20210721_长三角区域宁波公司台州椒江区开发大道地块投决会报告V2.docx

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1、战略契合度：从城市发展.斐源布局与状况.开发节奏.标准化等角度来看，符合公司发展战略。地块位于台州椒江区重点打造的中央创新区，规划能级较高，当前板块竞争态势健康，可实现快周转。会展中心项目城南项目。新城河项目子陵路项目梅山路项目。庄桥项目公司资源状况：1、可售待售项目5个（含1个合作项目），目前可售总面积35.86万方（权益后33.47万方），开发周期26个月（今日至梅山路项目23年9月交付）；2.货值业态结构：住宅：8939%,商业：4.96%,办公：0%,车位：5.65%（权益前）；住宅：89.72%,商业:4.54%,办公：0%,车位:5.74%（）开发节奏：开发大道北侧、经五路西侧地块

2、获取至开工4个月，至开盘7个月，IRR为40.5%（非融），现金流回正时间15个月（非融）;满足集团财务评判标准。标准化使用：1、户型标准化2、装修标准化3、外立面标准化4、依照云著系本案核心指标：考虑市场/竞品等因素,期房（住宅）销售均价18500元f（不含车位），价格测算符合要求,利润率及周转率符合集团标准。1.销售号IJ率21.17%2.净利润率7.95%3.净利润总额16,079万元4.内部收益率IRR含融：III.4%;非融：40.5%5.自由资金峰值95,280万元,2021年11月6.股权融资无60000万元，利率5.70%,财务费用3734万7.开发贷元/融资周期18个月8.去

3、化率去化30%的时间：2022年3月去化60%的时间：2022年5月去化90%的时间：2022年8月9.回款率30%:0:50%:20%10.投资回收期（含融）投资回收期（非融）12个月，2022年6月回正15个月，2022年9月回正11.两费费率管理费率：2.2%;营销费率：2.0%12.净资产收益率ROE含内部计息：24.37%;不含内部计息：21.56%产品业态开盘价整盘均价户型面积（含崇建）户数配比106.5276.icy(无偿返还2823F高层(S)1760017600套）11627631%住宅12915417%IlF小高（钿）197001970014317620%车位15万/个74

4、4工作节点首期拿地-各节点（期房销售）集团标准工期（普通预售标准）取得施工许可证2021.115个月5.5个月示范区开放2022.16个月7个月开盘预售2022.27个月8个月完成交付（结转）2023.926个月根据实际情况集团各专业条线意见反馈集团预审意见城市公司修订意见沟通结果研发中心南恻开发大道有噪音污染，不建议布置高业态大面积段产品.已沟通已沟通成本中心地上总建投资额1%作为预算,设立专项资金帐户，此部分不应计入开发成本已沟通已沟通营销管理中心无已调整已调整财务中心1、总建投资额百分之一公共文化计划”预留专项资金，具体用途是？测算中是否考虑？总建投资额指什么？是否土地+建安？总建投资额

5、百分之一公共文化计划“预留专项资金，具体用途是？测算中是否考虑？如不能计入开发成本，建议列入土地成本考虑.2、无偿返还住宅移交对象是？是否需先在开发商处确认产权？是否需开发票？3、地上2层预售情况下，IlF小高层第四个月开始放按揭，23F高层第七个月开始放按揭，回款节奏太慢，是否有优化空间？已沟通已沟通资金中心无已沟通已沟通战投中心备案价如不能突破，建议研判车位价格和去化能否提升.已调整已调整预审意见表附图二、区域市场研判三、项目建议方案四、定价依据及测算五、地块评估建议目录竞拍规则描述竞买规则：竞价，限地价+竞无偿返还住宅，网上竞拍竞买人报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为在此价格基础

6、上竞报无偿返还住宅建筑面积程序;本地块不设底价；限时报价期间每次报价时间为4分钟，加价幅度为：100万元/手，50曲/手，首轮投报面积不得少于100m2;竞拍规则起始价68400万元，当竞买报价低于88900万元（29.97%溢价）时,价高者得；当竞买报价达到88900万元时，不再接受更高报价，转入投报无偿返还住宅建筑面积程序，并按竞报面积最高者确定竞得人。竞配无偿返还住宅起始面积为100平方米，以后每次增加面积为50平方米或50平方米的整数倍。无偿返还住宅建筑面积部分所含土地、建设等成本由竞得人承担，不计入可售住宅房价定价成本。城市区位一温台都市圈.宁波1小时台州，环沪三圈层城市，距离宁波1

7、38公里（高铁1小时车程），杭台高铁有望年底运行，时长由原先2小时下降到1小时。浙江省国际门户，是浙江沿海中部区域性中心城市，也是工贸型现代化港口城市。镇江合肥南京羌湖上海安庆杭州都市1小时嘉兴宁波金华。台州GDP总量位居省内中游，且保持稳步增长；椒江区位居全市第三位，市本级最强，温岭、临海占据前二；城市生产总值（亿元）1杭州16105.832宁波12408.663温州6870.864绍兴6000.665嘉兴5509.526台州5262.727金华4703.958湖州3201.419衢州1639.1210丽水1540.0211舟山1512.11台州2015-2020年GDP及增长率走势c10.

