XX年12月1日全国城镇建设市场调研分析报告.docx

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1、全国城镇建设市场调研分析报告及天启集团竞争战略提报对象：江苏天启控股集团制作单位：斯盖筹划机构报告时间：2021年12月1日目录1 .前言42 .中国城镇开展规律研究5582.3 城镇化进程案例举例H2.4 常州地区城镇开展143 .城镇开展指标分析21212223商品房状况262828地价状况293.8城镇运营模式304 .城镇经济开展规律与地产开展的关系324.3 城镇不同开展模式对房地产的影响324.4 典型城镇能级分类334.5 城镇经济开展规律与地产开展的关系335 .城镇地产开发模式研究355.3 政府、开发商、客户需求353637385.5 开发商城镇开发主旋律386 .城镇购房

2、需求及心理调研40406.2 购房人群比例与区域406.3 房价走势416.4 购房需求416.5 购房心理剖析427 .大型开发商进军城镇的趋势分析457.2 恒大地产457.3 碧桂园477.4 首创置业498 .常州主要城镇开发商品牌研究528.2 常州楼市概况528.3 常州主要城镇开发商工程列表528.4 局部开发商剖析548.5 常州城镇楼盘剖析579 .全国主要开商品牌分析599.2 全国主要城镇开发商品牌研究599.3 地产开发企业开展案例剖析619.4 同类公司品牌架构图689.5 地产企业品牌开展普适性结论7010 .天启现状SWoT分析7110.2 天启控股外部环境分析7

3、110.3 天启控股关键能力和关键限制7210.4 SWOT分析7311 .天启开展的市场时机点分析7511.2 可开发区域时机点7511.3 可开发产品类型时机点7511.4 经营模式时机点7611.5 优势构建路径时机点7611.6 专业地位构建时机点771 .前言对中国城镇的调研，有助于了解天启战略开展的方向，对于各类地产公司的深度剖析，可以帮助天启制定合理的竞争战略。天启控股企业不大，但是开展很稳健，具有较好的自我认识意识，领导人具有务实谦逊的品格，对于公司后期的开展将会有很大助力。本报告主要阐述城镇开展情况及规律，城镇房地产开展现状与机遇以及房地产公司的品牌建设。三个方面有效结合对于

4、天启控股可以提供一些开展战略建议。第2,3章对于世界城镇、中国城镇的开展过程进行了归纳，对于长三角和常州城镇开展的现状进行了总结，对于城镇的根本指标进行了整理与分析。另外，为了进一步更具体的探索城镇的开展，针对一二三线城市分别列举了一个案例，可以更加明确化。城镇的开展很大程度上依托于城市的开展，依托于国家的城镇化建设政策，长三角在我国城镇开展中近似最好的区域，常州作为长三角一块比较核心的地点，具有较大开展潜力，后期的城镇开展必将提速，对于天空控股而言，将是一个莫大的开展契机。第4,5,6,7章对于城镇的地产公司开发模式及客户心理进行了探索。城镇的开展很大程度上是城镇的建设问题和经济问题，对于房

5、地产公司的开展具有深远的影响。对于地产公司而言，如何选择合理的开发城镇，选择适宜的开发区域，有较大影响。客户对于住宅的需求,目前来看，最为敏感的因素还是价格，因为是刚性需求，所以对于房屋质量品牌的要求相对会低一些。但这也并不是一成不变的，消费者的心理随着时间与条件的变化，也是会逐步发生变化的，5年以后，可能消费者最为看重的将会是品质而非价格了。第8,9章对于开发商品牌进行了一定程度的剖析，品牌是开发商产品产生附加值的最大影响因素。如何构建好自己的品牌，始终是开发商需要思考的问题。产品线，品牌系列等等,都是靠开发商一步步的积累，品牌的成长殊为不易，其维持也需要保持精力。天启目前尚未到品牌运营阶段

