獐子岛：獐子岛集团股份有限公司拟出售褡裢村资产涉及的相关资产市场价值资产评估报告.docx

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1、本报告依据中国资产评估准则编制獐子岛集团股份有限公司拟出售裕植村资产涉及的相关资产市场价值资产评估报告众华评报字2023第036号共一册，第一册辽宁众华资产评估有限公司二。二三年十一月十六日资产评估报告目录声明2资产评估报告摘要3资产评估报告正文6一、绪言6二、委托人、产权持有人及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况6三、评估目的6四、评估对象和评估范围7五、价值类型9六、评估基准日9一七、评估依据9八、评估方法11九、评估程序实施过程和情况12十、评估假设16H一一、评估结论17十二、特别事项说明17十三、资产评估报告使用限制说明19十四、资产评估报告日19资产评估报告附件21资

2、产评估明细表22声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可

3、实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、资产评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。七、执业过程中，评估师通过核查财务记录、权属证明文件及资料等方式对资产的法律权属状况进行了必要的、独立的关注，但并不表示资产评估机构及其资产评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。八、评估对象涉及的资产清单等申报资料由委托人及产权持有人申报并经其

4、采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人及产权持有人应对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。资产评估报告摘要辽宁众华资产评估有限公司接受獐子岛集团股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则的规定，遵循独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，采用适当的评估方法，对獐子岛集团股份有限公司拟出售裕褪村相关资产进行了评估。现将评估报告摘要如下：一、评估目的本次评估目的是对獐子岛集团股份有限公司拟出售裕槌村资产行为涉及的相关资产在2022年12月31日的市场价值进行评估，为獐子岛集团股份有限公司实施上述行为提供价值参考。二、评估对象和评估范围评估对象为獐子岛集团股份有限公司拟出售

5、资产市场价值。评估范围为獐子岛集团股份有限公司拟出售裕槌村相关资产，资产类型具体包括：房屋建（构）筑物、机器设备和土地使用权，账面价值合计102.64万元。三、价值类型市场价值。四、评估基准日2022年12月31日。五、评估方法对房屋建（构）筑物、设备类资产采用成本法评估，对土地使用权采用成本逼近法评估。六、评估结论及其使用有效期在评估假设条件成立前提下，纳入评估范围的资产在评估基准日的账面价值为102.64万元，评估价值为896.84万元，评估增值794.20万元，增值率为773.80虬详见下表：评估结果汇总表金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率BCD=C-BE=DBx100

6、%1流动资产-2非流动资产102.64896.84794.20773.803其中：可供出售金融资产-4持有至到期投资-5长期应收款-6长期股权投资-7投资性房地产-8固定资产98.21538.72440.51448.549在建工程-10工程物资-11固定资产清理-12生产性生物资产-13油气资产-14无形资产4.43358.12353.697,990.9615开发支出-16商誉-17长期待摊费用-18递延所得税资产.19其他非流动资产.20资产总计102.64896.84794.20773.80评估结论使用有效期：自评估基准日起一年。七、可能会对评估结论产生影响的主要特别事项（一）评估结论只有

7、在评估假设条件和评估限制条件成立前提下有效，资产评估报告使用者应关注以上条件对评估结论的影响。（二）由獐子岛集团股份有限公司提供的与评估相关的行为文件、相关资料等，是编制本报告的基础，委托人及产权持有人应对所提供文件及资料的合法性、客观性和真实性承担责任；资产评估师对以上资料进行了认真的核对和关注。同时资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见不在资产评估师执业范围。（三）委估资产中2项房屋建筑物尚未办理不动产权证书，面积为436.OO平方米。具体情况如下表所示：序号建筑物名称目前状态建成年月建筑面积（Irf）1门卫房长海县璋子岛镇

8、搭桂村闲置200771231162辅房长海县璋子岛镇裕琏村闲置2001/7710420合计436上述房屋实际产权人为獐子岛集团股份有限公司，委托人及产权持有人已出具书面说明，承诺上述房产为其所有，不存在权属纠纷，若出现法律纠纷以及影响评估结论事项与评估机构无关。对于房屋建筑物面积，系在企业申报的基础上，评估人员进行抽查核实，委托人进行复核确认，以资产申报表面积为准。如未来企业办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响。（四）委估资产于2017年停止使用，现场勘查时厂区内停电、停水，评估人员无法对各种设备在评估基准日时

