评估，对不符合村庄实际、不实用不管用等情况加快修改完善，划定一个农村居民点建设边界，编制一张农村居民点布局图，使

8、村庄规划能用管用、公开透明。合理确定宅基地用地规模，为农房建设用地预留空间，满足农房建设合理用地需求。村庄规划向村民公布。（二）加强建筑设计。区住房和城乡建设局免费向镇（街道）、村（社区）提供潮汕农房风貌提升建设参考图集、施工合同示范文本，供村民选择使用。各镇（街道）根据潮汕农房风貌提升建设参考图集，指导村民通过村规民约确定3到5种相近的建房风格，由村民在建房的时候自行选择，确保整村的风格达到统一和多元化相结合的效果，在考虑农房设计风格的同时对农房的排水系统及化粪池等设计规范提出具体要求，确保农房设计糅合环境保护理念，做到农房内部雨污分流。（三）合理设置相邻间距。新村建设或者在村庄发展备用地建

9、设的，相邻建筑物每户应当预留L5米以上间距。拆旧建新的，相邻建筑间距应当预留1米以上间距；属于新建房屋且周边有已建房的，相邻建筑间距由各镇（街道）根据实际情况确定或由村（居）在村规民约中明确。三、资格条件（一）严格执行宅基地分配原则。属于农村集体经济组织成员的村民具有下列情形之一的，可以申请使用宅基地：1 .在本集体经济组织未取得宅基地的，或者已取得宅基地但是面积明显少于规定标准且居住确有困难的；2 .已依法登记结婚或者本户中有两名或以上已达法定婚龄的未婚子女需要分户，原有宅基地不能安置的；3 .外来人口落户成为本集体经济组织成员，没有宅基地的，经过本集体经济组织民主程序同意的；4 .因发生或

10、者防御自然灾害、建设乡镇村公共设施、实施乡镇、县、市国土空间规划和村庄规划或者调整村庄布局等，需要异址新建的；5 .法律法规规章规定和县级以上人民政府规定的其他情形。不得以取得公安机关单独立户作为农村村民申请宅基地建设住宅的前置条件。（二）严格控制宅基地批准红线。村民申请新宅基地,有下列情形之一的，不予批准：6 .申请人不是本农村集体经济组织成员；7 .不符合法定婚龄要求等分户条件的；8 .申请使用的宅基地不符合国土空间规划、村庄规划或者相关专项规划、用途管制要求的；9 .分户前存在一户多宅，分户时合理调剂可以满足居住需求的；10 申请宅基地新建住房，但拒绝与农村集体经济组织签订退回原宅基地协

11、议的；11 申请的宅基地存在权属争议的；12 将原有宅基地或者宅基地地上房屋出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；13 原有宅基地或者宅基地地上房屋被依法征收后，已得到住房实物或者货币化安置的；14 已参与农村集体建房，住房权益已得到保障的；15 .法律法规规章规定和县级以上人民政府规定的其他情形。本细则施行前，农村村民一户合法拥有不相连的住宅,占用宅基地面积合计未超过规定面积标准的，不视为一户多宅。四、审批流程依照土地管理法、城乡规划法以及汕头市潮南区农村宅基地审批管理暂行办法（试行）有关规定,农村村民住宅用地由镇（街道）审核批准，其中，涉及占用农用地的应依法

12、办理农用地转用审批手续，涉及使用林地的应依法办理使用林地审核审批手续。拆旧新建农房按新建审批办理。建立区级主导、镇街主责、村级主体的宅基地管理机制。加快信息化建设，建设农村宅基地用地和建房规划许可审批管理信息系统，逐步实现数字化管理和建立信息共享机制。审批管理流程具体如下：（一）村民申请符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向所在的农村集体经济组织提出宅基地用地和建房书面申请。递交以下材料：1.农村宅基地建房用地申请书（没有宅基地的需提供）；16 农村宅基地和建房（规划许可）申请表；17 农村宅基地使用承诺书；18 申请人户口簿和户主身份证复印件各一份；属委托办理的，同时提供授权委托书原件和受委

13、托人身份证复印件各一份；19 宅基地权属证明原件及复印件一份（已有宅基地的需提供）；20 申请使用空闲地建房用地公示证明材料；21 退出旧宅基地合同书（有宅基地而另行选址的）；22 在潮汕农房风貌提升建设参考图集中选定方案或符合所在镇（街道）规划设计要求的设计图纸（外立面设计风格须相对统一）；23 施工合同（附上施工企业的资质证明或广东省乡村建筑工匠培训合格证书）；（二）村组审核1.农村集体经济组织收到村民申请材料后，农村集体经济组织理事会应对申请人资格条件和申请资料进行校核,资料不齐全的及时通知申请人补齐。符合申请条件的经本农村集体经济组织成员（户代表）会议二分之一以上或本农村集体经济组织成

14、员代表会议三分之二以上成员代表表决同意后，将申请理由、用地类别、位置、占地面积、建筑层数、建筑面积、潮汕农房风貌提升建设参考图集选定的方案或选择经所在镇（街道）审核批准的设计图纸（外立面设计风格须相对统一）等资料在本农村集体经济组织范围内公示，公示期不少于10个工作日。对公示无异议或异议不成立的，签署同意使用该地块建设住房意见（基底面积、建筑层数、建筑面积），及村民申请材料、公示证明材料等报村（居）民委员会（简称村级组织）审查。2 .村级组织重点审查农村集体经济组织报送的材料是否真实有效、建房用地是否符合村庄规划，是否征求了用地建房相邻权利人意见等。由村级组织在10个工作日内对农村集体经济组织

15、审核情况和公示情况进行审查，审查通过的，由村级组织签署“同意（经联社）经合社意见”，报送给镇（街道）审查审批。对不符合有关要求的申请，应及时书面告知申请人并说明理由。（三）镇级审批各镇（街道）负责农村宅基地和农房建设审批，实行“一个窗口受理、一个后台审核、一张表格审批”的工作机制。1.一个窗口受理。各镇（街道）在行政服务中心设立专门窗口接收受理农村宅基地申请材料，核实申请人提交的资料是否完整齐备，完整的出具农村宅基地建房申请受理通知书告知申请人，对申请资料不完整的，受理窗口出具农村宅基地和农房建设申请补全材料通知书，一次性告知申请人需补交的资料，由申请人限期补全，逾期不补全的，视为撤回申请。3

16、 .一个后台审核。各镇（街道）建立农村宅基地用地建房联审联办制度，并成立农房建设审批管理工作小组，组长由镇长（街道办主任）担任，相关关分管负责人任副组长，组员由镇（街道）农业农村办牵头，城管、自然资源、生态环保、综合行政执法、供电等部门人员组成，由镇长（街道办主任）牵头集中办公，提高审批效率。（1）镇（街道）农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。（2）镇（街道）自然资源部门负责审查建房用地是否符合国土空间规划、用途管制要求等（按最新的年度土地变更调查成果确定报批地类，报批地类中涉及违法用地的，必须依法处理