6、，首要任务在于构建天启特色的、实惠的产品线，这样才能够在35年之后立于不败之地，从众多竞争者中脱颖而出。第10,11章对于天启控股的现状进行了深入的SWOT分析，并给天启的未来开展战略指明了方向。希望能够通过本报告，给天启控股提供较大的帮助，拓展领导层思维，对于公司的未来开展有更深入的认识，相信天启控股在未来一定会披荆斩棘、迎风破浪，勇往直前，取得较大胜利。2 .中国城镇开展规律研究2.1 从世界看中国城镇开展2.11 世界城镇开展历史(1) 17501850年为城镇化的初兴阶段，起步阶段。这一阶段，劳动力密集型家庭小生产是城镇经济的主体，手工作坊和私营小型企业是城镇经济活动的主要场所，城镇对

7、农村人口的“拉力还不够强大；同时，农业经济占国民经济的比重较大，达80%以上，农村劳动力外流的“推力”还不太紧迫，农村人口向城镇转移的速度较为缓慢。(2) 18511950年为城镇化的局部开展阶段，是城镇化高速开展阶段。城镇化进程呈现加速的特征。大多数欧美国家进入了工业化时期，现代工业根底初步确立，工业规模和开展速度明显加快，城镇的就业岗位增多，对劳动力的“拉力”增大；科技进步提高了农业生产率，使更多的农业劳动力从土地上解放出来。同时，由于医疗条件的逐步改善，人口进入高出生率、低死亡率的快速增长阶段，农村的人口压力增大，乡村的“推力明显加大，有力地促使大量农村人口向城镇集中，城镇化进入加速开展

8、阶段。(3) 1951年至今为城镇化的普及阶段，是城镇化成熟阶段。城镇化速度迅猛，造成城镇人口过度膨胀、城镇居民生活质量和环境质量下降，从而导致人口向城郊迁移，引起商业衰退，城镇人口进入饱和状态，经调适后，城镇化进程又呈健康开展趋势。是城镇化的最高阶段，城镇化水平一般到达70%以上。此时，城镇化开展速度趋于缓慢，但城镇经济成为国民经济的核心局部；社会进入后工业化时代，人口进入低出生率、低死亡率、低增长率的阶段，农业现代化程度进一步提高，农村的经济和生活条件大大改善，乡村人口向城镇转移的动力较少，农村的“推力和城镇的“拉力都趋向均衡，城乡间人口转移到达动态平衡,城镇化进程趋于停滞，局部城镇甚至出

9、现“逆城镇化现象。2.12 新中国成立后我国城镇开展概况根据世界城镇化开展水平，目前我国的城镇化阶段尚处于世界城镇开展阶段的第二阶段。我国城镇化开展可以细分为六个阶段。第一阶段：.城镇化起步开展阶段(19491957年)随着遭受战争严重破坏的国民经济逐渐得到恢复(19491952年)以及其后“一五方案的顺利完成(19531957年)，我国经济建设取得了较大进展，城镇化水平得到稳步提高。这一阶段我国城镇化开展较快，城镇人口增长较快，从5765万增加到9949万，城镇化水平由10.64%提高到15.39%,相当于年均提高0.59个百分点。总体而言，这段时期的城镇开展及城镇人口增长与国民经济开展根本

10、适应。第二阶段：城镇化剧烈波动阶段（19581965年）在19581960年三年“大跃进时期，在脱离了农业开展的根底上高速推进，一大批工业工程盲目上马，致使农村人口大规模涌入城镇，3年内城镇人口净增2352万,城镇化水平迅速提高到19.75%（年均提高1.45个百分点）。19611963年我国城镇化进入的三年调整时期，城镇化水平也骤降2.46个百分点为16.84%,出现了极不正常的“逆城市化现象。19641965年，经济形势有所好转，城镇化开始呈现上升态势，到1965年底全国城镇人口缓慢增加到13045万，城镇化水平恢复到18%附近（17.98%）o第三阶段：城镇化徘徊停滞阶段（1966197