9、的技术参数和性能做技术检测，假定产权持有人提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过实地勘察做出的判断。本次评估中，评估人员未对各种建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估人员在假定产权持有人提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察做出的判断。评估报告使用人应当关注评估报告中载明的评估假设条件、特别事项说明、使用限制说明内容及其对评估结论的影响。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。獐子岛集团股份有限公司拟出售裕槌村资产涉及的相关资产的市场价值资产评估

10、报告正文众华评报字2023第036号一、绪言獐子岛集团股份有限公司：辽宁众华资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，遵循独立、客观、公正的原则，采用适当的评估方法，按照必要的评估程序，对贵公司拟出售裕槌村资产行为涉及的相关资产在2022年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：二、委托人、产权持有人及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况本次评估的委托人、产权持有人均为獐子岛集团股份有限公司。（一）委托人及产权持有人概况L企业名称：獐子岛集团股份有限公司2 .公司类型：股份有限公司3 .住所：辽宁省长海县獐子岛镇沙包村4 .法

11、定代表人：李卫国5 .注册资本：人民币柒亿壹仟壹佰壹拾壹万元整6 .成立日期：1992年09月21日7 .经营范围：许可项目：水产苗种生产，水产养殖，渔业捕捞，食品经营，食品互联网销售（销售预包装食品），食品经营（销售散装食品），水产苗种进出口，货物进出口，道路货物运输（不含危险货物），城市配送运输服务（不含危险货物），水路普通货物运输（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）一般项目：从事国际集装箱船、普通货船运输，水产品收购，非居住房地产租赁，机械设备租赁，运输设备租赁服务，特种设备出租，船舶设计，船舶制造，船舶改装，船舶销售，船舶修理，技术服务、

12、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）8 .统一社会信用代码：91210200241261121A9 .登记机关：大连市市场监督管理局（二）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人为獐子岛集团股份有限公司上级单位和部门，国家法律、法规有规定的从规定。三、评估目的根据2023年3月10日獐子岛海洋牧场项目”会议决议，獐子岛集团股份有限公司决定开展海洋牧场项目，拟出售涉及的相关资产。本次评估目的是对獐子岛集团股份有限公司拟出售裕褪村资产行为涉及的相关资产在2022年12月31日的市场

13、价值进行评估，为獐子岛集团股份有限公司实施上述行为提供价值参考。四、评估对象和评估范围（一）评估对象为獐子岛集团股份有限公司拟出售资产市场价值。评估范围为獐子岛集团股份有限公司拟出售裕槌村相关资产，资产类型具体包括：房屋建（构）筑物、机器设备及土地使用权，账面价值合计102.64万元。评估对象和评估范围已由委托人及产权持有人进行确认，经济行为涉及的评估对象和评估范围与本次评估对象和评估范围一致。（二）委估资产基本情况L房屋建（构）筑物纳入本次评估范围的房屋建筑物13项，账面原值6,461,587.18元，账面净值281,087.47元。委估房屋建筑物包括仓库、饵料及保种间、办公楼、培育间、海水

14、泵房、海水沉淀池等，房屋坐落于长海县獐子岛镇裕槌村。房屋结构分别为砖混和砖木，设计用途为工业，总建筑面积为6286.49平方米，1992年-2007年陆续建成，处于闲置状态，无维修保养。纳入本次评估范围的构筑物13项，账面原值4,605,838.80元，账面净值550,712.36元，主要为厂区道路、海堤、水池、机井以及海水供排水管道等。于1986年至2008年之间建成。处于闲置状态，无维修保养。2 .机器设备纳入本次评估范围的机器设备共计11项，22台（套），账面原值1,583,950.00元，账面净值150,312.14元，包括电器设备、台钻、除尘器、饵料浓缩机、锅炉、变频柜等设备，于1992年-2015年购进，其中木工机床、卧式海水泵、紫外线消毒机处于报废状态，其余设备均处于闲置状态。设备主要存放于獐子岛集团股份有限公司裕褪村育苗三厂厂区内。3 .土地使用权纳入本次评估范围的土地使用权共4宗，土地使用权面积共计16003.00平方米，原始入账价值69,228.00元，账面价值44,261.75兀O登记状况依据委托人提供的国有土地使用证，评估对象的土地登记状况如下:序号土地权证编号三t土地用途土地使用权到期日土地使用权人