住宅小区物业管理实施方案范文(优质6篇).docx

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1、住宅小区物业管理实施方案范文(优质6篇)小区物业管理方案1一、物业管理公共服务质量标准1、房屋共用部位、共用设施设备的维护(1)房屋(2)协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。(3)环卫设施完好无损。(4)道路畅通，路面平整。(5)消防设施完好无损，可随时启用。2、安全护卫(1)主出入口设有值班室，并实行24小时值班；(2)安全护卫人员24小时巡查；(3)小区24小时监控；(4)交通、车辆管理有序；A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。B、机动车辆按序停放。(5)危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；(6)有应急

2、处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。(7)小区内无重大火灾、刑事和交通事故。3、绿化与环境卫生(1)绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；(2)花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；(3)修剪及时，整齐美观；(4)绿化品味高，有较高观赏价值；(5)小区内全方位持续清洁；(6)房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；(7)水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次污染及隐患；（8）环卫设施整洁；（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；（10）噪音等贴合环境标准。4、收费管理（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；

3、物业管理收费实行明码标价；（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区；（3）建立收费管理制度，职责落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支状况；（4）模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；（6）业主意见反馈满意率90%以上。5、相关条件（1）硬件环境A、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象；B、小区楼宇、建筑等各类标识明显；C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；D、停车场分类（汽车、摩托车、自行车

4、可分别存放）；E、有集中监控设备；F、有生活服务配套设施；G、有教育、文体活动及商务服务设施。二、物业管理公司带给的服务项目（分期逐步到位）1、便民服务（部分收费）2、商务服务（部分收费）3、社区娱乐、文化活动服务三、物业管理企业1、企业须持有物业管理企业资质证书；2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；3、人员培训，持证上岗；(1)企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；(2)档案管理规范，资料齐全；(3)用心使用新技术，广泛使用计算机管理。结构及外观：1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状；2、不允许拆、敲打室内的

5、柱子、承重梁等，避免不安全的隐患；3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过1O毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。阳台及门窗：1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该状况时要立即清洗干净；3、严禁改动入户门、门套；4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。管道：1、严禁改动厨房、卫生间的排水(排污)管道；2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修；3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；4、推荐对预埋在墙体

6、内的水管试压后再封闭。厨房及卫生间：1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在；3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井；4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修；5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水；6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。智能设施及管线：严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。空调：1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；2、空调外机务必放在指定的位置，保证整体外观

7、的统一；3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。【篇3】住宅小区物业管理实施方案为打造XX企业品牌，运用现代管理手段，建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效企业效益和社会效益，有力推动公司整体业务发展，根据公司董事和领导要求，本人进行了为期三周深入调研，现将工作调研小结如下:一、XX八大优势1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，发展潜力强劲。2、市场定位准确，产品优质优价，吸引力大，前景广阔。3、小区配套设施标准性高。4、准确把握市场脉搏。5、经营理念鲜明一一创造优质生活空间，实现新城市主义现代生活。6、企业的胜利，全赖于铁的纪律支撑。7、人

8、力资源及组织体系比较完整。8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清晰。二、十大有待改善问题1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源浪费。例如：XX华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽，作业自如。但目前每次洗清时，池内约40多公分的水无法自然排放，必须用水泵配合才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到一定影响。再如，XX、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧张，长期如此将会导致秩序混乱Q2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和

9、签署前期物业管理服务协议等规范文本。对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视。3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划，操作层员工面对多头领导遥控，在具体运作上，出现了错乱局面，直接影响服务质量。4、纵横观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求。例如：XX花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在；XX居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中央石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见；XX华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各

10、楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严重，各门面招牌大小不一，乱张乱贴处处可见；从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕，在某种程度上，严重影响了小区良好容貌。5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无计划进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，所有楼盘的路灯无编号。如：XX花园若干车库门锁被人敲坏，

