房地产税务知识.docx
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1、房地产税务知识卖方纳税=营业税及附加+地增值税2+印花税3+企业所得税4买房纳税=契税S+印花税飞宿阶段阶段7契税V印花税W城镇土地使用税V印花税V营业税及附加4印花税V营业税及附加寸印花税V非居民企业股息红利企业所得税V耕地占用税V城镇土地使用税V营业税及附加V企业所得税V土地增值税V企业所得税V房产税寸坡镇土地使用税V企业所得税一、获取土地阶段:契税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税契税:DeedTax(1)定义:是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税.应缴税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖,房屋赠与,房屋交换等.(2) 特点:属于财产转移税
2、;由财产承受人缴纳.(3) 征税对象:(八)国有土地使用权的出让,由承受方交.是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用,国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为.(8) 土地使用权的转让,除了考虑土地增值税,另由承受方交契税.是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为.土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移.(C)房屋买卖:即以货币为媒介,出卖者向购置者过渡房产所有权的交易行为.以下儿种特殊情况,视同买卖房屋:1 .以房产抵债或实物交换房屋,应由产权承受人,按房屋现值缴纳契税.2 .以房产作投资或股权转让,以自有房产作股投入本人
3、独资经营的企业,免纳契税.3 .买房拆料或翻建新房,应照章纳税.(D)房屋赠与赠与方不纳土地增值税,但承受方应纳契税.(E)房屋交换在契税的计算中,注意过户与否是一个关键点.(F)承受国有土地使用权支付的土地出让金.对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税.不得因减免土地出让金而减免契税.(4)计算方法:应纳税额=计税依据6X税率(3%5%,各地政府确定)印花税:StampDuty(I)定义:以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税.印花税由纳税人按规定应税的比例和定额自行购置并粘贴印花税票,即完成纳税文务.1营业税及附加=收入*
4、5.5%)2土地增值税=(收入-建安费*12销售/治理费用-营业税及附加)*(30%-60%)3印花税=合同记载金额*0.05%4企业所得税=(收入-建安费*12销售/治理费用-营业税及附加-地增值税)*(25%)5契税=土地实际价值*(3%-5%)6计税依据:不动产的价格,此阶段应参考其土地实际价值.(2)印花税税目、税率表印花税的税目:指印花税法明确规定的应当纳桎的工程,它具体划定了印花税的征税范围.一般地说,列入税目的就要征税,未列入税目的就不征税.印花税共有13个税目.印花税的税率设计,遵循税负从轻、共同负担的原那么.所以,税率比拟低:凭证的当事人,即对凭证有直接权利与义务关系的单位和
5、个人均应就其所持凭证依法纳税.印花税的税率有2种形式,即比例税率和定额税率.按比例税率计算应纳税额的方法应纳税额=计税金额X适用税率:按定额税率计算应纳税额的方法应纳税额=凭证数量X单位税额.“印花税税目与税率应税凭证类别税目范围税率纳税人合同或具有合同性质的凭证1.购销合同包括供给、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同.按购销金额0.3%.贴花立合同人2.加工承揽合同包括加工、定做、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同按加工或承揽收入0.5%.贴花3.建设工程勘察、设计合同包括勘察、设计合同按收取费用0.5%贴花4.建筑安装工程、承包合同包括建筑、安装工程承包合同按承包金额
6、0.3%.贴花5.财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同按租赁金额1%.贴花.税额缺乏1兀按1兀贴花6.货物运输合同包括民用航空运输、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同按运输费用05%.贴花7.仓储保管合同包括仓储、保管合同按仓储保管费用1%贴花8.借款合同银行及其他金融组织和借款人(包括融资租赁合同但不包括按借款金额0.05%.贴花9.财产保险合同包括财产、责任、保证、信用等保险合同按收取的保险费收入1%.贴花10.技术合同包括技术开发、转让、咨询、效劳等合同按所记载金额03%贴花书据11.产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利J权、
7、专有技术使用权共5项产权转移书据、土地使用权出让转让合同、商品房销售合同(包括股份制企业向社会公开发行的股票,因购置、继承、赠与所书立的产权转移书据)按所记载金额05%贴花立据人账簿12.营业账簿纳入会计核算的生产、经营用账簿记载资金的账簿按实收资本和资本公积的合计金额0.5%.贴花.其他账簿按件贴花5元立账簿人证照13.权利、许可证照包括政府部门发给的房屋产权证、工商营执照、商标注册证、专利证、土地使按件贴花5元领受人按件贴花5元用证领受人此阶段房地产印花税:税地使用权出让合同、土地使用权转让合同根据产权转移书据征收印花税,按照合同记载金额的0.5%.贴花:取得房产证及土地使用权证等权利许可
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