【《房地产企业税务管理存在的问题及对策》13000字（论文）】.docx

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1、房地产企业税务管理存在的问题及对策目录1 绪论21. 1研究背景21.2 选题意义21.3 文献综述31.3. 1国外文献综述31.3.2国内文献综述32房地产企业税务管理的基本理论52. 1房地产企业的相关理论52. 1.1房地产企业概念53. 1.2房地产企业特征52. 2税务管理的相关理论52.1.1 税务管理概念52.1.2 税务管理体制62.1.3 税务管理的原则62.1.4 税务管理目标63房地产企业税务管理存在的问题分析73.1房地产企业税务管理的现状73. 2房地产企业税务管理具体问题分析73.2.1企业成员的税务管理意识薄弱73.2.2企业缺乏税务内控制度73.2.3税务沟通

2、不充分，缺乏对税务风险的管理83.2.4人力资源管理出现问题84针对房地产税务管理存在问题的对策分析104. 1加强企业内部税务管理意识104.1 .1加强领导层税务管理意识104.2 .2加强企业各部门的税务管理意识104. 2完善内部税务管理流程104. 2.1完善内部税务管理制度104. 2.2明确相关部门与人员职责114. 2.3加强税务信息沟通124. 3完善企业税务风险管理124. 3.1建立税务风险评估模型124. 3.2制定税务风险应对策略124. 4加强税务人才培养124. 4.1提高税务人员的职业素质124. 4.2建立对税务人员的考核机制135结论135. 1研究结论14

3、5.2政策建议14主要参考文献151绪论1. 1研究背景房地产企业，是一种广义上泛指在境外从事房地产的开发、运作、管理及其服务等各种活动,并以企业盈利为主要目标而进行的个人自主经营、独立核算而形成的一种社会性经济群体。我国对房地产企业的税务有众多的相关政策，1984年，国家开始实行分税制，为我国房地产税制的开端。1996年，我国推出住房公积金政策，并不断完善政策性贷款制度。之后在1998年，国家大力发展了经济性适用房，并明确规定了个人更新换购的住宅，可以对其免征一定的个人所得税和对契费进行减半。此后，我国房地产企业迅猛发展，相关税务政策的变化逐渐频繁。2003年，国家重新开始恢复了对土地增值税

4、的征收并开始向卖方出售的房地产要求缴纳房地产税。2005年,为了有效解决和减少改善房地产企业发展中可能出现的各种问题,我国再次取消了住房贷款的优惠政策并大幅度提高了其他金融机构的住房贷款利率和存款利率,还对其他二手房的转卖征收了个人所得税。由于近年来中国房价的迅猛上涨，国家又于2010年规定了每户家庭第二套住房购买时首付款的比例，并对每户个人购买的居住性房屋而未满五年征收营业税，对每户已经卖掉其他普通住宅的房子则免征营业税。2016年5月1日起，我国全面推进“营改增”政策，营业税正式退出了历史舞台。2019年3月20日，国家将增值税税率16%、10%、6%分别调整为13%、9%、6%,并与4月

5、1日实行。目前，增值税、土地增值税和企业所得税被认为是房地产的三大征收税种。“营改增”的深入实施,使得税收政策也发生了巨大变化，由于房地产企业在税务工作上的复杂性，房地产企业的税收管理将会面临巨大考验。对于房地产企业来说，解决新政策下出现的税务管理问题，建立新的税务管理体系，降低税务风险尤为重要。本文对房地产企业的税务管理进行研究，通过分析房地产企业的发展现状，说明房地产企业税务管理存在的问题，并对这些问题提供相应的解决对策。1.2 选题意义1 .研究房地产企业税务管理问题及对策可以降低企业纳税成本。在房地产企业税务管理中，降低企业税费最为重要。企业最根本的目的是追求企业利润的最大化,税务的降

