泉州市商品房预售资金监督管理规定（征求意见稿）.docx

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1、泉州市商品房预售资金监督管理规定（2024年1月修订的征求意见稿）根据城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法、福建省住房和城乡建设厅关于印发福建省商品房预售资金监管办法的通知（闽建房（2023）12号）等法律法规和文件的规定，为进一步加强商品房预售资金监督管理，规范预售资金的缴存使用行为，保障预售资金优先用于项目工程建设，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，结合本市实际，制定本规定。一总则（一）本市范围内新批准预售商品房的预售资金收存、使用及监督管理，适用本规定。（二）泉州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责指导全市商品房预售资金监管工作，负责统管区（鲤城区、丰泽区

2、、洛江区、泉州台商投资区，下同）及泉州开发区商品房预售资金监管的组织实施。各县（市）、泉港区住建主管部门负责本辖区范围内商品房预售资金监管工作。市住建局委托泉州市房地产交易与监测中心,负责统管区及泉州开发区商品房预售资金监管制度落实情况的日常巡查、预售项目工程形象进度现场查勘、预售资金拨付受理和审核、预售资金信息系统建设等工作。市级住建主管部门委托的建设工程质量安全监督机构负责预售项目的工程质量监督管理，指导项目创建优质工程，配合落实预售资金监管的相关工作。县级住建主管部门委托的建设工程质量安全监督机构负责具体监督项目创建优质工程的全过程。商业银行、政策性银行（以下简称监管银行）配合住建主管部

3、门和被授权委托的事业单位（以下统称住建主管部门）共同做好商品房预售资金监管工作，按照住建主管部门的审批意见及时拨付进度款项，配合预售资金监管检查工作，实时提供监管账户出入账信息等相关资料。（三）建立预售资金监管银行名单，凡在本市辖区设立银行或分支机构，具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及信息化管理所需的技术标准，没有不良记录，承诺遵守法律法规和监管协议约定，积极配合住建主管部门做好预售资金监管和房屋交易网签备案工作的，可向住建主管部门申请，加入预售资金监管银行名单。二、监管账户开设（四）以独立商品房项目为单位申请设立预售资金监管账户。开发企业应在取得建筑工程施工许可后、申请商品房预

4、售许可前,按照一本预售许可证对应一个账户的原则在监管银行名单中选取银行开设商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户），监管账户名应当体现“商品房预售资金监管专户”字样。监管账户应在商品房预售许可证商品房买卖合同上载明，该账户不得开通任何形式的自动扣款业务，不得作为其他贷款的还款账户或还款担保账户。（五）开发企业、监管银行和住建主管部门三方应当签订监管协议，明确预售资金监管额度、相应建设形象进度节点监管资金控制要求、拨付流程、监管责任及违约责任等。监管协议作为商品房预售方案的附件。（六）预售项目因开发规模、按揭额度等原因，经住建主管部门同意（有开发贷款的预售项目，还需经发放开发贷款的监管银行

5、同意），可从监管银行名单中选择银行变更监管账户。变更监管账户的,开发企业应持监管协议书向住建主管部门申请办理预售方案变更备案，并按要求公示。（七）预售资金监管方案应当包括以下内容：1 .项目总造价；2 .项目重点资金监管额度；3 .工程形象进度计划表；4 .工程款支付计划表；5 .监管账户名称、账号；6 .其他需要说明的情况。（八）住建主管部门应通过官方网站等政府信息公开要求公示预售项目的监管银行、监管账户名称及账号。商品房预售时，开发企业或营销代理中介机构应当在销售场所、签约缴款处等醒目位置公示预售资金监管银行、监管账户信息，在商品房认购协议中载明监管账户。三、预售资金缴存（九）商品房预售时

6、，开发企业应当提供所开设的监管账户给购房人，协助购房人将全部购房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）和全装修款实名直接存入监管账户，由监管银行通过预售资金监管系统上传实时数据或存入监管账户的凭证，凭证应体现监管账户名称和账号信息。分期付款方式的首付款不低于政策要求的最低比例，后续款项要合理安排入账时间。（十）开发企业收缴购房款项采用POS机结算时，需向住建主管部门提供PoS机绑定监管账户为结算账户的书面证明。住建主管部门在办理商品房预售合同网签备案时,应当核对预售资金已存入监管账户的凭证,或以其他监管手段确保预售资金存入监管账户。（十一）房地产项目的开发

7、贷款，包括土地使用权抵押贷款、在建工程抵押贷款等，应当用于所设置抵押的房地产项目的开发建设，并全部进入该项目的监管账户。商品房项目办理预售许可前存在土地使用权抵押的，应先转成在建工程抵押，并将抵押贷款全部转入预售资金监管账户；土地使用权抵押贷款和在建工程抵押贷款已用于监管项目前期开发建设费用的，在保证重点监管资金额度的前提下，可凭发票进行抵扣。住建主管部门在办理房地产项目抵押备案、预售方案审核时应对开发贷款入账情况严格把关。（十二）住建主管部门应加强与不动产登记机构、公积金管理机构、商业银行的沟通、协调，对购房人申请住房贷款的，要将个人住房贷款（包括公积金贷款等）直接划入监管账户，贷款信息应对

8、接传输至预售资金监管系统。（十三）监管银行应严格履行资金监管协议，指定专人定期核查，发现商品房预售资金、开发贷款等未按时、足额存入监管账户的，应及时告知住建主管部门。四、预售资金使用（十四）对存入监管账户的商品房预售款、开发贷款等资金全部进行监管，分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是确保预售商品房竣工交付所需的建设资金。重点监管资金专项用于支付预售项目工程建设费用，重点监管资金额度原则上按照项目总造价的1.2倍核定。项目总造价包括项目所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设（含小区规划建设的配套设施及室外配套工程）等相关建设费用总额；其中，住宅项目应包括达到同步交付使用条件所需的建

