【《以房养老政策对城镇养老压力缓解效用探究》7200字（论文）】.docx

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1、以房养老政策对城镇养老压力缓解效用研究目录以房养老政策对城镇养老压力缓解效用研究1一、引言1二、文献综述2（一）以房养老的相关概述2（二）以房养老模式种类3（三）国内外以房养老研究现状5三、武汉市以房养老对于缓解养老压力的影响6（一）武汉市以房养老试点情况6（二）通过需求情况分析以房养老模式的缓压影响7四、完善以房养老政策的相关建议8（一）建立新型的养老消费观念8（二）政府明确采取相关措施8（三）健全养老保险体系制度8（四）设立相关的法律法规9结论9参考文献9摘要：以房养老是解决养老的新型方式，通过一定的金融或非金融手段，将老年人房地产资源重新变现，利用房地产资源价值建立了长期、持续、稳定的甚

2、至是终身的现金流入，作为退休养老金一个重要来源。因此，从以房养老和人口老龄化的概念出发，总结养老金计划的政策性住房的主要内容和缓解城市养老压力的影响，从武汉市出发分析了以房养老的发展现状，总结了以房养老模式发展过程中的影响及解决对策。关键词：以房养老城镇居民养老模式Keywords:Housingendowment;urbanresidents;pensionmodel一、引言到2005年底，中国的老年人在60岁以上的比例达到16.1%,而65岁及以上人口占总人口的10.5%o据WHO（世界卫生组织）预测，到2050中国将有35%的人口年龄超过60岁，成为当今世界老龄化国家最严重之一。当今老龄

3、化的人口估计，在老龄化背景的影响过程中，如果不采取任何措施，预计到2033中国养老金缺口将高达68万亿元，约占39%左右。如果养老金制度不改变，自2017起国家财政补贴整体账户的养老需求量将继续上升，到2050这一差距所需要的财政补贴金额将占超过20%的总开支。从当前形势看来，迫切需要拓宽养老来源渠道，缓解社会养老基金压力。目前.，以房养老模型已经成功地在美国、加拿大、新加坡、日本和其他国家实施，这种形式提供了一个双赢的方式给许多老年人和家庭养老，从而提高老年人口的生活质量和水平，减少社会矛盾。中国现在仍处在以房养老的探索和试水阶段，从社会居民的角度来看，深入了解居民自己以房养老的不足，但这种

4、模式的片面认识和传统的这个模型的概念，将接受根深蒂固的，很难完全在整个社会传播。武汉作为湖北城市中部最大的工业基地，在建立城市养老保险制度和住房保障改革方面取得了很大进展，但从根本上解决公共养老问题存在很大差距。武汉65岁及以上人口总数为795128人，占武汉总人口的8.13%。据中国消费者协会发布的“2013中国老年消费者权益保护调查报告”，99.6%的受访者的老人选择居家养老，但也愿意接受新的选择；在老年人中38.5%的受访者有专业养老机构的选择，但只有0.4%的受访者选择专业养老机构。随着老龄化时代的到来，未来的养老形势不容乐观，所以在现有的武汉市养老保险制度存在的问题，我们探索了一种新

5、的养老方式，通过对不同的相互作用探讨，共同将武汉市养老问题系统的有效解决。二、文献综述（一）以房养老的相关概述“以房养老”可称为用住房的钱养老，这一概念传入中国后，国内学者从不同的角度来界定其内涵。浙江大学教授柴效武（2008）认为，以房养老是根据个体生命周期和家庭住宅生命周期的差异，按照生活中的个人资源优化配置理论，以房养老为本住宅固定资产的目的通过系统的扰动，如反向抵押、出售或住房租金为客户服务，搬到养老院，实现流动的价值，这属于他们自己的生活的权利，增加了老年生活的一重保护，欧丰霞（2007）将以房养老基本等同于住房反向抵押贷款，和一个更详细的解释模式，具体是指有条件的老年人将自己的产权

