商业地产开发操作项目规划方案.docx

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1、商业地产开发操作项目规划方案随着国民经济的发展壮大，居民生活水平的不断提高，休闲、餐饮、购物、娱乐、商务、文化等功能业态相结合的“一站式主题购物中心”正逐渐被人们所青睐。顺应这种新的消费潮流，近年来，单体商业地产项目从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到多栋建筑群落。虽然开发形势火热，但商业地产项目搁浅或开业后运营困难的现象时有发生。这就要求我们在实际操作中，须充分考虑商业地产定位、业态组合、设施规划的商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。我们将商业地产规划总结为商业规划、建设规划、商业运营管理模式规划三大部分：-V商业规划商业规划

2、是通过前期大量详细而周密的市场调研对项目进行可行性分析，确定项目综合定位、业态组合及功能设定、主力店设置等。市场调查和可行性分析是这一阶段工作的基础，确定定位、业态及功能设定是这一阶段的设计目标。综合定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件。主要方式是对项目进行SWOT分析，而后对项目进行战略定位（确定项目整体开发规划思路与目的）、业态定位、功能定位、主题定位、形象定位、目标客户定位、目标消费群体定位、商圈定位等。1 .商业规划依据1.1 市场调查项目的规划设计须依据市场调查得出定位结论，

3、需各专业人士运用技术手段，营销推广策略来共同完成。对项目本身的业态选择、组合、分布和面积占比，品类选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以协调项目的工程规划设计和建筑设计。1.2商家需求在考虑商家需求时，着重看重主力店的需求。对于主力店来说，其业态规模、功能流程、规划设计等都是由自己来确定，不同的连锁主力店有自己不同的功能要求，这些要求与设计是由商家决定的，我们须事先与相关意向店家进行沟通，不可盲目的自行规划设计。否则，如与商家要求大相径庭，就只能增加前期不必要的成本浪费和后期的招商难度。1.3消费者需求设计规划必须富有时

4、代感以满足市场需求，同时又满足消费者的感受和兴趣，激发消费者更深层次的渴望，以求在其它竞争对手不断改造升级中持续发展，立于商业潮头。2 .业态、功能及面积配比规划独具中国特色的概念式SHOPPINGMALL业态，这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体,它具有生态化的“一站式、多功能、休闲性”特点，服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化、观光和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、居、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。在租售方式上，现在我们普遍采用的是把铺位出售给中小投资者、出租给零售商的方法，这在资金回流方面是很重要的

5、。地产后期的运营管理营造商圈氛围及号召力，汇聚商业客流所带来的巨大升值空间是相当可观的。以我们省内地级市人口规模、消费水平和购买力现状来看，我们预打造一个单体商业房地产项目，建筑面积最好控制在10-12万后左右。营业面积规划按占比50%-65%计算，其购物功能的规模宜占总体营业面积的60%-80%之间，层数控制在3层以下（原则上为一层，也可根据实际情况设地下一层，轻钢结构）。以下我们对总建面积为10万以的商业楼盘作规划，营业面积以总建的60%计算，（6万肝），如楼体为三层建筑，则每层可规划的营业面积为2万肝。2.1 主题百货一日用生活馆2.1.1 区域规划面积：4万户，占总体面积40%。百货店

6、作为本项目的核心主力店，其强大的聚客功能可极大的带动楼层整体人气和客流的合理流动，延长顾客在楼层停留的时间。2.1.2经营方式：租赁式经营2.1.3物业产权：物业分零销售产权（为便于整体布局的规划及日后管理，全部采用投资形式，也可根据实际出售情况，划出部分铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。2.1.4收益方式：收取固定租金；通过百货经营提升物业价值，实现物业升值。2. 2专业店家居建材馆2.2. 1区域规划面积：3.5万行，占总体面积35%。符合项目业态定位要求，是项目主要的购物功能之一，满足一站式购物的需求。2.2.2经营方式：租赁式经营2.2.3物

7、业产权：销售部分产权（为便于整体布局的规划及日后管理，全部采用投资形式，也可根据实际出售情况，划出部分铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。2.2.4收益方式：产权销售，实现房地产收益；租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。2.3服务功能区美食、娱乐、室内公园2.3.1 区域位置及规划面积：占据整个顶层，规划面积：2.5万而，占总体面积25%0构成独具中国特色的“SHOPPINGMALL；为顾客提供方便、快捷、全面的服务；有效地与其它业态共享人流。2.3.2经营方式：租赁式经营2.3.3物业产权：自主产权2.3.4收益方式：收取固定租金；通过经

