土地司法鉴定估价报告.docx
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1、土地司法鉴定估价报告项目名称:仁寿县人民法院受理执行四川仁寿农村商业银行股份有限公司与眉山市金河绿洲投资管理有限公司、叶智英、邹伦金融借款合同纠纷一案涉及眉山市金河绿洲投资管理有限公司位于眉山市东坡区桃园西街一宗国有出让其他商服用她及叶智英位于眉山市东坡区桃园西街一宗国有出让城镇住宅、其他商服用地使用权市场价格评估受托估价单位:四川省久源房地产土地估价有限公司土地估价报告编号:久源土估(2019)字第67号提交估价报告日期:2019年6月4日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称仁寿县人民法院受理执行四川仁寿农村商业银行股份有限公司与眉山市金河绿洲投资管理有限公司、叶智英、邹伦金融借款合同纠
2、纷一案涉及眉山市金河绿洲投资管理有限公司位于眉山市东坡区桃园西街一宗国有出让其他商服用地及叶智英位于眉山市东坡区桃园西街一宗国有出让城镇住宅、其他商服用地使用权市场价格评估二、委托估价方及土地使用权人(一)委托估价方:单位名称:仁寿县人民法院联系人:王超联系电话:(二)土地使用权人宗地1土地使用权人名称:眉山市金河绿洲投资管理有限公司宗地2土地使用权人姓名:叶智英三、受托估价方:机构名称:四川省久源房地产土地估价有限公司法定代表人:马泽军统一社会信用代码:机构地址:楼备案编号:四、估价目的受仁寿县人民法院(2019)川1421执654号仁寿县人民法院委托书委托,我公司对位于眉山市东坡区桃园西街
3、一宗国有出让其他商服用地及一宗国有出让城镇住宅、其他商服用地使用权市场价格进行评估,为委托估价方在执行案件过程中核定土地使用权价值提供估价对象国有出让建设用地使用权市场价格参考。五、估价期日2019年5月24日六、估价日期2019年5月24日至2019年6月4日七、地价定义本报告中的估价对象为仁寿县人民法院受理执行四川仁寿农村商业银行股份有限公司与眉山市金河绿洲投资管理有限公司、叶智英、邹伦金融借款合同纠纷一案涉及眉山市金河绿洲投资管理有限公司位于眉山市东坡区桃园西街一宗国有出让其他商服用地及叶智英位于眉山市东坡区桃园西街一宗国有出让城镇住宅、其他商服用地使用权(共两宗土地,不含其他资产)。宗
4、地1【设定为估价对象】不动产权证书证号为“川(2017)眉山市不动产权第号”,使用权利人为眉山市金河绿洲投资管理有限公司,登记用途为其他商服用地;宗地2【设定为估价对象】不动产权证书证号为“川(2017)眉山市不动产权第号”,使用权利人为叶智英,登记用途为城镇住宅用地、其他商服用地。本次估价范围为产权证载面积。根据评估目的、评估依据,按照城镇土地估价规程,遵循在合法原则下,考虑估价对象的现状、规划及最优利用,确定价格定义如下:1、土地权利状况设定估价对象作为国有建设用地使用权,其所有权属于国家,根据不动产权证书,眉山市金河绿洲投资管理有限公司及叶智英通过出让方式取得土地使用权。至估价期日,估价
5、对象除涉及司法纠纷和设置抵押权外,无其他他项权利限制。因抵押权及查封将随估价对象的拍卖处置而消灭或解除,基于本次评估目的,本次估价未考虑估价对象原有的查封及抵押权的影响,此次评估我们按出让国有建设用地、无他项权利(抵押权、租赁权、地役权、通行权等)限制设定。2、土地用途设定根据委托估价方提供的不动产权证书,估价对象用途为其他商服用地,估价对象用途为城镇住宅用地、其他商服用地。结合估价目的,依据土地估价的合法性原则,此次评估土地用途估价对象按商服用地、估价对象按商住用地设定。3、土地使用年期设定估价对象证载使用权类型均为出让,估价对象终止日期为2045年03月09日,至估价期日剩余使用年限约为2
6、5.79年,估价对象终止日期为其他商服用地2048年05月06日、城镇住宅用地2078年05月06日,至估价期日剩余使用年限商业约为28.95年、住宅约为58.95年,依据土地利用合法性原则,此次评估使用年限我们按证载剩余出让年限设定,即估价对象约为25.79年,估价对象商业约为28.95年、住宅约为58.95年,自估价期日算起。4、土地开发程度设定至估价期日,委估宗地为待开发建设用地。估价对象在估价期日实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路)、宗地内“场平”。此次评估土地开发程度设定为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯)、宗地内“场平5、土地
7、使用权面积根据委托估价方提供的不动产权证书,估价对象土地使用权面积4006.5r、估价对象土地使用权面积为3334.OOm2,根据土地使用的合法性原则,此次评估土地面积我们按证载面积设定,即估价对象土地使用权面积4006.5m估价对象土地使用权面积为3334.OOm2o6、容积率及兼容比例设定委托估价方以及案件相关当事人均未提供估价对象在估价期日的房产、建设及规划资料,实际容积率以及规划指标不详。估价师走访眉山市东坡区规划部门、国土相关部门,亦未能查询到相关规划资料。为客观反映估价对象市场价值并经估价委托人同意:容积率参考【眉府函(2014)7号】基准地价内涵中商服用地的基准容积率2.5、住宅
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