6、住房反向抵押贷款的金融机构发行的资格，相应的借款人达到一定的年龄后，将进行全面评估，建筑的价值和生活的未来增长价值，根据房屋价值减去预期损失和提高利率，并考虑到人的平均寿命，在寿命期住房分配的值，按约定时间或借款人一次性支付的现金，直到他去世，在借款期间生存权继续享有。借款人死亡后，金融机构取得相应的房屋所有权,可以出售、出租或者拍卖，收益优先于贷款本金和利息，取得增值收益。传统意义上的以房养老被称为“住房反向抵押贷款”，也就是“倒按揭”。分解它的操作流程可知，拥有合法产权房屋的所有者可以选择将自己的房屋抵押给银行和保险公司等金融机构。抵押机构则进一步对抵押人房屋折损情况，现值及未来增值的可能

7、做出合理评估，再对抵押人的年龄，健康状况，预期寿命等个体情况进行综合评估，最后将前期做出的房屋评估价值分摊到抵押人的预期寿命中去,所属金融机构按照年或者月的协议标准支付给抵押人现金。这一过程中房屋抵押人可以运用协议支付的现金提高老年阶段的生活水平，金融机构等到抵押人去世之后才能对房屋的产权进行相应的处置变现。广义角度的以房养老概念是指房屋产权拥有者分析家庭资源在生命周期中的配置和流动性特征,利用房屋使用周期与家庭生命周期的不一致性,将房屋这种不动产进行合理的消费安排,实现资产配置的多样化,并在此过程中保障老年人的生活水平。经过学者们不同视角的研究，目前以房养老的运行模式大致被分为两类：金融行为

8、和非金融行为，前者的运作流程相对较为复杂，各种方式的顺利运行（包括倒按揭、售房养老和房产养老寿险等）都需要金融机构的参与；后者则较为简易，只要房产所有人有意愿就可以自行操作，其中包括常见的遗赠抚养、房产租换、房产置换及不太常见的售房入院、投放养老、售后返租、异地养老、养老基地等模式。不论是金融行为还是非金融行为的以房养老模式，其实质都是希望实现养老的目标。（二）以房养老模式种类1 .租房养老租房换养是指老年房主通过租出自有住宅来转让房屋的使用权,进而连续地获得养老资金来源的一种以房养老途径。2 .售房养老所谓售房换养就是指老年房主通过售出自有住宅的所有权，一次性的让渡房屋权益，进而获得大量养老

9、资金的一种以房养老方式。实际操作中，售房换养方式主要表现为包括售大买小、售租转换以及售房入住老年公寓等呈种形态，它们之间的不同之处如图。3 .住房反向抵押贷款这是一种在西方国家被视为以房养老模式的主流，也是重点内容，具体是指借款人相关中介咨询住房反向抵押给金融机构后，首批房屋评估总价值，然后根据借款人的预期寿命，价格趋势，市场利率的波动，对住房消费水平的期望值将住房的价值转换，估计应该是一次性或定期的养老成本的借款人，在一定程度上提高他们的生活条件的借款人的影响，主要户主死后，财产由金融在机构收回处置，对贷款的本金和利息偿还金额优先的价值增加部分的金额，房屋产权将会逐渐改变。（三）国内外以房养

10、老研究现状世界上第一个实行反向抵押贷款的国家是荷兰，它于400多年前在荷兰引入，以解决居民的住房问题。随后，美国、德国等国仿效荷兰，促使该制度在更多国家逐步建立起来。许多西方国家已经根据本国国情建立了住房反向抵押贷款制度。如果我们要建立一个适当的住房养老制度，就必须借鉴其他国家的成功经验。美国是推行住房公积金制度的先行者，并通过反抵押贷款模式在全国范围内推广。在上世纪60年代，美国NelsonHaynesSavings&Loan公司推出了其第一笔贷款，这是最早的反向抵押贷款。80年代初，随着市场需求的扩大和学者们对反抵押贷款研究的深入，美国设立了“反向抵押贷款中心”，进行宣传推广。在80年代晚

11、期，立法机关通过保险示范计划（HECM）,而联邦住房管理局提供担保，降低经营风险。自二十一世纪以来，在美国政府的支持下，反向抵押贷款的机构和签署量不断提高，越来越受到市场的认可。目前.，在美国三大抵押贷款模式是：保险示范计划（HECM计划），房屋保有人计划（HomeKeePer计划）和财务自由计划（FinanCiaIFreedOm计划）。然而，在1995,以房养老是首次在中国提出，这并没有引起太多的注意。直到2006年时，全国政协委员赖明提出了以房养老的建议，这时引起了有关部门的重视。随后，南京、上海、北京等城市开展了住房养老试点。2007年中国第一家以房养老为主营业务的保险公司通过“幸福生活