11、8年）随着“文革的开始以及国家在其后政治经济领域的一系列重大失误，殃及刚刚有所起色的城镇化进程，我国城镇化开展进入了徘徊停滞阶段，许多小城镇日益衰败。从1966年到1978年虽然城镇总人口从13313万增加到17245万，但由于全国总人口也根本保持了同样的增速（从74542到96259万），总体城镇化水平仅从17.86%缓慢提高到17.92%。第四阶段：城镇化恢复开展阶段（19791992年）1978年中国共产党第十一届三中全会的召开，全国工作重点转向以经济建设为中心的社会主义现代化建设。城镇化进程开始步入正常开展的轨道。19781992年间，城镇人口增速加快，增加到33173万，城镇化水平总

12、体上提高了8.5个百分点，从18.96%提高到27.46%；建制镇的数量从1979年的2851座增加到1992年的11985座，总计增加9134座。第五阶段：城镇化加速开展阶段（19932021年）1992年邓小平南巡讲话和中共中央决定实行社会主义市场经济体制以后,经济增长和体制改革全面展开,开放步伐不断加快,城乡、区域和国内、国际的互动不断增强，中国经济开展开始了新一轮的高速增长。我国城镇化进程进入了加速开展阶段。城镇人口继续以超过全国总人口增速的态势在不断增加，由1993年3.3亿增加到2021年7亿，城镇化水平一路攀升，从27.99%提高到42.99%。第六阶段：2021年以后？8亿农民

13、、80%的人口集中在农村，一二线城市经济日趋缓慢，国家大力投资城镇根底建设，使城镇开发成为可能，城镇开发成为中国新一轮经济增点。2021年国十条、房产税、限购令的调控作用逐渐显现，从统计数据来看，近3个月以来，各地商品房供给面积仍在增加，但是成交量环比增长却是零。各大中城市受国家宏观调控影响较大，房地产开发商的开展战略将进一步转移，宏观经济进一步往城镇倾斜。2021年以后的城镇，从目前的政府政策和城镇开展趋势看，将会更加快速的向前开展。2.13 城镇开展两大规律一、一个地区城镇化率到达50%,人均GDP超过3000美元以后，就进入了城镇化开展的快速时期，我国即将进入这个时期。目前，世界平均城镇

14、化率已经到达50%,我国略有落后，在43%左右。对于东部和中部的城镇，大致已经到达50%水平，即将迈入快速开展阶段。二、在城镇化进程中，每增加1万城镇人口，可直接带动根底设施和住房建设投资8亿至10亿元。此外，城镇化还可以拉动消费、创造就业时机、增加居民收入。城镇开展遵循如下过程:根底设施得到改善乡镇企业、流通业适当集中经济能量快速聚集2.14 城镇开展推论根据我国城镇开展进程情况，可以绘制出如下坐标图。由线性数据，可以得出如下推论：我国城镇化水平，根本按照每年0.6%比率增长。按照如此趋势，我国现阶段城镇化水平43%,到达城镇化开展停滞阶段（城镇化水平为70%）,至少需45年，可知我国城镇化

15、即将迈入快速开展阶段，且至少可持续开展45年!未来的45年，也将是展开剧烈竞争的45年!2.2长三角地区城镇开展2.21全国城镇开展重点区域我国东部中心镇GDP平均到达10.1亿元，中部为5.2亿元，西部缺乏亿元，东部GDP为中部的2.3倍，为西部的3.8倍。人均收入方面，天津、浙江和江苏排在前三名，青海、贵州、甘肃名列后三位。三大经济地带分组的建制镇平均水平(2021)工程单位合计东部地区中部地区西部地区总人口人40105.345005.137429021.1从业人口人20211.523090.818901.21542财政收入万元1983512.1921.363财政支出万元1394.32401.3695.4520.2固定资产投资万元468289负债总额万元1352630.6514.2475.9综合来看，我国城镇兴旺地区主要有如下区域：长三角地区：珠三角地区：环渤海地区：京津唐地区：