合肥永华望江路项目商业市场调查研究报告.docx

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1、永华望江路项目商业市场调查研究报告目录第一章合肥市宏观经济及城市发展状况第二章合肥市商业地产发展状况第三章合肥市商圈分布及状况第四章本项目地块及商业价值分析第五章本项目参考商业项目调查研究第六章本项目周边商业及消费调查第七章本项目商业SWOT分析第八章本项目商铺产品研究报告第九章商业定位初步建议第一章合肥市宏观经济及城市发展状况一、行政区划与土地面积单位全市市区长丰县月巴东县月巴西县土地面积平方公里7029596192222112300人口密度人/平方公里6482941401481422市辖区数个44街道办事处个3737社区居民委员会个388297394210镇政府个38581411乡政府个4

2、2312225村民委员会个112470264463327二、合肥市城市发展规划纲要（一）市域城镇体系规划1-3与用地规模(1)市域总人口与城镇化水平近期2010年，合肥市域总人口为580万人，其中城镇人口360万人，城镇化水平为62%；远期2020年合肥市域总人口为710万人，其中城镇人口525万人，城镇化水平为74%o(2)中心城区城市人口规模近期2010年，中心城区城市人口300万人；远期2020年，中心城区城市人口360万人。(3)中心城区城市建设用地规模近期2010年，中心城区建设用地300平方公里，人均建设用地100平方米；远期2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地

3、100平方米。2、城镇空间结构规划城镇空间组织结构：“一核一圈五轴二形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。城镇等级规模结构：市域城镇体系将形成四级结构。包括：(1) 一级城镇：合肥市域中心城市，人口规模360万人；(2)二级城镇：店埠、上派、水湖、双墩、撮镇等5个城镇，人口规模为1035万人；(3)三级城镇：主要是各重点镇，包括桥头集、三河、梁园、长临河、高刘、岗集、下塘、小庙、山南、紫蓬等10个城镇，人口规模为210万人；(4)四级城镇：一般建制镇共16个，人口规模小于2万人。3、空间分区管制综合自然资源、工程地质条件

4、、生态适宜性、文物保护等多方面因素，规划在合肥市域范围内原则划定禁止建设地区、限制建设地区和适宜建设地区。4、市域综合交通规划(1)市域铁路系统规划形成六条线(北淮南线、南淮南线、西西宁线、东西宁线、合九线、沪汉蓉铁路)，衔接七个方向(淮南、蚌埠、南京、芜湖、九江、西安、武汉)，具有以合肥东站为编解系统，以合肥高铁站、合肥站、合肥西站为客运系统和以合肥北站为货运系统的枢纽格局。(2)市域公路系统市域对外公路主要由国道、省道和高速公路组成，形成“一环十射”的对外公路网络骨架。在市域内规划形成“双墩一元噫一桥头集一长临河，丰乐一柿树岗一山南一官亭一高刘一吴山”的市级公路环路，促进市域各经济区及各旅

5、游区之间的横向交通联系。(3)航空港在肥西县高刘镇建设合肥新桥国际机场，机场飞行区等级为4E,搬迂骆岗机场。(4)水运及港口在南泗河下游段规划集装箱码头。在店埠河合裕路南侧和派河合安高速路西侧规划综合货运港。在巢湖沿岸规划建设旅游客运码头。在滨湖新区规划设立一处水上搜救中心。(5)物流园区规划合肥市物流基础设施采用“物流园区、物流中心和货运站”分层次总体布局，建成“4园区、4中心”。建设东部、西南部、北部和西部(空港)四大物流园区；设立工业、建材、农业、高科技物流中心；搭建基础设施、信息网络、商贸物流三大平台。5、市域基础设施规划(1)给水工程2020年中心城区和市域重点城镇自来水普及率达10