12、”正式开业批准养老金保险公司的主要业务，但不幸的是，许多城市以房养老试点计划都没有成功，“幸福生活”虽然后来有营业执照，但以房养老业务面临的市场仍然很少。针对部分城市以房养老模式的试点情况做了详细了解，并且各种试点模式下都存在一定的问题，如下表所示。表1部分城市以房养老模式试点情况城市试点时间试点模式存在优点存在问题南京2005年与“倒按揭”有相似的地方，公寓采取出租的方式收取租无中心担保机构，只针对住房面积超60平方金，不出售老人的房屋，老介入前提刻薄，难米的孤残老人人过世之后才能将房屋出售以推行等北京2007年出租自有住房（保存产权），房钱直接给付养老公寓宣传效果非常到位，强调房屋产权不变

13、更，这符合我国的传统价值观念无中心担保机构，养老公寓地理位置偏远等上海2007年房产直接变卖给公积金中心，资金一部分用于支付租金，其余部分自行养老将住房返租给老人的方式充分考虑到老人不愿离开熟悉环境的心理特征即刻变动产权，未斟酌老人对房价上涨的预期等杭州2009年租房增收养老，售房预付养老，退房补助养老，换房差价养老产权是否变更等问题由老人自己决定，能够根据自身偏好选择适合自己的养老模式施行规模较小，没法应答可能存在的危害等重庆2011年以本身或者子女的房产作为典质，向中信银行申请贷款，通过分期还本付息还款或者以房产典质有效解决了居民的第二套房的以房养老问题只能以房产估价的o%提供贷款，贷款到

14、期后，老人晚年无保障三、武汉市以房养老对于缓解养老压力的影响以武汉市为例，通过调查研究，对以房养老模式实施的原因、现状、及其推广的制约因素进行分析，指出在我国老龄化的背景下，“以房养老”模式有着广泛的市场需求和广阔的发展前景，但该模式的建立和完善还受到传统的养老思想、可得的市场信息以及现行的法律法规等因素的制约，有待进一步深入探讨加以解决。（一）武汉市以房养老试点情况2011年武汉一家银行推出一张养老卡可以提供“养屋按揭”贷款功能，持卡人通过按揭房屋向银行申请贷款。这种做法实际上是从国外引进的“反向抵押”贷款模式。在银行推出之前，民生银行也在本地推出。事实上，扣除利息和部分本金后，银行每月将贷

15、款作为借款人的养老金发放。在贷款金额上，银行为了防范风险拨备，抵押物的评估价格是贷款金额的最高金额，实际每月支付的最高养老金限额上万元”叫借款人到期后无需偿还本金的，抵押财产由银行处置。推出两款应该是少数，一方面老年人觉得不值得，另一方面，银行担心未来的价格风险，不希望有处置的房地产，而这项业务也仅限于“以房养老”，只是为老年人有更多的住房。（二）通过需求情况分析以房养老模式的缓压影响需求分析采用需求函数的各因素的分析进行研究，设D为住房反向抵押贷款的需求数量，P为武汉市老年人口的数量，AA为武汉市人口老龄化的速度，BM为武汉市老年居民对所居住房屋有自主产权的比例，C为武汉市老年人储蓄水平情况，I为市场利率，E为武汉市老年居民从贷款机构获得反向抵押贷款的便利程度。RA,Bm,C和E与需求量呈正比，I与需求量成反比。这样初步将影响武汉市以房养老的因素用函数的形式表现出来，对于以上各项因素的逐项分解，有利于我们掌握真实的需求情况。1 .对老年人口数量P的分析2010年展开的第六次人口普查提供给我们了武汉市老年人口最精准的数据，数据显示，65岁及以上的人口为795128人，占武汉市常住总人口9785392人的八个百分点左右，并且较第五次人口普查上升了一个百分点。而占武汉人