还建安置房建设项目可行性研究报告.docx

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1、第一章总论11项目概况1.Ll项目名称XX火车站片区还建安置房建设项目1.1.2 项目性质新建1.1.3 建设地点XX市XXX街道办事处枫香坪村1.1.4 建设单位XX市房地产管理局1.1.5 主要建设内容及规模新征土地15000m2,总建筑面积56000m2,占地面积950Om其中新建建筑物2栋，每栋建筑面积2800m2,地下室面积为475011一至四层为商业裙楼，建筑面积为每层278211五至十五层为住宅部分，建筑面积为每层551m2o1.1.6 设计方案新建住宅176套，主要经济技术指标为：建筑密度37%、容积率1.1.7 、绿地率30%。建筑物全部采用框架剪力墙结构，设计正常使用年限为

2、50年；耐火等级二级；建筑抗震设防类别为标准设防类，抗震设防烈度为Vl度；防水等级为三级，防水层耐用年限为10年。主要技术经济指标一览表序号项目数量备注1规划总用地1.5ha新征土地15000m22居住总户数176户3居住总人数563人4户均人数3.2人5总建筑面积56000万m2基底面积9500万n?6（1）居住建筑面积2.42万m2基底面积0.20万m2（2）公建建筑面积2.23万m2基底面积0.56万m27建筑密度37%8容积率3.73%9绿地率30%L1.7建设工期18个月（含前期准备阶段4个月）1.1.8 投资估算及资金筹措（1）投资估算项目投资估算总额为7840万元，其中：工程费用

3、6470.05万元、其它费用996.69万元（其中：土地征迁费用450万元）、基本预备费373.26万元。建设项目投资构成表序号工程或费用名称投资额(万元)比例(%)建筑工程设备及安装工程其它费用合计1第一部分工程费用5793.05677.000.006470.0582.5321.建筑工程5602.0000.005602.0071.4532.公用工程0.00438.000.00438.005.5943.附属工程79.0515.000.0094.051.2054.消防工程224.00224.002.8665.劳动安全卫生及环境保护112.00112.001.437第二部分其它费用996.6999

4、6.6912.7181.建设单位管理费80.6480.6492.可行性研究费22.7522.75103.工程勘察费64.7064.70114.工程设计费187.27187.27125.建筑工程监理费152.19152.19136.招标代理服务费25.7025.70147.环境影响评价费4.844.84158.施工图设计审查费8.608.60169.土地征迁费用450.00450.005.7417第三部分基本预备费373.26373.264.7618建设总投资5793.05677.001369.957840.00100.00比例(%)73.898.6417.47100.00(2)资金筹措本项目建

5、设资金筹措方式地方财政自筹。1.1.9 项目效益分析本项目共建成住宅楼176套，可以安置563人，从而解决了火车站拆迁安置的问题，保证火车站建设工作的顺利进行；对促进区域社会和谐稳定，保障社会主义建设顺利推进具有十分重要的现实意义。1.2可研报告编制依据国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）的通知（计办投资200215号）； XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 关于下达XX火车站片区还建安置房建设计划的通知L200883号）； 咨询协议书和业主提供的有关文件、资料。1.3 研究范围及重点可行性研究的主要目的是根据项目立项批复的原则和要求，从政策、规

6、划、需求、环境、技术、经济、投资、效益、风险等诸方面深入进行项目可行性研究的分析论证和评价，因此本项目可行性研究阶段分析论证和评价的重点是：项目建设的背景及必要性，项目场址选择及建设条件、建设规模与设计方案、投资估算及资金筹措、效益评价和风险分析。在此基础上形成拟建项目在经济、技术、安全、卫生、消防、环境保护、资源节约与利用等方面是否可行的意见。1.4 研究概况XXXX咨询有限公司受XX市房地产管理局，编制XX火车站片区还建安置房建设项目可行性研究报告。咨询公司组织相关工程技术人员对项目的建设场址进行现场踏勘，结合XX市城市总体规划，对拟建项目的建设内容、建设规模、建设方案、投资结构进行详细分

7、析论证；对相关的土地利用、环境保护、水土保持等方案进行了详细审查；对节水节能、消防、安全卫生、招投标、质量管理等方案提出相应的评价和对策措施。同时，还根据项目建设内容收集国家、省、州相关政策，依照技术标准，对相关技术经济指标进行认真测算，在此基础上形成可研报告讨论稿。经相关单位的工程技术人员及有关专家对项目可研报告讨论稿进行审核、修改、补充完善最后形成正式的可行性研究成果。1.5 综合评价与结论为了确保火车站建设工作顺利进行，维护社会和谐稳定，XX市房地产管理局提出了火车站片区还建安置房建设项目。该项目拟建成住房176套，项目总建筑面积56000H?,其中住宅建筑面积24244n,项目建成后能

8、够安置拆迁农户176户563人，具有显著的社会效益。项目建设符合XX市城市规划，拟建地点地质、水文状况及市政设施能够满足项目建设的需要，项目建设条件完全具备；建设内容合理，建设规模适度；建设方案和技术设计采用国内建筑行业先进实用技术或通用技术，技术上完全可行；总图平面布局科学，建筑设计风格具有现代特色，气派大方，线条简洁明快；项目投资7840万元，投资规模适度，资金来源有保障；项目社会效益明显；可研报告对项目实施的环境影响、风险因素进行了综合分析评价，环境及各种风险对项目建设没有负面的影响，实施过程的对策、建议、措施满足项目建设要求。因此，本项目具有建设的必要性和紧迫性，建设方案可行，可立项建

