某大型商业综合体投资可行性研究报告.docx

《某大型商业综合体投资可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某大型商业综合体投资可行性研究报告.docx（34页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、“某大型商业综合体”一期建设项目投资可行性研究报告XXX集团地产营销有限公司20xx年XX月目录一、项目总说明4（一）投资可行性研究依据4（二）投资可行性研究假设前提和限制条件5（三）项目投资可行性研究结论5二、项目概况6（一）项目所处区域因素分析7（二）项目自身因素分析10（三）某大型商业综合体片区客观条件决定了其发展的基本方向11（四）项目最高最佳使用用途定位12（五）项目开发价值及销售预测12三、投资环境研究12（一）XXX市经济、房地产市场发展的宏观环境12（二）XXX市城市总体规划14四、市场研究16（一）XXX旧城改造工程各大板块概述16五、地理环境和附近地区竞争性发展项目18（一

2、）XXX城区内旅游景点及相关经济圈分析18六、规划方案及建设条件22城市运营商出现的背景23七、投资估算及资金筹措23（一）、总投资估算内容24（二）、投资估算说明24（三）、项目总投资估算一览表（表3）28（四）、资金筹措的方式：31（五）还款计划31八、项目评估基础数据的预测和选定31九、项目经济效益评价31（一）经济评价指标31（二）、财务评价报表的编制33（三）动态投资回收期的测算33（四）财务分析指标计算33运用损益表的有关数值可计算计算期内的各项指标33十、风险分析341、盈亏保本点销售量分析342、项目销售价格的保本点分析34十一、可行性研究的结论353.通过项目风险分析的结果研

3、究项目的可行：352 .加快进度、保证质量363 .争取优惠政策375.总结：38一、项目总说明“某大型商业综合体”一期建设项目规划用地面积约合112.98亩。规划总建筑面积为86352.34平方米，其中地上商业部分总建筑面积为51352.34平方米，公共配套设施建筑面积20xx平方米，地下建筑面积3.3万平方米。其余C3、C5、C7、三宗地约合34.84亩，用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表：项目用地用地面积容积率地上面积地下面积B389700.958521.533000B4-174600.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965

4、001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期总用地面积合计112.985亩拍卖土地面积合计34.839亩地上建筑部分面积合计51352.3365一期平均容积率0.9857(一)投资可行性研究依据XXX集团(XXX)尺度地产营销有限公司对“某大型商业综合体”项目一期进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目银行贷款，其主要研究依据如下：1、中华XXX共和国房地产管理法；2、中华XXX共和国土地管理法；3、中华XXX共和国城市规划法；4、XXX市城市总体规划；5、房地产开发项目经济评价方法、房地产估价规范；

5、6、XXX市有关房地产开发、销售的法规政策；7、二C）C）C）年XXX省建筑工程计价定额、全国统一安装工程预算额XXX省估价表及相应的取费标准；8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例；9、委托方提供的相关资料：10、XXX市2001年至2004年统计年鉴；11、其他相关资料。（二）投资可行性研究假设前提和限制条件1、本项目土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提；2、本报告设定的使用用途（商业）能够最终通过规划部门的认可批准；3、政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划；4、本项目建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客流量

6、并能满足消费者需求；5、本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行；6、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用；7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的发展趋势，没有较大波动；8、委托方提供的资料合法、真实可靠。（三）项目投资可行性研究结论1 .市场分析结论根据对“某大型商业综合体”建设项目的综合分析得知：该项目的开发建设具有文化内涵、区位、规模、品牌等优势。旅游产业作为XXX的支柱产业之一，近年来得到了快速、健康、持续的发展，为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场

7、需求，项目开发建设可行。通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况（包括实物形态、档次等）。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下,利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。商业用房：19000元/nf（平均价格）汽车停车位：2800元/户（按市场价格出售或经营）2 .财务评价结论通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到12.47亿元（包括商业用房均价销售100%,车库市场价格销售30%,土地拍卖）；产生净利润（税后利润）0.83

8、71亿元；上交销售税金及附加0.5519亿元、土地出让金0.4146亿元、所得税0.3831亿元，共计上交税金1.3496亿元。成本利润率：8.27%,投资利润率9.83%,销售利润率8.34%o综上所述，项目在市场和财务上是可行的,但风险较大。二、项目概况“某大型商业综合体”项目位于XXX路旁的XXX市某大型商业综合体历史保护片区，作为XXX现代旅游休闲中心RBD的重要组成部分，与传统城市商务中心CBD相融合。依托省级重点文物保护单位一一某大型商业综合体核心保护区5.73公顷，形成东至XXX街、XXX街，南至XXX街、XXX街，西至XXX路，北至XXX路规模的协调区，成为宗教和民俗文化的保护

9、区，总规划用地面积为26.53公顷，将打造成为城市旅游休闲的顶级消费商圈。“某大型商业综合体”一期建设项目规划用地面积约合112.98亩。规划总建筑面积为86352.34平方米，其中地上商业部分总建筑面积为51352.34平方米，公共配套设施建筑面积20xx平方米，地下建筑面积3.3万平方米。其余C3、C5、C7、三宗地约合34.84亩，用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表：项目用地用地面积容积率地上面积地下面积B389700.958521.533000B4-174600.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C

