2022年成都房地产市场分析报告.docx

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1、2022年成都房地产市场分析报告一宏观经济和政策1、估计成都市全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%o2022年，国内生产总值744127亿，同比增长6.7%。其中四季度增长6.8%,两年来首次回升。2022年成都全市经济社会继续保持良好发展态势。估计全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%；固定资产投资8370亿元，增长14.3%；普通公共预算收入1175亿元，增长7%；社会消费品零售总额5620亿元，增长10%；城乡居民人均可支配收入分别增长8.1%9.9%o2、1-11月房地产开辟投资额达2452.70亿元，房地产投资加快。2022年，全国房地产开辟投资102581亿元，比

2、上年名义增长6.9%,增速比1-11月份提高0.4个百分点；房屋新开工面积166928万平方米，增长8.1%,增速提高0.5个百分点。2022年11月，成都房地产开辟投资金额达2452.70亿元，同比去年的2273.41亿元上涨7.89%o3、2022年上半年政策环境较为宽松，通过降首付、降契税减营业税、上调公积金存款利率、放宽公积金贷款政策等措施助力去库存。4、2022年第三季度商品住宅市场活跃，自住型改善住房成交比重持续上涨，更有投资客入市炒房，为避免投机，防止泡沫化，政策上有所收紧。二成都市场动态1、简阳市由成都代管。5月16日，经国务院批准，允许将资阳市代管的县级简阳市改由成都市代管。

3、此后简阳将全力做好天府国际机场建设，充分打通成都面向世界的“空中丝绸之路”；加快助推天府新区建设，努力把新区建设成世界旅游目的地的核心区和国际一流的旅游休闲度假胜地。2、成都天府国际机场正式开工，拟2022年投用。5月27日上午10点25分，在距成都市中心约50公里的简阳市，四川省委书记王东明宣布：成都天府国际机场开工！新机场规划建设6条跑道，一期工程将建设3条跑道及航站楼，并配套建设空港经济区，是四川历史上投资体量最大的项目，也是国家“十三五”期间规划建设的最大民用运输枢纽机场项目，可带动相关工程投资逾3000亿元。新机场一期工程总投资718.6亿元，其中机场工程投资511.8亿元，计划20

4、22年动工，2022年基本建成，2022年投入使用，设计旅客吞吐量为4000万人次。新机场建成后，成都将成为继北京、上海后，中国第3个拥有两座国际机场的城市。3、成都地铁三号线正式开通。7月31日，贯通成都东北和西南的核心地带的地铁三号线正式通车。成都地铁3号线一期工程由东北向西南贯通城市CBD核心区，起于太平园，经佳灵路由西南向东北方向延伸，然彳爰沿高升桥路继续向东北面延伸，至一环路附近，再沿一环路向东延伸至人民南路，拐向新南路，之后穿越新南门大桥、南河、滨江路及东大街，穿过CBD核心区，最后经红星桥、府河、马鞍街、前锋路、三友路、驷马桥、动物园、东风渠，抵达军区总医院。地铁3号线的开通，大

5、大缩短了自驾或者坐公交的时间，对站点附近的房价有所影响。4、7号线25座车站进场装修，估计于明年开通。8月12日，成都地铁建设分公司发布消息称，7号线站后施工单位已进场25座车站、一座停车场和一座车辆段。7号线神仙树站、金沙博物馆站、北站西二路站、府青路站、迎晖路站、四川师大站、琉璃场站7个车站作为7号线首批进场的车站，目前已基本完成关键设备房砌筑、墙体抹灰、地面垫层施工，正在进行设备区离壁墙安装和墙面装饰施工。车站综合支吊架正在大面积进行施工，已完成70%,关键设备房管线安装完成50%,估计明年开通。5、11月23日起，成都市主城区实施不动产统一登记。根据中华人民共和国物权法不动产登记暂行条

6、例（国务院令第656号）以及国家和省关于加快推进不动产统一登记工作的要求，经市政府允许，自2022年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。6、郭县确定改为郸都区。12月7日下午，省政府网站上发布四川省人民政府关于允许撤销郸县设立成都市郭都区的批复，批复称，经国务院批准，撤销郭县，设立成都市郭都区，以原郭县的行政区域为成都市郭都区的行政区域，郭都区人民政府驻郭筒街道望丛中路998号。三成都房地产市场运行情况1、全年土地成交2022.11万平方米，同比下降22.84%；楼面地价1605元/平方米，同比上涨41.66%o据市土地房

7、产交易中心发布的数据，12月份，成都市共出让各类土地64宗，比上月增加34宗，成交面积243.23万平方米，环比上涨27.85%o其中住宅用地19宗，成交面积123.98万平方米；商办用地2宗，成交面积5.70万平方米；工业用地42宗，成交面积101.60万平方米，其他用地1宗，成交面积11.95万平方米。12月份累计成交各类土地479宗，成交面积2022.11万平方米，同比下降22.84%o其中工业用地255宗，商业用地71宗，居住用地140宗，其他用地13宗。12月份成都市土地成交楼面地价2192元/平方米，环比下降0.54%；平均溢价率为39.64%o1-12月份成都市土地成交楼面地价1

8、605元/平方米，同比上涨41.66%；土地成交平均溢价率为46.04%o2、12月份新建商品住宅成交面积环比下降3.45%,同比下降23.00%；2022年1-12月，新建商品住宅累计成交面积同比增长11.30%。12月份，全市新建商品房成交面积为105.15万平方米，环比下降0.96%,同比下降12.76%；其中，新建商品住宅成交面积和套数分别为65.30万平方米和6530套，环比分别下降3.45%和上涨4.80%,同比分别下降23.00%和25.74%。2022年1-12月份，新建商品房累计成交面积为1322.86万平方米，同比增长11.22%；其中，新建商品住宅累计成交面积和套数分别为

