如何控制房地产景观成本.docx

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1、如何控制房地产景观本钱2014-03-13yy630430秋凌景观学习网产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观本钱。根据笔者的经验，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右，长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元，而景观造价根据不同的品质，根本在300-700元间浮动，核算到楼面售价中，景观本钱占根据苏州万科金域蓝湾样板区实践来看，每平米投入700元已经到达流水淙淙、绿树成荫的效果，环境非常宜人。而在一些县级市或经济状况不是很优越的大城市，房价达5千左右，景观投入300元，重点景观区的品质也能得到保证。因此，在目前的市

2、场行情下，景观本钱占房屋售价2%能被市场接受，是个合理的价格标准，在此标准线下，增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升，是质的改变。对于精品楼盘和企业标杆楼盘，因为目标不在于市场，而在于树立本企业品牌形象，景观本钱收益率让位于形象塑造，本钱2%法那么不再适用，应采用客户调研确定法。设计阶段的本钱控制1、功能为主，减少无必要的硬地；非功能性的景点，酌情考虑是否保存；2、在地势处理上，尽量保证在最短的距离内消除坡度，最大限度地留出景观欣赏区，且坡度在进宅的局部逐渐放平，可以有效节约土方量，减低本钱；3、车行道与各种入口交汇处铺装天然石材。园路铺装使用树脂加工材料、混凝土压模、人造石材、砖等，局部可天

3、然石材。石材厚度：人行道花岗岩20-25un,大理石30-5Onun；车行道30-40mm。4、硬质景观占总体景观总量的20%；水景占总体景观的3%。1）硬质景观采用普通石材，边缘做圆角处理。游泳池面层禁止采用玻璃马赛克；2）设计中大量利用现有的地形产生直线作为景观构成；曲线及弧线那么选取适宜的材料进行搭配和控制;3）控制设计尺寸：所有尺寸必须符合300模数，石材规格易在5种以内（包括道路及广场尺寸也应控制模数，防止切割损耗提高本钱）4）花岗岩石材切割，切割下来的边角余料，集起来作为人行小径碎拼铺装；（防止材料浪费，节约本钱）5）石材中自然面、荔枝面比其他面状贵，要合理使用；6）控制铺贴方式：

4、尽量使用规整铺装，减少碎拼（规那么铺装比碎拼的人工本钱廉价一倍）；7）硬质景观中地面所采用的石材不宜超过3种，主要出入口及。白上的石材种类不宜超过5种。（铺装拼花过于复杂切割复杂需要异形加工、铺装人工费高、材料损耗率高）8）材料的档次分类和替换9）立面材料如树池，景墙等可以选择和建筑相同或相近的材料进行搭配，根据西班牙风格的景观效果，真石漆等喷涂材料也是不错的选择；10）尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计，节省材料的损耗。11）雕塑（仿砂岩代替石材、铸铁、铸铜，成品标准化节约本钱）5、植物：草坪面积占绿化总面积比例不超过40%o草皮采用普通两季型。中轴景观：选用当地一定规格的乔木I1

5、015CM的占30%、2025CM的占5%,30CM以上的占2%左右】；色叶树种不低于10%。小区公共景观：选用当地一定规格的乔木门（15CM的占35%、1520CM的占3%,30CM以上的占2%左右】；灌木球径80Cm以上；选用四季景色变换植物。道路绿化带景观：常绿乔木占50%；灌木球径60Cm以上。河岸景观：以春、夏季，观花、观叶、观果品种占50%。外围代征绿化带景观：以乔木为主，并作为待开发楼盘乔木储藏。植物种植区在地下车库顶板上的，车库顶板上有效覆土厚度平均为1米，景观堆坡时可用陶粒等轻质材料进行填充。庭院内部以草坪为主（具体根据交房标准）。6、园建结构配筋，必须和结构专业协调，确保最

6、少用筋。硬质局部石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关，同样的品种，进口的比国产的贵一倍,山东的比福建的贵20%o局部石材价格表石材品名产地厚度市场报价（材料单价）同品种（产地福建）中国黑山东2公分120150元/m2山东5公分260280元/in?板岩2公分70“90元/in?5公分120140元/in?芝麻灰山东2公分90100元/W6070元/M山东5公分170180元/in?135、150元/in?芝麻白山东2公分120130元/in?6070元/in?山东5公分220230元/，135150元/in?锈石山东2公分8090元/M5070元/in?山东5公分140150元/in?1

