房地产开发管理细则.docx
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1、房地产开发管理细则1总则为加强对房地产开发业务的管理,减少和避免失误,提高综合效益,根据城市房地产管理法及其他有关法规的规定,结合近年来鼎晟房地产有限公司进行房地产开发的实际情况,制定本细则。2项目开发管理2.1项目选择:由开发部配合销售部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素,结合自身实力,考察选择具有投资价值的开发项目。2. 2可行性研究:由开发部按房地产开发可行性研究管理办法执行。2.3 投资决策:根据房地产开发项目可行性研究报告,结合公司自身情况,对是否投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎重,贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的可行性研究报告报董事长审批。2.4 土地合同
2、订立:项目确定后,开发部应组织尽快与土地持有方签定正式合同(或协议),如土地使用权出让(或转让)协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨,准确载明合同各方的责任,必要时可以报有关部门鉴证或公证。2.5 计划编制:土地合同签定后,项目公司经理应组织编制项目开发详细计划书,明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等的方式、方法及相应计划安排。2.6 前期手续:开发部指导并会同项目公司相关人员有步骤地办理有关手续,主要有:2.6.1 向开发管理部门报批项
3、目,申报开发经营许可证。2.6.2 向计划部门申报固定资产投资计划,报批项目立项。2.6.3向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。2.6.4向规划部门申请规划定点,办理建设用地许可证。2.6.5如系旧城改造项目,按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置,拆迁完毕后请有关部门验收。2.7 规划设计:由工程部配合开发部完成。要贯彻充分利用土地、完善使用功能、利于房产销售、降低工程造价、美化周围环境的原则。大型项目的规划设计宜采用招标方式确定设计单位。规划设计完成后,向规划部门报批,开发部组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2.8 现场施工准备2.8.1工程部负责委托测量与勘
4、探,办理地形图和工程地质勘察资料。2.8.2工程部组织实施项目(场地)的“三通一平”,联系办理水、电进场,必要时争取办理“七通一平”。2.9委托工程施工监理:所有开发项目原则上都要委托施工监理。宜采用招标或议标的方式选择工程监理单位;应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工,并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。工程部负责组织委托监理。2.10编制项目施工组织总设计:项目具备开工条件时,总工程师组织工程部编制项目施工组织总设计,明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项(或单位)工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场
5、地的利用及安排等。2.11施工队伍选择:项目施工组织总设计确定后,经济部应按计划组织选择施工队伍。具体操作方式见工程招标管理规定。施工队伍确定后,公司应与其签订正式的施工合同。2.12开工手续:工程开工前,开发部配合工程部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督、安全监督等手续。2.13自购工程用设备、材料的招标与供货:工程开工前,工程部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定位工作。相关部门(或工程部门)根据设备、材料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商,一般采用招标或议标的方式确定供货商。供货商确定后,公司应与其签订正式的供货合同。2.14施工管理
6、:工程部负责施工管理。管理内容主要包括:2.14.1组织施工前的图纸会审,审核施工单位的施工组织设计;2.14.2协助施工单位解决现场的特殊困难;2.14.3 督促施工单位按合同要求完成施工进度,实事求是地对工程进度做出签证;2.14.4 清点、验收甲供材料,督促施工单位做好工程材料的取样检验,检查材料合格证;2.14.5 督促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作,组织进行隐蔽工程的验收,严格控制工程质量;2.14.6 14.6及时发现、处理施工中出现的问题,对质量事故,必须向公司及有关行业主管部门反映,妥善处理;2. 14.7协调解决两个以上施工单位的施工交叉关系;2.14. 8督促施
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