0120灌南县房地产市场资料解读.docx

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1、江苏省灌南县房地产市场相关资料1,根本资料灌南，位于江苏省徐连经济带腹部，东临黄海，西连沛阳，南接响水和涟水，北枕新沂河。龙军侬灌云王集上*对区兴任1027千方千米0及疆市*人气候区。年邛mK三13.8*t.年末958GUANNAN卜国力1K50、扳清镇;云港国兴锡杨裳蚀李恒镇近海现1柒林即奥R林场,:镇,遂:桨.的弋广皿小吧小东、%果国场、:ZWd而,牒f叫的2 .灌南市区地图3 .灌南城市规划图用地规划图(2003-2020)灌南县县城总体规划THECOMPREHENSIVEPLANNINGOFGUANNANCOUNTY1.ANDUSEPLAN江苏省城市规划设计研究院“二圈三区”的方针，即

2、灌河口半岛经济圈、都市经济圈、汤沟特色产业经济区、高效农业示范区、畜禽养殖集中区。全县总人口万人行政区划：2005年区划调整后，灌南县下辖9个镇、5个乡1）支柱型产业：酿酒食品、机械铸造、化工医药、纺织服装、木材建材五大支柱产业2）城市建设：今年以来，围绕新一轮城市总体规划，按照“60平方公里、40万人口的城市规模，立足苏北水城特色定位，重点推进四大工程，全面加快现代化中等城市建设步伐。一根底配套工程。快速推进徐州南路、淮河西路等12条新区城市道路，努力形成“中心成网、外围成环、四周通达的道路网络。二是房产开发工程。实行新老城区一体化开发，积极推进县城区66宗重点地块开发，着力打造人民路两侧高

3、层建筑带，全面完成三新精品城、万年达商业广场、两相和国际广场城东商业广场、新文化商业中心等重点商业工程；快速推进锦绣名城、德汇花园、国城华庭、城市之光、申城名贵苑等精品小区；开工建设名仕佳园、清华苑、中江国际花苑等新上房产开发工程，确保房地产开发面积超200万平方米。三是景观绿彳匕工程。大力实施游园公园绿化工程，致力建设以开放性公园、滨河公园、街头公园为主体的游园体系，配合有关部门对老城区镇中路、新东路、人民广场等重点区域实施改造，完成苏州路、新莞路等30条道路亮化工程，围绕新区建设、周口河、农时广场等重点区域新建一批大型亮化景观；完成行政集中办公区和人民路绿化工程，启动灌河路、海州路绿化工程

4、，全面彰显灌南水绿特色。四是全面开发五龙口。实现新城区和五龙口生态园的有效对接，快速启动千亩天湖景观、二郎神庙、文体中心、泰州路北延、扬州路北延等一大批重量级工程，全面拉开五龙口开发序幕。同时，精心包装酒文化一条街、自行车博览园、高端居住生态区、五星级酒店等30个品位高雅、风格独特、生态宜人的建设工程，把五龙口打造成凸显灌南城市特色的生态旅游胜地。5.组成县城的四大板块桥东老城区、城西新城区、贸易区和开发区四位一体。灌南房地产市场呈“由东向西”的空间开展特征，主要形成东区老城区和西区新城区两大主要片区。灌南房地产市场已经形成以人民路为轴心，盐河为分界线的东西两大片区。东区是灌南老城区，西区是规

5、划中的新城区。东区工程有：新气象家园、颐和家园、城市花园亨通家园好生活广场等。西区工程有：新文化家园、德汇花园、御龙庭、香树湾新都、锦绣丽都、金佩家园水榭华庭等。灌南房地产市场两大片区主要楼盘一览表：片区楼盘名称地理，詈开发商建筑面积万Iri新文化家园人民西路号江苏淮安中港房地产城德汇花园淮河路和扬州南路交界连云港德汇房地产开发33西御龙庭淮河路和常州南路交界江苏卓辰基业房地产开发8片香树湾新都淮河路南侧泰州南路西侧新连置业（连云港）25区锦绣丽都灌河路和常州北路交界连云港华创房地产开发金佩家园水榭华庭海西公园内连云港金佩置业5片区楼盘名称地理位置开发商总建面积万出城东新气象家园回龙路灌南顺昌

6、房地产开发颐和家园人民东路19号南通昊翔房地产开发有限责任公司城市花园新东南路64号江苏吉富绅房地产开发6亨通家园新兴北路29号灌南亨通房产开发6.销售价格区域内房产工程住宅的销售均价在2400-3000元Zml之间，两大片区物业主力总价段保持在15万20万元之间；片区楼盘名称销售均价优m2）住宅商业别室城东片区新气象家园2400-3000元/m?颐和家园城市花园亨通家园城西片区新文化家园德汇花园御龙庭香树湾新都锦绣丽都金佩家园水榭华庭同类产品，城西片区价格普遍高于城东片区价格，最高价格存在于城西片区。城西片区作为规划中的灌南政治、文化、经济中心，在发挥城市功能、塑造城市形象的过程中将扮演着重