8、营提升物业价值，实现物业升值，进行资本运营。2.4租售比例测算2.4.1拟建三层假以总建面积为10万11土地价格550元11f,项目占地面积为6.7万行，建安成本为1500元11我们来测算出售占比是多少可以收回成本。原始投资=购地成本+建安成本=550元f67000m2+1500元f100000m2-3685万元+15000万元=18685万元a1.87亿元如平均3000元m1.87亿元3000元11f=62333m210万fX100%=62%3500元11L87亿元3500元/11f=53429m210万m2100%=53%4000um2:1.87亿元4000元11f=46750m210万1

9、1fX100%=47%4500元m1.87亿元+4500元/1112=41556m210万1112100%=42%5000元m1.87亿元5000元11f=3740011f10万HfX100%=37%5500元111.87亿元5500元/m2=34000II1210万m2100%=34%6000元/肝：1.87亿元6000元11f=3116711f10万11TX100%=31%6500元mL87亿元6500元/m2=28769111210万m2100%=29%7000cm2:1.87亿元7000元/m2=26714II1210万1112100%=27%7500元11)L87亿元7500元/11

10、12=24933m210万1112100%=25%8000元m1.87亿元8000元11f=23375m210万1112100%=23%8500元11L87亿元8500元/m2=22000m210万m2100%=22%2.4.2拟建一层假以总建面积为10万户，土地价格550元11项目占地面积为14万肝，建安成本为100O元11我们来测算出售占比是多少可以收回成本。原始投资二购地成本+建安成本=550元fX140000m2+1000元fX100000m2二7700万元+10000万元二17700万元y1.77亿元如平均3000元11L77亿元3000元/II12=59000II1210万m210

11、0%=59%3500元/nV：L77亿元3500元/1112=50571m210万1112100%=51%4000元mt1.77亿元4000元/m2=44250m210万m2100%=44%4500元/曲：1.77亿元4500元f=39333ma10万ItfX100%=39%5000元/皿：1.77亿元5000元ma=35400ma10万maX100%=35%5500元/皿：1.77亿元5500元m1=32182ma10万m1X100%=32%6000元/皿：1.77亿元6000元tf=29500ma10万ItfX100%=30%6500m2:77亿元6500元11f=2723111f10万1

12、1fX100%=217000cm2:77亿元7000元11f=2528611f10万11fX100%=257500元/of：1.77亿元7500元/m2=23600II1210万m2100%=23%8000元m1.77亿元8000元/1112=22125m210万1112100%=22%8500元11L77亿元8500元/11f=20824m210万m2100%=21%2.4.3结合我们以往开店的经验及实际数据，建议：以上数据显示，结合地级城市实际经济情况，无论项目拟建为一层还是三层，其售价在4500元mJ6000元11f,销售面积控制在30%以内较为合适。注：以上功能规划、租售面积占比测算等

13、在项目实际运作中，还须视实际情况加以变动，这里只是假以总建为10万山的项目进行相关说明。2.5.项目定位与规划上的风险规避在项目定位与规划上可能出现的问题：定位不清晰；功能的分布不合理；业种的组合比例与组合情况不合理；经营主题不明确等，为了避免问题出现，在此阶段的工作要注意以下几个方面：2.5.1项目的定位来源于对市场的充分了解，所以必须进行详细的市场调研分析,（包括市场概况与消费者行为、需求的调查，区位经济状况，区位市场的未来发展规划，行业的发展潮流与趋势等），通过详细的市场调研分析，从而确定目标消费群体及主力消费群体，以达为项目的开发进行明确定位。2.5.2在市场调研中对于调研的信息来源，

14、抽样样本，信息的类型，数据处理办法等都要做到真实、准确、科学、客观以确保调研结果的真实性、科学性、客观性。2.5.3定位来源于市场调研分析的结果，而规划设计则必须依据定位进行。由于市场的发展速度极快，所以在规划设计时首先满足目前的市场需求的情况同时.，要做到适当的超前，以顺应市场的发展；在规划设计时要明确其经营主题。2. 5.4作为商业规划，其业种的规划组合设计尤其重要，每个业种在整体商业中所在的比例与所处的位置都要通过仔细的、精心的设计，以达到每个业种之间能相互补充，相互推动而不是相互进行激烈的竞争。3. 5.5在业种组合的过程中，每个业种的消费者层次不能相差太远，但也不能完全重叠，这样会造

15、成目标客层的分散，从而对于日后整个项目的经营不利。3.主力店组合及面积规划一个成功的主力店进驻，将为项目带来巨大的品牌效应，减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快地进入经营轨道。同时，主力店的引进，可以帮助提升整个项目的价值。3.1 主力店的面积占比成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30%-50%。主力店面积越大（高于50%）,所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少；相反主力店面积越小（低于30%）,所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。主力店不是多多益善，一个大型项目有3-5个为合适，而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货店，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。3. 2主力店类型3.2. 1现代百货主力店一