6、0%。在满足中心城区供水的前提下向周边乡镇供水。规划2020年三县供水能力达到97万m3/日。(2)排水工程中心城区污水管道覆盖率达到100%,污水处理率达到90%以上；市域重点城镇污水管道覆盖率达到80%以上，污水处理率达到70%以上。(3)能源供应到2010年，万元GDP能耗比2005年降低20%；到2020年，万元GDP能耗比2010年降低30%。(4)电力工程2020年合肥市总装机总容量为8872MW,供电总能力达6373MW。合肥电厂、合肥二电厂、热电联控电厂装机总容量为2464MW,供电能力为2218MWo其余用电由区域高压榆电网提供。现状50OkV肥西变增容至3204MW;规划新

7、建50OkV肥东变电所，容量为3204MWo(5)通信工程到2020年，市域固定普及率在40部/百人以上，移动普及率在70部/百人以上，局用交换机容量达390万门，移动用户达到480万户；小灵通用户40万户；互联网用户120万户。有线广播电视网络家庭入网率达到60%以上。建成实物传递、电子邮政和信息服务等具有较大规模的综合业务体系。(6)环卫工程中心城区垃圾无害化处理率达100%,市域范围内垃圾无害化处理率达90%以上；处理工艺以焚烧处理为主，填埋处理为最终保证措施，混合垃圾不再进入垃圾填埋场；水源保护区等重点地区无垃圾污染。(7)防洪排涝工程中心城区：近期100年一遇，远期200年一遇；店埠

8、、撮镇、上派、水湖、双墩：2050年一遇；其它26个城镇:1020年一；6、城镇密集区规划协调(1)主城与外围城市组团外国组团分别形成相对独立的城市次中心，通过快速交通网络与主城便捷联系；生态廊道穿插其中，与主城形成有机联系。(2)主城与周边城镇周边城镇沿对外交通轴线拓展，根据自身特点，发挥特色，并与城市形成良好的协作关系。(3)主城与两个风景名胜区主要协调主城与巢湖国家级风景名胜区、蜀山省级风景名胜区之间的关系。主城与巢湖风景名胜区：协调滨湖新区与风景名胜区建设的关系，保护巢湖自然生态环境，结合防洪设施建设，恢复滨湖生态湿地，促进巢湖综合治理。主城与大蜀山风景名胜区：注重山体与植被的全面维护

9、，保持城市山体制高点的地标形象，保持良好的景观与生态环境，加强周边地段建设的控制，协调城市建设风貌。相关附图（二）合肥市区实施发展规划形式城市空间发展方向：南进东拓西缓北抑合肥城市发展的空间要素主要有三：(1)宁西铁路。作为全国的铁路主干线，呈东西方向绕城北横贯合肥市区，可以拉动未来合肥市的整体空间向东西方向发展。(2)巢湖。位于合肥东南部，是合肥城市扇形结构的开敞空间的楔状地带，将制约城市向东南方向发展。(3)地形地貌。合肥北部是老工业区，且有丘陵阻隔，限制了城市的北向延伸。西部地区是合肥的高新技术开发区，但有蜀山、紫蓬山的阻隔，也将对城市的西部扩展产生一定的阻碍。目前的合肥市的城市形态为扇

10、形结构，城市以老城区为核心，向东、北、西南三翼伸展。城市空间拓展保持原有扇形结构，以主城为核心，加快肥东、肥西新城区建设，采用“南进一东拓-西缓一北抑”的空间发展战略，以城区周边的绿地控制组团的发展规模和方向，采用间隔分布，多中心、开敞组团式的结构布局，将合肥城市做大、做强。南进一新城区在312国道南侧依托老城区相对独立发展；东拓一沿长江路向东经肥东县城拓展到高速公路立交桥附近；西缓一312国道北侧为未来城市第三翼伸展区；北抑一西北为城市水源地，北为宁西铁路、对外交通站场、新飞机场选址区，用地潜力不大，限制发展。城市主要发展方向向巢湖拓展。按照经济社会发展需要，适时调整行政区划，撤消巢湖地级市