6、低有利于利润的增加。房地产企业必须克服问题,合理避税，从而实现企业目标。2 .研究房地产企业税务管理问题及对策可以控制企业的税务风险。税务是国家经济的主要来源，企业在运营过程中需要交纳很多税费。同时.，国家对税务的要求也十分复杂，各个地区的税收政策还有些许不同。企业在税务管理过程中还会承受各种风险，企业的最高税务风险是对其进行税务惩罚。随着我们国家对于税务制度的监督和管理机制的不断完善，房地产企业需要针对自身在税务监督管理中可能出现的一些问题及时地提出了相应的对策，提升自身对税务管理的监督能力，来有效地控制企业的税收风险。1.3 文献综述1.3.1 国外文献综述长久以来各国对于增值税的理论和作

7、用进行了大量的研究。RichardM.Bird(2006)认为，虽然缴纳的增值税可能并不是最优惠的税种，但目前对于大多数的发展中国家来说，它仍然是改善税制、提高效率的一个有效方法。RichardM.bird和PiCrre-PaSCalGendron(2009)认为我国企业增值税的核心灵魂主要就是链条机制完整，进口税收和商品出口免税的登记真实完整，税收由最终消费者自己来承担，但是增值税的设计还是存在一些技术性漏洞，它并不能很好地解决所有的发展中国家所可能面临的经济和财政困难。Paula和SCheinknlalI(2010)发现在一定程度上，美国间接税改革提升了企业的获利能力和利润水平。税收筹划的

8、正式提出最早可以追溯到美国的一项财务会计准则(SFAC),其中美国的财务会计准则第109条认为，税收筹划主要指的是一种在纳税人的权益或者是税款发生转移后扣减和其他经营业务亏损事件发生期满前都可以实现的一些举措。但现代税收筹划的概念已经远远超越了美国财务会计准则的定义，它也是企业税收管理理论中的重要一个组成部分。Myron(2002)首次提出了“有效税收筹划理论”并较为系统地阐述了这一理论的三个主要特点：一种是采用了多边契约方法，第二种就是对隐性税收的政策决定价值，三是对于非税成本的重要性。1.archerD.F,AmstrongC.和BlOUinJ.(2012)三人在关于企业税务筹划的相关问题

9、研究中对于企业的高管们都进行了深入的分析，认为企业税务筹划工作是一个大型企业未来发展过程中的重点和必要组成部分，企业的高管们在其决策这一部分就必须首先要给予足够的关注和高度的重视。BrettRJVilkinson(2012)创造性的把案例分析与税务筹划策略进行了有机地融合，他认为跨国公司应该运用一种适宜的税收方案来提高经营利益。他的研究同时也强调了财务会计对税收筹划的重要性。Bariyima和CIetUS(2014)在尼日尼亚银行税收筹划对公司内部治理可能产生的影响有关研究中，表明公司在生产经营和运行的各个环节中均需要进行适度的税收筹划。1.3.2 国内文献综述李骏(2018)研究表明，虽然房

10、地产相关行业己经通过“营改增”改革，获得了流转税税负下降的一种大幅减税效应，但在现实当中，房地产企业仍面临着进项抵扣能力不足、经营和管理要求转变、上游建筑行业税负转嫁等诸多问题。吴吉(2018)认为“营改增”会增加企业账务处理的难度，特别是在税收制度和政策不断变化的情况下，财务人员的业务素质也面临挑战。由于房地产企业在很多环节很难取得增值税专用发票，管理意识不到位很容易出现发票代开、虚开等问题。鲁立(2019)认为，房地产行业实行“营改增”改革后，企业税负相比以前反而提高，对我国房地产行业的影响较为深远。周莉(2019)认为“营改增”后导致房地产企业资金压力增大，取得增值税专用发票有难度，从营

11、业收入上看企业营业水平在下降。“营改增”对房地产企业带来了重大的影响，企业需要顺应市场变化，更新税务管理模式，注重税收筹划。张阳(2018)认为，中国企业根据国家的相关法律法规而制定的中国企业税务管理政策被称为企业税务管理制度，其主要作用就是督促和控制企业涉税活动。税负成本作为企业重要的成本之一，具有风险高的特点，因此我们需要通过对企业纳税进行合理控制与管理，降低它们的纳税风险。王凌(2018)认为，我国的企业税务管理主要涵盖五个领域，一是对纳税政策的管理，二是对纳税成本的管理，三是对纳税流程的管理，四个就是对纳税风险的管理，五个就是对纳税纠纷的管理。许少东(2019)认为，对企业进行税务管理

