西安市商品房预售资金监督管理实施细则.docx

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1、西安市商品房预售资金监督管理实施细则第一章总则第一条为进一步明确和细化商品房预售资金监管工作，保隙商品房项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知等规定，制定本细则。第二条本市行政区域内（含西咸新区直管区）申请预售许可的商品房开发项目，其预售资金的交存、支出、使用及监督管理，适用本细则。第三条市住房建设行政主管部门负责指导监督区县住房建设行政主管部门、开发区管委会开展商品房预售资金监管工作，优化完善商

2、品房预售资金监管系统（以下简称监管系统），制定商品房预售资金监管协议书示范文本。区县住房建设行政主管部门、开发区管委会负责本辖区商品房开发项目预售资金交存、支出、使用等活动的监督管理，按工程建设进度核拨预售资金，并对违法违规行为进行处理。第四条商品房预售资金监管相关业务应“全程网办”，区县住房建设行政主管部门、开发区管委会及商业银行、房地产开发企业（以下简称开发企业）应当使用监管系统开展商品房预售资金监管相关业务。第二章监管银行选择及监管协议签订第五条市住房建设行政主管部门应会同人行西安分行、银保监部门通过公开招标方式，综合银行资信状况、监管能力、服务水平、技术保障等因素，确定能够承接商品房预

3、售资金监管业务的银行。市住房建设行政主管部门应当在门户网站公示中标的商业银行（以下简称合作银行），并与合作银行签订商品房预售资金监管合作协议（以下简称合作协议），约定双方合作开展商品房预售资金监管工作的权利义务等相关事宜。第六条经公示中标的商业银行方可承接商品房预售资金监管业务，开发企业可在公示名单中自主选择商业银行或其分支机构作为企业预售项目的监管银行。第七条开发企业申请预售许可前，应在监管银行开立有“预售资金监管专户”字样的监管账户，账户性质必须为专户。监管账户不得作为扣税账户、不得支取现金或挪作他用。第八条开发企业开立监管账户后，应与监管银行确认商品房预售资金监管协议书（以下简称监管协议

4、）有关信息，确认无误后，提交至监管系统，项目辖区住房建设行政主管部门、开发区管委会应在3个工作日内进行确认或退回，退回的应当说明原因。项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会在监管系统确认后，应与监管银行、开发企业签订书面监管协议。第三章监管账户账务管理第九条监管银行应通过智能POS机或线上预售资金交存平台等方式，做到监管账户出入账等账务清分不超过1个工作口，确保监管系统显示的数据信息及时准确。第十条监管银行应积极开展对账工作，除监管系统自动对账外，监管银行还应与项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会进行每月不少于1次的人工对账，对账内容包括但不限于监管账户余额、收款、付款、冲正、结息、

5、解除监管等信息。监管银行应当向项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会提供纸质对账材料或传输纸质材料扫描件。第十一条人民法院冻结监管账户的，监管银行应在1个工作日内通知项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会。第四章重点监管资金额度管理第十二条重点监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定。住宅类项目重点监管资金额度原则上按照以下标准执行：（一）项目均价小于2万元/平方米的：3800元/平方米乘以建筑面积（毛坯）、5500元/平方米乘以建筑面积（全装修）；（二）项目均价大于等于2万元/平方米的：项目均价的20%

6、乘以建筑面积（毛坯）、项目均价的30%乘以建筑面积（全装修）。项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会可结合建筑工艺升级等实际情况适度提高重点监管额度，提高额度不得超过上述标准的20%o市住房建设行政主管部门可根据市场价格变动适时调整重点监管资金额度核算标准；可根据开发企业信用等级实施差别化的重点监管资金额度核算标准。第十三条商业、办公类项目重点监管资金额度由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会根据工程建设成本等实际情况综合测算确定。办理商品房预售许可证的车位一并纳入预售资金监管，其重点监管资金额度以开发企业提供的车位造价清册确定。第十四条重点监管资金只能用于支付施工进度款、设备材料款

7、，不包括勘察、设计、监理等费用。住宅及商业类重点监管资金只能用于支付监管项目正负零（工程形象进度）至首次不动产登记期间产生的费用，车库根据实际用款进度进行拨付。重点监管资金严禁用于归还项目开发贷款本息。第五章预售资金存入第十五条开发企业应在销售现场公示监管账户名称、账号、开户行及监管协议等相关信息。购房人应根据在商品房预售资金交存指引平台打印的预售资金交存单，通过销售现场监管银行临时网点、银行网点柜台、手机银行、网银转账等方式将购房款直接存入监管账户。通过手机银行、网银转账等方式交款时，应在“附言”信息中顶格填写交存单号。第十六条监管银行可与开发企业确定在销售现场集中收款的期限，集中收款结束后