9、设费用；全装修项目的装修监管资金按照房屋套内建筑面积乘以装修单价标准进行测算。重点监管资金额度可根据开发企业信用等级按照项目总造价的1.01.2倍调整,统管区及泉州开发区的房地产项目（毛坯房）按总建筑面积以下标准计算（全装修款标准另计）：12层及以下的项目不少于3500元/平方米；1330层的项目不少于4000元/平方米；31层及以上的项目不少于5000元/平方米，造价标准可根据市场公开的信息按年度调整。其中，对信用评价等级为AAA级、AA级的企业：重点监管资金额度为项目总造价的1.0倍，非重点监管资金实行报备即办理；允许使用银行保函置换预售监管资金；对信用评价等级为A级、B级：重点监管资金额

10、度为项目总造价的LI倍；允许使用银行保函置换预售监管资金；对信用评价等级为C级的企业：重点监管资金额度为项目总造价的L2倍，预售资金实行全额监管；未参与信用评价的企业：重点监管资金额度为项目总造价的L2倍，预售资金实行全额监管。（十五）重点监管资金以外的为一般监管资金。预售项目留足重点监管资金后，在项目无拖欠工程款和农民工工资的情况下，开发企业可以申请提取一般监管资金拨付至其基本户，优先用于本项目建设、缴纳税费和偿还项目贷款。监管账户设立时,开发企业应同时提交施工总承包单位的普通账户和农民工工资专用账户，工程款按规定比例要求直接拨付至农民工工资专户，剩余工程款原则上应直接转入施工单位账户、建材

11、供应商账户等。一般监管资金应预留不低于已收房款15%的额度，优先用于支付法定税费、行政事业性收费，预留额度随已拨付税费金额下调。一般监管资金拨付时应综合考虑,确保集团公司在本市项目的保交楼。（十六）开发企业应当根据项目建设方案（含单体工程、道路绿化、配套设施等）及施工进度编制预售项目用款计划，用款计划应按照节点申请支取。具体按以下要求办理：1.建筑工程支取节点和比例取得商品房预售许可证后，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度（扣除装修监管资金，下同）的25%；工程建设进度达50%（按施工建筑面积计算），累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的35%；主体结构封顶后

12、，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的50%；外墙装修完毕脚手架拆除，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的70%；单体验收完成，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的80%；取得工程竣工验收备案表且无拖欠工程款和农民工工资的，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的95%o中心市区统管区及泉州开发区国有建设用地使用权出让合同有规定建筑单体质量要求达到泉州市优质工程的项目，建设单位和施工总承包单位应在施工合同中约定项目“创优”有关事项，按照监管额度的3%预留项目“创优”保证金或奖励金。2 .全装修工程支取节点和比例交付标准为全装修

13、的项目，其全装修款项全部进入预售资金监管的，全装修工程按以下节点和比例申请拨付材料款、工程款等与装修工程有关的费用：主体建筑工程取得经区住建局确认的福建省房屋建筑工程竣工验收报告后，因购买装修材料需要，根据装修材料采购合同及正式发票等,可申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管额度（装修监管资金部分，下同）的20%；装修工程取得施工许可证后，完成装修工程量50%,累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管额度的50%；装修工程完成竣工验收备案,累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管额度的95%；装修监管资金剩余5%作为装修工程质量保修保证金，项目交付使用后满3年可申请支取其中3%、满5

14、年可以全部取出，撤销装修款项监管。3 .项目预售资金拨付在规定的节点之间，且不超过规定比例的情况下，根据工程实际完成量及合同约定的拨付比例，可灵活拨付预售资金。对于分期开发的项目，可精准提取单栋楼栋的监管资金。4 .鼓励全装修项目购买全装修质量缺陷保险,保险费用可从监管资金列支。开发企业申请重点监管资金使用节点时,应当向住建主管部门提供相关资料进行核验，具体程序详见附件。（十七）开发企业依据资金使用节点要求申请拨付监管资金,应当根据资金用途提供相关资料。具体程序详见附件。（十八）开发企业与购房人解除购房合同的，经住建主管部门办理完网签合同备案注销手续后，申请退回相应购房款，监管银行按照预售资金

15、退房款流程,将监管资金退回购房人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行账户。因退回购房款导致重点监管资金不足的，开发企业应予以补足。（十九）因资金错误划入监管账户的，开发企业应提交冲正申请表、承办银行出具的证明文件等资料申请办理不明入账冲正业务。由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的，还应当提供发放资金银行出具的证明文件。（二十）开发企业提交资金使用申请后，住建主管部门应在受理之日起3个工作日内提出审核意见。（二十一）主管部门和监管银行要完善预售资金监管信息系统,与监管银行资金收付系统和商品房网签备案系统对接并联网运行，分套核验已售商品房购房款到账情况。监管银行应监控监管账

16、户是否被查封冻结，在系统中实时记录预售资金监管账户收支、查封冻结等情况。开发企业应及时核对每笔出入账明细的详细来源与用途,在资金监管系统中予以确认，未完成核对确认的，不得发起新的资金拨付申请。（二十二）监管银行应配合主管部门共同做好商品房预售资金监管工作，按照主管部门的审批意见及时拨付款项（一般不超过1个工作日），严禁擅自扣划。（二十三）司法、税务等部门依法对监管账户的预售资金进行冻结和扣划的，监管银行有义务按照监管协议约定，向有关部门提供预售资金监管有关文件规定及监管协议等文件，以说明商品房预售资金及监管账户的性质，并于当日书面告知住建主管部门。住建主管部门应及时致函相关部门，说明预售资金的用途及冻结、扣划的风险。（二十四）预售项目出现逾期、难