9、991.87万平方米和98608套，同比分别增长11.30%和6.11%o3、12月份新建商品住宅均价13002元11环比下降3.64%,同比上涨22.20%,2022年12月份累计均价同比上涨17.76%o12月全市新建商品住宅均价为13002元/平方米，环比上月的13493元/平方米下降3.64%,比去年同期的10640元/平方米上涨22.20%。1-12月份，全市新建商品住宅累计均价为11563元/平方米，比去年同期的9819元/平方米上涨17.76%o4、12月份存量住宅均价为8463元/平方米，环比上涨0.80%,同比上涨4.90%o根据VlSS系统对成都市77个住宅板块，共计608

10、6个存量住宅小区的监测，12月份存量住宅均价为8463元/平方米，环比上涨0.80%,同比上涨4.90%o其中，成都六个主城区VISS均价最高的是高新区，监测均价为9426元/平方米，环比上涨0.86%,其次是锦江区，监测均价为9216元/平方米，环比上涨1.02%；主城区VlSS均价较低的是成华区，监测均价为7695元/平方米，环比上涨0.37%o远郊区县VISS均价最高的是双流区，监测均价为5414元/平方米，环比上涨1.73%；其次是龙泉驿区，检测均价4957元/平方米，环比上涨0.58%；近郊区县中价格较低的是新都区与温江区，监测均价分别为4462元/平方米、4529元/平方米，环比分

11、别上涨0.74%和1.61%o成交量方面，12月近郊区县的成交量明显高于主城区，龙泉驿区成交面积最大，为35.50万平方米；武侯区成交面积最低，为3.22万平方米。2022年全市成交面积为2572.09万平方米，同比去年的1980.97万平方米上涨29.84%,近郊五区县是销售主力。四商业办公分析1、商业市场：2022年商业用房成交均价同比上涨1.06%,销售面积同比下降4.97%o2022年，全市新建商业用房成交均价为31119元/平方米，同比去年的30796元/平方米上涨1.06%,涨幅细微；全年商业用房销售面积为56.95万平方米，同比去年的59.93万平方米下降4.97%,达近五年成交

12、面积最低点。从各月的销售情况来看，上半年市场较为疲软，销售量较低，成交价格在30000元/平方米摆布，下半年市场较为活跃，成交量价齐升，最高均价为9月份36703元/平方米，年末政策收紧，整个房地产市场回稳，成交均价降至30000元/平方米以下。2、办公市场：全年去库存为主，出清周期降至31.94周。2022年，全市新建写字楼销售均价10844元/平方米，同比去年的9573元/平方米上涨13.28%；全年销售面积142.90万平方米,同比去年的89.21万平方米上涨60.18%,去化情况明显好转。从各月的销售情况来看，成交价格受整体市场波动变化较大，2月降首付、降契税、免征部份营业税后，3月份

13、成交量与成交价格明显上涨、8、9月份受住宅市场升温影响，成交量价齐升。四市场走势分析12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2022年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止浮现大起大落近期房地产市场。这意味着决策层进一步明晰了我国房地产市场的定位，强调房地产发展的首要目标是实现住有所居，让住房回归其居住属性。2022年经济增速回落，估计2022年经济保持稳中求进，不会发生硬着陆。2022年，国内生产总值74412

14、7亿，同比增长6.7%o其中四季度增长6.8%,两年来首次回升。经济蓝皮书估计2022年全年GDP增长6.5摆布，比上年略为减少0.2个百分点，就业、物价保持基本稳定，中国经济不会发生硬着陆。2022年住房贷款方面或者将有所收紧。近几年银行多次降准降息，并赋予放宽首付政策低至两成等政策支持，鼓励市民贷款购房，缓解房地产市场低迷行情。随着2022年发达城市房价的再一次飙升，政府已经开始陆续出台调控政策，抑制房地产泡沫，而作为房地产市场调控抓手的住房贷款，估计2022年将会收紧，促进房地产市场健康发展。2022年商品住宅成交均价涨幅明显，2022年是抑制房地产市场过快增长，推进供给侧结构性改革的深

15、化之年。2022年成都新建商品住宅成交均价达到11563元/平方米，相比去年涨幅明显。9-11月，高新区南部及天府新区楼市火爆，政策不断收紧，通过限购、限贷、限价等政策抑制房价过快上涨。17年成交情况可能会浮现区域分化，在城南有置业需求的群体转移到城东城西热点区域。政策方面短期内估计不会放松，是否会持续加码主要看市场变化。商办市场受大环境影响较强，商业市场成交量降至近五年最低，办公去化情况好转。2022年上半年商业市场疲软，下半年受整个市场火爆影响，去化量价齐升，但全年的销售情况较去年相比下降4.97%,达近五年成交面积最低点。2022年办公市场成交面积142.90万平方米，去化情况明显好转。明年商办市场仍然以去库存为主。本报告中的意见和内容仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或者评估。我司及其雇员对使用本报告内容所引起的任何直接或者间接损失概不负责。除非另有说明，所有本报告的版权属于恒通评估。未经恒通评估事先书面授权许可，任何机构或者个人不得更改或者以任何方式发送、传播或者复印本报告，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自发送、传播或者复印本报告者承担。