9、设。第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.L1XX市地形、地貌、地震情况XX市西北部有巫山山脉环绕边境，东南部有武陵山脉余支沿东北方向横展全市，中部为局部陷落盆地。总的地势是西北、东南两翼高，中部低。山岭多西南一一东北方向，河流与山脉走向大体一致。境内崇山峻岭,山峦秀丽。河谷多成深峡，多急流瀑布，喀斯特地形发育。根据国家标准建筑抗震设计规范(GB50011-2002)和中国地震动参数区划图(GB18306-2001)项目区地震基本烈度为6度，设计基本地震加速度值为005g,设计地震分组为第一组。2.1.2工程地质条件(1)地质构造XX市在地质上位于多种构造体系联合、复合的部位，具有多

10、期活动的特征，除北部地区受扬子江东西向的明显控制外，其余部分主要受华夏构造体系的东北向“多”字形构造、新华夏系第三隆起带南段的黔东褶皱带的控制，部分地区还受到八面山弧形帚状旋转构造的深刻影响，主构造线与黔东褶皱带大体相同，形成了以高原型山地为主体的地貌结构。(2)地层岩性项目区出露地层有第四系(Q)及白垩系正阳组(K2z)各层岩性特征及分布如下：1）第四系（Q）根据物质组份及成因可分三层：冲洪积层（Qal十Pl）-1黄色、黄红色、黄褐色粉质粘土，偶含岩石碎块，稍粘-粘，稍湿一湿，软塑可塑，厚度L58米，一般厚度34米。2卵石层，骨架颗粒为石英砂岩卵石，粒径一般10厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土

11、,湿-饱和，中密-密实，厚度一般2-3米，主要分布于槽谷中。坡残积层（QdI+el）:主要由粉质粘土、砂质粘土夹碎石、碎质粘土组成，主要分布于剥蚀残丘顶部及斜坡坡面表层，厚约1-3米。冰啧层（Qgl）骨架颗粒为灰、黄色、灰白色石英砂岩卵石、漂石，空隙中充填圆砾及细砂。卵石，漂石砾径10-25厘米，磨圆度好，分选性差。中密-密实，干燥-稍湿。厚约1.0-2.5米，主要分布于残丘上部。2）白垩系中统正阳组（K2z）细砂岩棕红色、棕黄色长石石英细砂岩夹含铁质细砂岩，中-厚层构造，砂质结构，泥质胶结，胶结不紧密，属软弱-极软弱岩石。据区域地质资料,厚度50米。（3）不良地质现象项目区不良地质不发育，未

12、见大规模的滑坡、崩塌地质灾害，边坡现状稳定。无特殊岩土分布，构造条件简单，场地内未发现新构造运动及活动性断裂等不良地质现象存在，场地是稳定和安全的。2.1.3水文地质条件（1）含（隔）水层组项目区分布的第四系1、1层粘性土为局部弱隔水层组，2层砂卵石层为透水层组；层白垩系中统正阳组（KlZ）细砂岩向深部岩层完整为隔水层组。其中第四系层冰硬成因卵石土层分布于残丘顶部，受地形控制一般不含地下水。（2）地下水补、径、排特征区内分布的含水层组主要为冲洪积层-2及层浅部基岩裂隙水，主要接受大气降水补给，沿基面由高处向低处径流，在相对较低的洼地、沟谷通过下降泉排汇入地表；槽谷中局部接受地表溪沟流水下渗补给

13、。地下水径流、排汇渠道基本与地表水径流、排泄方式一致。（3）根据地下水分析资料，本场地地下水对混凝土不具有腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。2.2 项目建设背景XX火车站位于XX市舞阳街道办事处枫香坪村境内，距城市中心XXXlO公里左右。站坪东起宜万铁路唐家湾大桥，西止清江铁路特大桥,全长2683米，最大站宽259米，占地面积近3平方公里。XX火车站是宜万铁路最大的中间车站和沪汉蓉快速客运通道的重要中间车站。未来国家重点交通项目安（康）张（张家界）常（常德）铁路也将在这里交汇，XX将成为中西结合部的重要交通枢纽。沪汉蓉快速客运通道既是我国“八纵八横”铁路网主骨架当中的重要干线，也是国家中长期铁路网规

14、划列入“四纵四横”快速客运网中的重要“一横”。随着宜万铁路建设年底建成铺轨，XX火车站建设及火车站片区开发也在积极筹建之中，XX州已经组建成立了XX火车站片区开发指挥部，XX火车站片区配套基础设施即将进入招标程序。XX火车站位于湖北XX经济开发区境内，开发区规划总面积23平方公里，沪蓉高速公路横跨开发区与火车站相连，318、209国道在开发区交汇，处在鄂、渝、贵、湘边区中心。目前全长5.8公里的园区主干道一一金桂大道及配套基础设施建设已经完成，基本形成了富硒绿色食品、物流仓储、药业化工、机械制造及烟草等五大功能园区，为火车站片区的开发创造了极佳的条件。为解决火车站拆迁安置问题，整合利用有限的土地资源保，保证火车站建设工作的顺利进行，规范全村农户自主搬迁秩序，拉动地方经济发展。这不仅是改善广大农民居住条件、实现整村推进的极好途径，也是节约耕地、促进产业结构调整的重大举措。2.3 项目建设的必要性2.3.1 是促进火车站建设的需要根据市政府意见，将XX市XXX街道办事处枫香坪村作为火车站片区还建安置房建设地点。是为了解决火车站拆迁安置问题，保证火车站建设工作的顺利进行。2.3.2 是促进XX经济发展的需要XX属于一个边远的小城