8、00%5.00%4000200063%7.6%8.0%7.5%5.1%3.4%3571387543864880513452630.00%V2015年2026年2017年2018年2019年2020年GDP（亿元）一GDP增幅2020年台州各县市GDP及增速对比15003.8%310002.6%.49-GDP总值（亿;元）一GDP增幅60%4.4%63.7%3.6%3.5%3.1%4.0%2.0%633557302273261nnoz.5001137n692温岭市椒江区路桥区玉环市黄岩区天台县三门县仙居县人口基数较大，全省第五，七普人口常住总量662万人；三区因天然的地理阻隔，相对独立，其中椒江

9、区常住人口82.6万，占市区人口近4成；因占据椒江入海口沿岸优越的地理位置，人口密度最大；城市七普常住人口（万人）杭州市1194温州市957宁波市940金华市705台州市662嘉兴市540绍兴市527湖州市337丽水市251衢州市228舟山市116常住人口：47.5万人人口密度：332人/km：天台县常住人口：43.2万人人口密度：216人/knf仙居县临海市三门县常住人口：37.9万人人口密度：251人/kin常住人口：111.4万人人口密度：506kmf椒江区黄岩区路桥区看住人口：62.9万人人口密度：2296knf常住人口：141.6万人温恰市一人口密度：1529knf常住人口：70.7

10、万人人口密度：716人/knV常住人口：82.6万人人口密度：2950kf_常住人口：64.4万人玉环市人口密度：1701人/k曲城市产业一台州制造“汽车摩托车及配件、医药化工等5+1主导产业，汽车产业产值破千亿，区域经济发展格局特色；台州制造门类齐全，隐形冠军”产品299项、上市企业55家。A大台州整体产业体系，形成汽车摩托车及配件、医药化工等”5+工”主导产业及九大制造业集群。A台州汽车产业全行业产值已突破千亿，涌现了吉利等天台县：工艺品、机电、掾胶塑料、产业用布、医药化工、饮料酒、汽车用品三门县：船舶、汽车、钢铁、汽摩酿洁具;獴胶和塑料制品业一批具有较高知名度的整车企业和沃尔沃、Lynk

11、&C。、帝豪等较高美誉度的车型,A“台州制造门类齐全，拥有国内外占有率排名第一的隐形冠军”产品299项、上市企业55家仙居县：工艺品，现代医药；机械橡塑；电子电器；医疗器械；文化创意临海市：医药化工、；气车机械、休闲用品；新型建材、眼镜、彩灯；高端装备制造、临港物流高新技术产业园区（省级黄岩经济开发区（省级椒江区：医药化工；服装娘；电子电器市区1918商贸、模具与塑料、医药、汽摩配温岭市1137泵和电机、制鞋、汽摩配黄岩区：橘果；模具制造临海市738汽车零部件、水暖阀门、家具业；文教工美体育和娱乐用品制造业;橡胶和塑料玉环市633医药、汽车机械、文旅制品业；医药化工天台县三门县302273医药

12、、特色水果、工艺品高端装备、清洁能源、汽车配件、水产养殖玉环市：汽摩配件；阀门水暖、眼镜配件、电气机械;一次性医疗器械、压力锅圈；家具制造业；汽车及其零配件仙居县261机电、橡塑、汽车用品、旅游路桥区：印刷翼制业，汽摩配件，循襁济产业；建材机电温岭市：水泵制造业；摩托车和汽摩配建、水泵和电机、帽业皮塑；衣副食品加工业椒江区路桥区黄岩区为工业中心，路桥区为商贸中心，三区相对独立，路桥两区则以本地消化为主。椒江区属性：政治经济文化、科教创新、金融服务、高端商贸中心城市地位超然，拥有政府资源优势,是当前台州优先发展区域，发展相对较快区域，商业、办公、住宅等发展迅速，也是三区中最成熟区域路桥区属性：绿

13、色智造基地、度假休闲区和空港交通枢纽，浙东重要商贸物流中心商贸氛围浓厚，小商品城以及一些专业市场均在这个区域集中分布；因94年才从镇升级为区，在本地人心中地位偏低城市概况一椒江区地位最高台州市三区之间功能定位明确，椒江区为政治文化经济中心，其中椒江区发展最为成熟，认可度高，客户来自全市，黄岩、黄岩区属性：山水宜居城区，都市休闲中心，陆路交通枢纽和特色制造基地模具、塑料等产业发达，且台州唯一高铁站在黄岩区，本地人自豪感强烈（类似萧山）黄岩区市场政策2020年11月3日发布新政，台州市区新房、二手房均限售3年，新开盘项目每期备案均价应保持一致；类别名称内容限购政策不限购需求端贷款政策首套首付三成,二套四成,第三套停贷；认贷不认房限售政策台州市区新房、二手房均限售3年土拍政策限地价+竟无偿返还住宅预售政策预售条件：四层以下结顶，四层及以上二层，一层地下室需地上二层，如有二层地下室正负0；供给端