12、是一项非常重要的经济管理活动，其中最重要的意义就是按照国家有关法律规定履行了应纳税义务后，统筹税收优惠政策再次给予企业带来了经济效益。麦凤琼(2017)认为税收筹划有利于优化企业资源的合理配置与企业的日常经营管理，并且有利于促进我国税制不断完善与发展，优化市场经济。相俊红(2018)指出，在税务改革背景下，利润分配是企业税务筹划应该重点关注的内容，应做到资金的合理分配。陈杭春(2020)认为目前我国企业还未对税收筹划做到足够重视，并且部分企业错误的将税收筹划理解为逃避缴纳税款或漏税，体现了企业税收筹划意识薄弱、对税收政策理解不到位以及缺乏专业的税收筹划人才。综上所述，各国的所处的环境不同，税收

13、政策也不同。国外学者并没有和“营改增”相关的研究，但都肯定了增值税的好处。国内由于国家新政策的提出，对房地产企业“营改增”的研究不断增加。但因为房地产企业的复杂性和企业对新政策的适应性，房地产企业的税务管理也出现了一些问题，值得去研究和探讨。随着我国增值税改革的不断深化，为了使房地产相关企业能更好的适应税务政策的变化，保持良好的发展趋势，就必须对其企业税务管理进行研究。但是一个企业的税务管理并不能简单地被我们理解成为种税务筹划或者是对于税务的风险控制,企业对于税务的管理主要属于一种流程化的管理与过程控制，需要用构建有效的税务管理工作流程或者是对于税务的风险控制等各种管理手段来加以实现。2房地产

14、企业税务管理的基本理论2.1 房地产企业的相关理论2.1.1 房地产企业概念房地产企业，一般是指专门从事房地产投资、开发、经营、管理以及提供商业服务等各种经济经营活动的经济组织。并依法进行个体独立经营和独立核算，以获取一定的利润为主要经营目的。房地产是指土地、建筑物以及固定在土地上不可分割的部分、建筑物及其附属的权益。房地产在经济学中也统称为房地产，因为它的固定和不可转让的地位。它们可以有三种存在形式：即土地、建筑、前提于一体。在房地产拍卖中，拍卖标的也可以有三种形式，即土地，也可以说是土地使用权、各种物质实体以及建筑物和房屋统一下的经济权益。2.1.2 房地产企业特征1 .经营对象的不可移动

15、性房地产企业经营的是不动产，受周围环境影响大。一般商品属于动产，市场竞争范围大，企业需要根据市场情况进行决策。2 .业务形态服务性房地产公司按照其业务活动的性质而言,就是为客户提供一定的服务。房地产公司在土地开发、住宅销售等其他经营行为中会对其产生一定的法律义务,这些都是房地产公司的主要经营活动。3 .经营活动的资金和人才密集性房地产企业在前期进行房地产开发项目的投资开发运营过程中往往需要前期投入大量流动资金，是一种属于资金密集型的企业。在房地产开发项目的经营开发和资产管理运营过程中，各种相关事务也都常常需要通过各类型的专门人才相互合作来完成。4 .经营活动过程的行业限制性房地产企业在经营管理过程中，容易受到行业特点的影响，表现在：（1）行业市场规模大，可以推动行业的发展。（2）行业的竞争主要发生在当地的市场，而这些行业之间的竞争则主要受到了资金流动的影响。（3）竞争者多，市场竞争激烈，企业在经营中面对的不确定性较强。（4）面向的客户群体较多，主要是包括住房购买者以及房地产产品的集团购买者。（5）房地产企业的进入困难程度大，需要相对较高的启动资金和融资，进入的壁垒很高。房地产市场的固定性导致退出房地产行业的流转成本更高。2.2税务管理的相关理论2.2.1税务管理概念税务管理工作是指由国家各级税务部门依据税收政策、法令