11、门扇敞开无人重视关上及维修；泳池机房无锁，房门经常打开而无人重视,进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患。8、保安队伍纪律散漫，应变能力差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱。如：岗位当值队员在吃饭时间出现空岗，引起相关部门不满而投诉；若干队员正规着装在XX华庭管理处大厅内静坐抽烟；各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出，不理不睬；对外来人员进出小区没有监控；巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见;队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿。9

12、、在客户服务方面，从热情待客及工作形象上看，XX华庭管理处前台工作可以，XX居和XX花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的建立、服务质量体系的建立（含投拆处理机制建立）、财务收费体系的建立，包括日常各种管理规章建立等基础工作，尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低。10、从物业管理整体队伍上看，士气低落，人员素质参差不齐，业务培训及绩效考核机制尚未铺开，整体业务素质较差，专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操经验，加上监督力度不足，在管理上出现了较多盲点，由于工作权责模糊不清等原因，导致了各部门各自为政的倾向，组织架构及岗位架构有待

13、调整。三、工作计划根据XX现有物业管理状况及存在问题，建议以下改善：1、建立规范管理体系，实行有效资源整合。从公司发展战略高度出发，避免低档次楼盘服务牌子接管高档次楼盘之嫌，让XX的牌子有力地推动各项目发展，建议成立“XX物业管理服务有限公司”，在物管全盘运作上，以XX华庭作为人力资源培训和输出基地，统筹兼顾好各项目业务工作，具体整合办法为：将现注册的“中山市XX居物业管理有限公司”营业执照牌子申报改为“中山市XX物业管理服务有限公司”，新牌子定位于XX华庭重点项目，申报注册登记下属项目管理处。即“中山市XX物业管理服务有限公司XX华庭管理处”、“中山市XX物业管理服务有限公司XX居管理处”、

14、“中山市XX物业管理有限公司XX花园管理处”。今后的项目发展和命名，按此类推。2、精简机构，合理调配。规范的企业，必须具备现代化管理手段，而现代化的管理手段主要体现在“管理体系现代化”和“管理工具现代化工为有效实施各方面工作，根据物业管理行业工作职能，并结合XX实际情况，现拟作以下整合：ao在董事长的领导下，以董事总经理为企业负责制，由物业总监统筹调控XX属下各物业管理项目经营运作，直接对董事总经理负责。bo各物业管理项目负责人（管理处经理或管理处主任的命名待定）具体负责和执行本项目工作事务，直接对物业总监负责。根据项目物业规模情况，下设各班组，切实做好定岗、定员、定编工作，实行专业上岗，在近

15、期内，逐步组建一支精干的、专业化的物业管理队伍。Co层级管理，权责分清，制定明确工作质量指标，并将具体工作落到实处，责任到人。do设置明确管理组织架构和岗位架构（两种架构图附后）。3、根据各部门职业工种，在作业上按预定工作效率目标、质量目标和成本目标执行工作，定期评估考核，抓好监控工作。4、打好工作基础，逐步建立完善的三级管理文件。即“管理文件”（质量手册）、“作业流程”（程序文件）、“执行文件”（规范表格），使之形成系统化、标准化、规范化。5、实行管理处经理（主任）负责制和各岗位责任制。6、提高管理档次，树立良好企业形象，对小区房屋、设备、住户档案资料及财务收费等管理，运用物业管理专业软件操作，实行电脑化管理，提高工作效率。7、在内部管理上，建立良好监督机制。对内部各种任务落实，必须跟踪验证，以XX华庭为指挥中心，负责监控及信息反馈等工作，按工作量化指标，建立完善的服务质量体系运行评估工作，对客户投拆、设备运行、安全服务、环境服务、维修服务等职能板块工作做好统计分析、日检、周报、月报等要求准时准确，软件资料的管理标识明确，立卷、办文、归档、存放、规范有序，对管理的追溯，有依有据。在监督控制上，根据每周工作情况，每月定期召开服务质量体系运行评估工作会议，对不合格的服务事项,及时采