XX年成都、重庆商业地产考察报告.docx
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1、成都、重庆商业地产第一局部成都、重庆商业地产概述2一、成都、重庆商业地产的开展综述2二、成都、重庆商业地产考察工程2第二局部考察工程分析2一、社区型商业街21、骄子世纪城商业街22、远大荷兰水街53、金沙水景商业街74、金色夏威夷9二、城市商业街101、锦里商业街102、春熙路商业街143、观音桥商业街164、玉林生活广场18第三局部对本案商业的启发19一、成功的商业街需要长期良好运营与沉淀19二、商业筹划需前置19三、以经营的角度进行商业定位19四、建筑规划设计符合商业规律,注重细节处理20五、特色经营一一商业运营不变的法宝20六、商业经营常存“变的心态21第一局部成都、重庆商业地产概述一、
2、成都、重庆商业地产的开展综述成都自古以来就是商贾云集,交易兴旺的都市。早在2000多年前的西汉就有“市廛所会、“万商之渊的美誉。成都与同属西南重镇的重庆,在西部大开发战略的推动下,经济快速开展,商业地产开展的如火如荼,已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模式的时代。近几年,在成都、重庆两地的社区商业也在整体商业背景之下开展的有声有色,本次考察也是有针对性的对成都社区商业进行参观和学习,以期对本案三、四期商业的前期筹划和日后经营提供更多的借鉴。二、成都、重庆商业地产考察工程1、社区型商业街:娇子世纪城商业街、远大荷兰水街、金沙水景商业街、金色夏威夷2、城市商业街:锦里商业步行街、玉林生活
3、广场、春熙路商业步行街、观音桥商业步行街第二局部考察工程分析一、社区型商业街1骄子世纪城商业街1.1 工程简介该工程依托成都国际会展中心,商业总建筑规模35万平方米,商业规划为“一城式购物天地。首期时尚天堂街区,经营面积14余万平方米,全长,整体规划为5个区域。街道两旁是23层的临街商铺,全部为轻质钢结构,建筑立面为倾斜造型,采用大面积铝合金、塑钢门窗和玻璃幕墙。12工程分析 开发经营效益据了解该工程是销售型商业,商业街的一、二层已根本销售完毕,尽管三层因不易销售而被动持有,单就经济收益而言,开发商没有太大损失,甚至可能会挣到一些钱。但从社会效益讲,该工程是完全失败的。会展中心是一个城市的窗口
4、,比邻如此大规模空置商业,给城市形象带来是较大的负面影响,从长远角度政府也会因此难以将类似的综合型工程交给开发商开发。商业街入口工程住宅 工程全案筹划的反思反思这个案例可以发现,住宅开发商在规划复合型的尤其是含有大量商业J大盘工程时,缺乏商业经营和创新的理念,各类型物业之间缺乏良好的互动:1)会展中心与商业物业彼此分开,交通动线的规划不合理,会展人流没有很好的带动商业。2)据了解会展中心的使用效率很高,在全案规划时如果能够考虑去挖掘会展中心的最大潜力,结合商务酒店的开发,解决商务人群的就近住宿问题,同时能给周边的餐饮、娱乐和零售带来了商机。3)该工程所在的高新开发区地广人稀,每个工程都独立搞自
5、己的社区商业很难成功,如果该工程能够从更高的角度出发,在用地空间较充裕的前提下,规划效劳于整个高新区的区域型购物中心类似上海的西郊百联,将周边更大范围区域的人群有目的性的吸引过来,将会带活整个工程的运营。 产品细节的借鉴与反思在对该工程宏观层面分析过后,回到细节我们也发现该工程还是有值得我们借鉴和反思的地方,带给我们一些思考。1)下沉广场2)立面包装下列图为该工程商业街人口正在装修的美嘉森奥特莱斯金色花纹与黑色搭配的立面风格彰显品质。3空间尺度1.5公里长的步行街,几十米的街宽,这种步行街的尺度使人望而却步,非常不好用。2、远大荷兰水街2.1 工程简介荷兰水街位于成都高新区远大风景社区,总的建
6、筑面积有3.8万平米,规划定位是餐饮娱乐商业街,整条商业街街总共有14个单体构成,是典型的持有型社区风情商业街。22工程分析商业街持有而经营不佳的分析1)区域环境不成熟缺乏以支撑工程的定位目前该工程周边高新区无论从居住人口,还是企业的进驻都十分有限,区域整表达状还是地广人稀的,商业开展还处于较初级的配套型商业萌芽阶段。而该工程的规划定位是餐饮娱乐商业街,对于周边人口聚集度、产业密集度和区域文化背景都有着非常高的要求,结果就是区域环境的不成熟很难对工程形成支持。2)建筑产品与社区类型商业经营不匹配通过现场对荷兰水街的观察,整条商业街由14个24层的商业单体构成,每个建筑单体的单层面积都在200-
7、300平方米之间。但对于社区类型商业业态而言,一般只需要单层100平方米就足够了。因此动辄数百平方米的商业楼使最根底类的社区配套商业难以进驻,对于一个已经入住达1000余户的社区而言,没有任何的社区配套进驻确实是非常遗憾的。3)开发商商业整合运作能力不强该工程从落成到现在已经空置达2年之久,曾经经营的一家咖啡餐吧也最终倒闭,从中我们可以看出该工程开发商在商业的整合运作能力方面不强,缺乏灵活的经营思路。例如:加大对主力商户的支持力度我们在市调北京龙湾工程时,开发商甚至每月倒贴给主力餐饮商户款项,以维持经营进而提升工程的口碑,保证主力商户的经营;灵活调整店铺面积,围绕主力点及时引入社区配套业态,以
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