10、67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期总用地面积合计112.985亩拍卖土地面积合计34.839亩地上建筑部分面积合计51352.3365一期平均容积率0.9857（一）项目所处区域因素分析1.XXX区区域位置、经济特征、经济发展趋势分析XXX区为XXX市中心区，全区面积67平方公里，辖14个街道办事处、乡XXX政府，常住人口约46万人。区内高等院校、科研院所云集，职业教育、基础教育水平较高，会计师事务所、律师事务所、人才交流中心等中介机构齐全。中国第一个华侨经济技术开发区一XXX华侨经济技术开发区落户我区。20xx年，全区实现国内生产

11、总值114.86亿元。XXX区还是XXX市重要的商品集散地，专业一条街众多，尤以电讯一条街最为著名。以金融机构集中、大商厦、大宾馆云集为特征的骡马市金融、商贸圈为投资者提供巨大的商业机会。全区20xx年社会商品零售总额达到77亿元。区内有XXX省XXX医院、XXX中医院大学附属医院、XXX市第三XXX医院及杜甫草堂、XXX宫、某大型商业综合体等名胜古迹。XXX区地处XXX中心城区，是规划中的XXX中央商务区的核心区，人流、物流量大、交通发达、信息通畅。2 .XXX区区域交通状况XXX区区东西向的新华大道、羊市街西沿线、蜀都大道、西大街、江汉路和南北向的XXX北路、XXX路、顺城街、解放路、太升

12、路、同仁路、长顺街、东城根街、XXX大道及一环路、二环路、三环路将区域内连接成方便的城市道路网络。区间道路与干线道路纵横交错、四通八达、公共汽车线路网络覆盖，站点交汇地段将聚集消费人流，是开发商业物业的理想地段。3 .城市基础建设改善XXX市旧城改造已经进入实施阶段。城东近年来通过对东大街、顺江路、龙舟路、成龙路、老成渝路等道路的改造与建设，区域内的基础实施明显改善，XXX市以一、二环路间的房地产开发逐渐接近尾声，二环路以内的地块已经成为XXX市房地产开发的绝版地块。这些区域内的土地以及开发后形成的物业将具有极高商业和保值、增值价值。4 .项目所在区域政策环境旧城古迹和历史建筑最能体现出一个城

13、市的地域文化，XXX市政府以“政府主导，市场化经营”方针，拟定相关政策及系列优惠措施，积极鼓励和支持投资商参与XXX市旧城改造和房地产开发建设。针对某大型商业综合体片区旧城改造项目政府将给予更加优惠政策，为保障项目顺利实施，特成立项目专家组指导和监督历史文化保护片区的商业运作。重视文化保护与可持续发展，“保护”有双重意义，对于建筑的保护，并不简单是对建筑的保护，而应该是对保护片区内建筑文化和精神的浓缩和保护，只有这样才有可能实现政府打造都市名片的战略目标。对于人文的保护，其主要目的是实现对民风、民俗的全面挖掘和再现。XXX集团XXX开发总公司在成功开发了蜀风花园之后秉承政府的意图和战略目标，以

14、二十年的开发经验和超前的开发理念，担当起完成大型的片区从拆迁、市政配套设施建设、城市文化价值的发掘与保护等一系列任务。目前，该项目所处区域无论从现实的宏观政策、发展状况、经济特征、发展趋势、交通状况还是从城市规划、城市建设、人文环境等方面都处于一个生活、消费和服务活动将日益成熟的时期。居住、商业物业面临一个大好的发展机会。该区域是开发高档居住物业较为理想的地段，投资商业物业前景较好。5 .项目所在区域的文化环境(1)、宗教文化佛教传入中国后，经过初传、开拓、传播等阶段，逐渐与我国的传统文化相溶合，逐步形成了中国佛教文化。XXX佛教文化经历了东晋南北朝、隋唐时期、宋元明清时期、中华民国及以后四个

15、时演变和发展，现在XXX地区开放的寺庙有58座。禅宗是中国佛教史上的大宗派，也是中国佛教独有的宗派。XXX唯禅宗独霸,XXX的某大型商业综合体在宗教界有较高的地位，古有“上有文殊、宝光，下有金山、高明“禅宗四大丛林之说，某大型商业综合体通过“五化”改造后，将发展成为“文化型、园林式、多元化功能的国际寺院”。1400年古寺某大型商业综合体某大型商业综合体坐北朝南，建筑面积11600平方米。天王殿、三大土殿、大雄殿、说法堂、藏经楼庄严肃穆，古朴宏敞，为典型的清代建筑。寺院始建于隋唐(公元605年)，以康熙年间最为兴盛，康熙帝御笔“空林”二字，钦赐“敕赐空林”御印一方，康熙帝墨迹至今仍存院内。院内300余尊佛像，