【详细】古北水镇考察报告.docx

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1、古北水镇考察报告一、项目概况总体概况：古北水镇背靠司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，项目规划总占地面积9平方公里，景区范围4000亩，下辖古北水镇和司马台长城两个游览区。其中古北水镇拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑，包含2个五星级大酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。目前是北京市周边地区最大规模的旅游目的地景区。地理位置：古北水镇与河北交界，距首都国际机场和北京市区均为1个半小时左右车程，距离密云县和承德市约45分钟车程。投资主体：中青旅控股股份有限公司、IDG资本、乌镇旅游股份有限公司、北京能源投资（集团）有限公司、其

2、他战略投资者资源介绍：“古北水镇”由于其独特的地理因素，在历史长河的演变中留下了非常丰厚的历史人文遗产。此地原名“虎北口”，相传由乾隆改为“古北口”，自古即为“京都锁钥”，历代兵家必争之重地，留下了诸如宋辽时期的“杨令公庙”，明代大将徐达、戚继光修筑、驻守古北口、喜峰口等关隘，以及近代民国时长城抗战等众多的人文历史痕迹。在自然景观资源方面，司马台长城全长5.7公里，是万里长城保存最完好的一段；燕山山脉的蟠龙山、卧虎山一带景致优美，四季变幻；河流及司马台水库流经山谷，共同构成了北方华北山区一带颇为稀缺的“山水景致”与“长城”历史人文共融的旅游资产底缰O功能定位：整个景区的总体规划并非一个单纯的旅

3、游功能，而是以“国际休闲旅游度假综合体”为目标规划概念，除常规“传统旅游景区”项目之外，还多元复合了“高尔夫、别墅地产，星级与精品酒店、民宿客栈及会务中心”等综合的延展功能。二、建设历程景区历时3年多的建设后，正式营业的时间预计为2014年国庆节期间。此前，公司曾计划项目一期在2012年10月试营业，2013年5月正式开业。由于此前征地工作拖延、天气原因（冻土期比预期长）以及建设期出现一些方案调整等客观原因，因此建设周期略有所低于预期，导致古北水镇一期项目又推迟到2013年10月开业,最终在2014年元旦开始试营业。另一方面由于建设团队对与项目精益求精的追求必然会影响到工程进度远低于预期，这也

4、使得古北水镇很难在2014年夏秋的旅游旺季中以相对完整的业态对游客开放O景区老房子全部来源于公司在全国各地收购的200多套民宅，在景区进行安置。建设古北水镇的过程中采用宽高达2.2X2米的地下综合管廊的形式将供暖、弱电、用水等管线藏于地下，同时将现代化的设施也藏而不露地融入到古建当中，保存了地上原有的村落面貌。同时，景区内还配有直饮水厂、中水厂、综合中控等设施，全面保证游人在景区的饮食、住宿、游览安全。三、项目特色国际水乡小镇+司马台长城可供游客游玩2-3天，景区遵循一步一景的设计理念，内部“杨令公祠”、“八旗会馆”等景点结合了古北口和老北京的胡同文化等历史文化资源（融合长城边塞文化、与汉、满

5、、蒙、回等民族的习俗），结合传统文化和现代功能定位，使景区一方面是具有北方建筑、历史文化特点的“亲水山坡型”古镇;另一方面景区中的酒坊、染布坊、酱菜馆等景点带有明显舶来的江南古镇基因，同时也可以见到丽江的茶马文化的身影，景区综合了中西方众多成熟风情景观、历史人文、建筑形式等元素的利用和再现。四、景区产品演艺类产品：北方庙会、古北水镇过大年、冬季冰雕嘉年华、长城音乐节、京剧票友会等；度假产品：温泉度假体验、长城拓展活动、定制私人婚礼等；小型的节目：景区将老北京乃至北方的非物质文化做了展现与挖掘，有老北京杂耍、京东大鼓、河北梆子、拉洋片、扎风筝、糊灯笼、捏面人、吹糖人，遛鸟等，期间游客还可以参与到

6、日月岛广场上的民俗庙会，跟着队伍一起踩高跷、扭秧歌、舞龙、舞狮、看民间杂耍等。在试营业之后，古北水镇将陆续完善以上景区产品。主要业态：司马小烧酒坊、烧肉馆、酱菜馆、皮影戏、灯笼铺、风筝铺、中药房、香粉铺、当铺、绣品店、服装店、剪纸馆、小人书店、宫廷奶酪店、煎饼铺、卤煮店、咖啡店、糖水店、长城酒吧、雁门客栈、水镇大酒店、司马缸大酒楼、乌镇会精品酒店、长城书舍酒店、八旗客栈、镖局客栈、梨园客栈、卧龙堡客栈、杨家客栈、清真餐厅、文昌阁中餐厅。五、运营模式“乌镇模式”一一古北水镇项目的核心优势“乌镇模式”以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营

7、复合，实现了高品质文化型综合类出游目的地的建设与运营。依“乌镇模式”而建的古北水镇主要有以下三个方面的明显优势：1、产权和社区优势：颠覆式的社区重构吸取了乌镇的建设经验，在产权经营方面，古北水镇将原住居民全部迁出，景区内除了游客之外都是工作人员，这样的社区重构使得一般古镇开发中的原住居民与游客的矛盾不复存在。对于古镇中民宿的房东来说，他们的身份由原来的居民变成了旅游公司的雇员，他们租赁自己的原有房屋经营餐饮，与游客之间也是服务关系,并且需要在公司统一的规范下进行经营。原住居民通过承租景区公司的房屋进行经营。正是这种颠覆式的社区重构，给游客带来了对古镇的深度感受和极佳的旅游体验。2、完全专业化管

8、理包括中青旅和其他战略投资者在内的股东均不参加古镇管理，整个古镇是由乌镇旅游公司以陈向宏为首的专业团队负责打造和运营。另外，很多景区的管理从业人员是以原住居民为主，这造成了缺乏专业素质和服务水准不够等问题。而古北水镇的从业人员中有很多是从旅游酒店相关专业的大学毕业生中招聘而来，从而极大地提高了服务的质量和素质。而对于部分合格的原住居民，古北水镇也加大对其培训的力度，从而保证了景区的服务水平。六、营销方式目前景区处于试营业阶段，配套设施建设尚不完善，考虑到推广可能带来一系列风险问题，所以景区的营销推广并没有大范围高调铺开。由于尝到了乌镇2001年开业初期拍摄似水年华营销的甜头，古北水镇不排除开展影视方面的合作，在后续工作中进一步提高古北水镇景区的知名度。景区目前基本靠游客、网友口碑和部分网络平台推出，销售平台方面：游客可以通过电话预定、乌镇的官方预定平台、第三方平台（携程网等）进行古北水镇景区各类产品的预定，同时景区的官方微博、淘宝旗舰店、微信支付平台以及其他各种渠道的预定方式也陆续上线。另一方面乌镇成熟的推广渠道将是景区未来正式推广时候的强有力的快速营销工具。