7、要的角色，在未来的几年该片区的各项根底设施及配套将日趋完善，因此被大多数灌南人选为居住的首选之地。因此，同类产品在城西片区价格普遍高于城东片区，区域市场上的最高价格存在于城西片区。产品决定价格，景观打造比拟好的工程倍受亲睐，价格较高；小高层产品因为供给量比拟少，价格也比拟高。就产品而言，景观打造比拟好的工程在一定程度上受到倍受亲睐，如德汇花园、金佩家园水榭华庭，价格较高，去化情况良好。灌南目前房地产工程中小高层、高层产品较少，仅有新文化家园、锦绣丽都和德汇花园三个工程中开发小高层。因此，小高层的工程售价相对多层偏高。7 .最近五年区域市场土地供给情况灌南国有土地储藏开发情况统计表序号地块名称宗

8、地面积（亩）地价（万元/亩）成交额四元）成交时间1新文化家园210714702002-3-292百汇步行街（大会堂）244210272002-10-73中心花园（三建公司）403212802002-12-114聚龙商贸（城北菜场）365520012003-7-315新安商城（中医院）427531502003-10-286亨通花园（体育场）892003-11-297颐和家园（棉织三厂）282003-11-298城南加油站232003-12-309好生活广场（老车站）705941302004-5-2810南方家园1201315602004-4-1711德汇家园2972005-1-1912新文化家园

9、南侧1062005-1-1913海西公园404216802005-1-1214城市花园942005-1-1215新家园24182005-34216轧花厂地块2005-9-1317东方红新村203362005-9-1218镇郊新村二期工程地块203762005-9-2219一建公司地块2005-9-2120新硕加油站2005-9-2221周口河西侧地块102005-12-722农机局地块19366842006-1-1423新文化广场342006-1-1424压铸机厂西厂区484320642006-1-1425常州北路西侧9515772006-1-1826常州南路西侧932006-1-1827压铸

10、机厂东厂区1004141002006-1-1828水岸名苑73107302006-4-129周口河东侧地块582006-4-2530新连置业10016802006-4-2532市民文化中心北侧972423282006-4-30合计根据上表的数据分析，可知灌南县城最近5年的土地供给量逐年放大，从位置上来看主要集中在人民路为轴心的两侧地块和城西片区。从交易土地的成交价格可知灌南的土地价格比拟低。结合建设局和国土局的资料分析可知灌南区域市场未来几年的土地供给体量将会极为庞大，主要集中在城西片区。目前区域房产市场商品房的供给量为约为11万户，而未来几年区域房产市场商品房供给量预估有约80万m2，这样成

11、倍增长的供给量必然会对市场造成很大影响。8 .重点楼盘1）新文彳匕家园地理位置：人民西路181号总建面积：18万平方米基地面积：210亩绿化率：40%物业形态：6层多层54幢、12层的小高层2幢，别墅5栋开发进程：工程分为三期，其中一期和二期间已根本卖完，目前在售的是三期。工程开盘时间是2003年11月，三期交付时间是2007年12月。工程分析：该工程是灌南第一个体量在10万方以上的住宅工程，也是灌南城西片区的第一个工程，该工程在区域市场上产生了巨大的影响力，引导灌南人把购房的眼光从城东转移到城西，带动了城西片区的房地产开发。工程位于人民中路，规划中的城市中心，紧邻灌南县中和海西公园，周边配套

12、齐备。由于开发时间比拟早，工程的产品设计比拟简单，品质感不强。销售情况：工程整体已去化80%，其中一期、二期已经根本卖完，目前在售是第三期。主力房型是120m2的三室二厅二卫。2）德汇花园地理位置：淮河路和扬州南路交界总建面积：33万平方米基地面积：358亩物业形态：6层多层23幢、小高层3幢，联排别墅29栋开发进程：开盘时间06年11月16日交付日期为2007年10月另有4000多平方的会所。产品景观打造方面以多处水景为突出特点，同时配以树木、花卉、景观小品，工程分析：该工程的定位是高档住宅，社区配有幼儿园网球场、篮球场、游泳池、健身房，整体上设计创意独特。社区中央还设有休闲步行街。产品的外

13、立面设计风格现代化，比拟有品质感。工程整体的档次比拟高，价格目前在区域内也是比拟高的。销售情况：工程开盘两天内销售40多套。主力面积是120m2的三房二厅。3）御龙庭地理位置：淮河路和常州南路交界总建面积：8万平方米物业形态：6层多层17幢开发进程：一期6幢开盘时间2006年9月28日交付日期为2007年8月31日工程分析：该工程的定位是高档工程，景观方面打造带状的社区绿化环境，确保家家户户的景观欣赏率。周边紧邻灌南中学和外国语学校，周遍配套完备。在户型设计方面强调人性设计、动静切换、功能划分合理。建筑风格中西合璧，建筑设计上有独特的270度飘衡。销售情况：工程目前已销售一期6幢中的70多套，占总套数的34%。主房型是108m2的三房二厅。4）香树湾新都地理位置：淮河路南侧泰州南路西侧总建面积：25万平方米物业形态：一期6层多层12幢、联排别墅13栋开发进程：工程方案分四期，一期开盘时间06年8月工程分析：该工程的定位是中档住宅，一期的产品因为局部户型面积偏大