11、，将中心城区调整为合肥市巢湖区，所辖庐江县一并划归合肥市。城区向东建设完善新火车站综合试验区和龙岗工业区，向北延伸建设完善双凤工业区，向西建设完善高新技术产业开发区和西郊游憩风景区，向南建设完善经济技术开发区和桃花工业区，基本形成以老城区为核心，绿地楔入、绿带环绕、多中心、组团式的总体布局。老城区成为环境优美，具有现代建筑艺术风格的多功能综合区；新城区在绕城高速公路南侧，发展加工制造业基地，建设独立组团，成为布局合理、风格独特、功能完善、环境舒适、技术先进的现代工业区。东部利用交通枢纽优势，结合肥东县城发展流通、物流组团。远期沿宁西铁路方向，跨越蜀山，采用飞地式向西延伸，形成新的高新产业区或科

12、学城。城市结构从单一中心大城市结构向一主两辅中心的都市区结构转变。三、2006年合肥市经济发展综述2006年是合肥市近10年来经济增长最快、运行质量最好、发展活力最强的一年，实现了“十一五”经济发展的良好开局。综观全年经济运行态势。总体概括为“四大突破、五大亮点和七大动力”。（一）经济发展实现“四大突破”1、GDP突破千亿元，人均GDP超过2万元。2006年，合肥市生产总值（简称GDP,下同）首次跨越千亿元，提前4年实现“千亿元”目标。初步测算，全年实现GDPlo73.86亿元，同比增长17.5%。其中第一产业实现增加值61.76亿元，增长7.7%,第二产业增加值510.59亿元，增长22.7

13、%。第三产业增加值501.51亿元，增长13.7%。人均GDP突破2万元，按户籍人口计算达到2.32万元，按现行汇率折算，人均GDP接近3000美元，达到2975美元。2、规模以上工业总产值突破千亿元，新增产值过200亿元。全年实现规模以上工业总产值1098.5亿元，提前二年实现千亿元产值目标。全部工业实现增加值409.44亿元，占GDP的比重达到38.1%,比2005年提高0.9个百分点，与2005年相比增长22.5%。3、固定资产投资突破800亿元，新增工业投资过百亿。全年完成固定资产投资824.80亿元，与2005年相比增长66.5%。其中第一产业完成投资6.77亿元，增长1.09倍；第

14、二产业完成投资196.29亿元，增长1.18倍，第三产业完成投资621.74亿元，增长54.7%o二产中工业投资完成193.35亿元，比上年净增103.9亿元，超过2005年全年的工业投资总量。4、城镇居民人均可支配收入突破万元，农民人均纯收入超过全国平均水平。2006年，全市城镇居民人均可支配收入超过万元,达到11013元，同比增长13.7%,其中工薪收入增长14.9%。农民人均纯收入首次超过全国平均水平，预计为3690元，高于全国平均水平103元，与上年比增长15.1%,分别高于全国、全省平均增幅4.9和2.7个百分点。预计全年城镇单位在岗职工平均工资为21889元，增长15%。到12月末

15、，全市城乡居民人民币储蓄存款余额达到606.01亿元，增长17.4%。（二）经济运行凸显“五大亮点”1、跨越式发展平台初步铸就。与2005年相比，全市生产总值净增195.45亿元，是“十五”时期净增量的近四成，是“九五”时期增量的总和，在中部六个省会城市中首次超越太原；2006年，我市规模以上工业增加值首次超过太原，居中部省会城市第四，占中部六个省会城市规模以上工业总量的份额上升1.1个百分点。全年投资完成额连跨600亿、700亿和800亿大关，一年走过武汉、郑州、长沙三个中部省会城市三年走过的路程，比2005年净增329.5亿元，接近2004年全年的投资总量，增幅为1993年以来最高水平。2、主要经济指标增幅再创新高。全年GDP增长17.5%,创10年来最高增幅，高于全国、全省6.8和4.6个百分点。主要经济指标中全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、财政收入、城镇居民人均可支配收入增速均创近10年最高水平，工业增加值、农业总产值和农民人均纯收入增幅也达到1997年以来的较高水平。3、经济首位度大幅上升。2006年，我市GDP占全省的比重为17.5%,比2005年提高1.2个百