7、2(TI40元/in?砖材中舒布洛克砖比普通水泥砖贵一倍，陶土砖比舒布洛克砖贵50%。高档楼盘中应杜绝普通水泥砖，即使是通体水泥砖，在使用一段时间后，也难免脱色的结果，耐久性差。局部价格砖材价格比拟品种规格颜色材料单价备注普通水泥砖200*100*55多种4250m2浅色比深色mJ.贻贝广场砖200*200*10100*100*10多种5080m2深色比浅色贵陶土砖200*100*35红色、棕色130150m2一般花岗岩路牙造价45-60元/米左右，混凝土预制路牙造价20-35元/米左右。施工工艺中异形石材铺贴因为现场切割量大，人工费贵一倍。构筑物外表装饰石材湿贴会出现泛碱现象，为防止泛碱影响

8、观感，有点挂、干挂和密封三种处理方法。软景局部同样，在植物选择上型观设计师应根据山面市场行情，防止使用稀缺性树种。但一级节点的绿化需要在效果和价格上权衡。价格不是太离谱的情况下，应该保证原设计要求。在限额本钱下，调整次要景观树种，保证整体绿量。微地形处理现代住区楼间大局部都有地下车库，70%的景观座落在地库顶板上，景观覆土厚度是地库荷载记算的关键。而竖向是景观的灵魂，如果没有竖向设计就没有景观可言。那么，地库顶板上堆土坡的经济性就是本钱控制必须研究的课题，是用轻质材料作为填充物堆坡，保证地库顶板荷载不因造地形而改变，还是全部自然土壤堆坡，地库顶板结构局部加强？根据研究，采用轻质陶粒造地形有利于

9、增强土壤透气透水性，但本钱高于结构加强的方案。全部自然堆土经济性略好于陶粒填充造坡，但对竖向设计前后一致性要求很高。而地产工程开发方案非常紧凑，往往在景观概念方案结束后就需要向结构与管线专业提交竖向设计图纸，进行地库顶板荷载平安性计算。如果景观深化方案设计中竖向有较大的调整，地库结构的平安性就得不到保障。尤其是建筑图纸报批结束后，再调整结构设计将会带来不必要的麻烦，而且引起设计变更费用，对整个开发进度方案和本钱方案不利。因此应根据不同工程竖向设计的复杂程度选择合理的地库覆土方案。车库覆土方案经济性比拟钢筋46.03kgm25元kg230元11f混凝土3m2350元/m3133元/Itf覆土0.

10、9m3m230元/n?27元/Df合计390元11f钢筋46.15kgm25元kg231元11f混凝土0.38m3m2350元/m3133元/nf覆土0.9m3m230元11327元11f陶粒0.47m3m2250元?118元11f合计509元11f钢筋49.75kgm25元kg249元11f混凝土Vm2350元/符154元/面覆土3m230元?75元nf合计478元11f施工图及招标准备阶段(1)现场平面布置图：综合考虑工程特点，结合现有场地的临时设施，考虑各阶段销售配合的需要，对销售各阶段的施工现场平面布置进行合理规划，减少大幅调整平面布置情况,合理节约本钱。(2)平安文明施工措施：按照集

11、团工程管理部及合同对平安文明施工要求，合理组织本工程规划平安措施、文明施工措施，防止采用本钱高、性价比低的方案，选用合理施工路线,采取有效用水、用电措施，合理节约本钱。设计变更：建立工程管理部图纸设计修改意见收集制度，工程管理部与设计部协调沟通机制，减少因沟通不及时造成设计变更带来的影响。因甲方原因拖延工期，尽量加强各部门之间的协调，包括与设计部、工程管理部、营销部、本钱部等部门，定期(或每周)召开一次协调工作会议解决各部门之间协作配合问题。因总包原因拖延工期，加强关键节点、里程碑、资源、平安工作等方面的监督控制工作,加强与总包工程管理人员的协调沟通工作，及早发现问题，有针对性地制定措施，减少因自身原因拖延工期。将口头交代管理行为改为书面工程指令单：工程管理部任何向合作方下达的管理行为都不能以口头交代来代替书面工程业务指令单，减少因此带来的本钱风险和管理不标准。