8、要继续保持营业网点柜面、手机银行等交存途径畅通，监管银行收款时需查验预售资金交存单，确保预售资金直接交存至监管账户，区县住房建设行政主管部门、开发区管委会应做好监督检查。第十七条办理商品房买卖合同（预售）网签备案时，商品房预售资金（不含待发放的购房贷款及分期付款首期款以外的购房款）应已交存至监管账户。第十八条监管银行应严格履行收款职责，严禁开发企业代收预售资金（含定金、订金、诚意金、认筹金、首付款、购房贷款、分期付款等所有形式的全部房款），对出现违规收取的，监管银行不得擅自清分。第十九条合作银行应加强对开发企业开立的非监管账户的管理，如发现非监管账户存在商品房预售资金入账的，应及时报告项目辖区

9、住房建设行政主管部门或开发区管委会。第二十条商业银行在发放商品房购房贷款时，应将购房贷款直接划转至监管账户，在“附言”信息中顶格填写交存单号，跨行批量发放商品房购房贷款的，开发企业及购房贷款发放银行应配合监管银行在1个工作日内做好账务清分。第二十一条监管银行应通过监管系统定期（每周不少于一次）检查购房贷款入账情况，对明显超出一般贷款发放期限的，要在1个工作日内反馈至项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会。第二十二条监管银行应及时核对监管账户资金入账、拨付等情况，将监管账户数据实时同步至预售资金监管系统，确保监管系统与银行系统数据信息一致。第六章预售资金拨付使用第二十三条开发企业向项目辖区住

10、房建设行政主管部门、开发区管委会申请拨付重点监管资金的，应提交以下资料：（一）资金拨付申请表；（二）法定代表人和经办人身份证明、委托书；（三）用于支付施工进度款的，提供工程建设合同（首次申请时提供，应与施工许可证及其申请材料有关信息核对一致）及施工单位、监理单位签章的施工进度材料、质量验收记录等证明材料；（四）用于支付设备材料款的，提供与供应商签订的购销合同（首次申请时提供）；重复的申请材料，可只提供一次。首次拨款后，再次申请用款，应当上传上次申请用款事项的收款凭证等资料。第二十四条项目辖区住房建设行政主管部门、开发区管委会拨付重点监管资金时，应认真核对有关信息，确保拨付对象、拨付金额与工程建

11、设合同等资料基本一致，严禁开发企业利用关联公司账户套取重点监管资金。第二十五条项目辖区住房建设行政主管部门、开发区管委会应按照项目建设进度核拨重点监管资金。完成主体结构验收前，累计申请使用重点监管资金不得超过重点监管资金总额的50版外墙装饰完成前，累计申请使用重点监管资金不得超过重点监管资金总额的65%；内外装饰装修（含外墙装饰）完成前，累计申请使用重点监管资金不得超过重点监管资金总额的85%；完成竣工验收前，累计申请重点监管资金不得超过重点监管资金总额的95%；完成竣工验收备案前,累计申请重点监管资金不得超过重点监管资金总额的99%；完成不动产首次登记后，可以申请提取剩余1%的重点监管资金。

12、7层以上（不含7层）的建筑，增加建设层数达三分之一节点、建设层数达三分之二节点，累计申请使用重点监管资金分别不得超过重点监管资金总额的20%和35%o第二十六条施工进度节点所对应的拨付比例是到达节点之前的最高限制比例，区县住房建设行政主管部门、开发区管委会应按照规定对开发企业提交的重点监管资金拨付申请进行审核，根据工程实际进度拨付资金，不得按比例上限提前拨付，也不得因监管账户累计入账重点监管资金未达到重点监管额度上限而不予拨付。第二十七条区县住房建设行政主管部门、开发区管委会应在工程建设进度达到上述节点（不含预售许可审批过程中已确认的节点及竣工验收备案）后，指派专人前往项目现场核实施工进度，现

13、场核实人员应留存影像资料，并填写商品房项目建设进度现场核实情况表（附件DO核实完成后，应将影像资料、商品房项目建设进度现场核实情况表等上传至监管系统，否则不能超过对应节点的最高拨付比例拨付重点监管资金。开发企业应当为核实工作提供必要的现场工作条件，并对现场勘察资料的真实性、合法性负责。第二十八条区县住房建设行政主管部门、开发区管委会收到开发企业提交的重点监管资金拨付申请后，应在2个工作日内完成审核，审核通过的，出具重点监管资金拨付通知书，审核不通过的，出具重点监管资金不予拨付通知书。第二十九条区县住房建设行政主管部门、开发区管委会原则上应将重点监管资金直接拨付给与开发企业签订合同的相关当事人或

14、相关单位，若开发企业确己支付涉及监管项目的施工进度款、设备材料款,可提交真实、合法的证明材料，申请将相应重点监管资金直接拨付至开发企业，区县住房建设行政主管部门、开发区管委会应认真核实，确认开发企业己付款且拨付该笔资金后不超过应拨付资金比例的，可以依开发企业申请进行拨付。第三十条监管银行收到项目辖区住房建设行政主管部门、开发区管委会出具的重点监管资金拨付通知书后，应在1个工作日内拨付资金。第三十一条除错误入账等无法清分的情况外，预售资金入账信息清分录入监管系统前，不得进行退购房款等出账操作。第三十二条监管银行违反监管协议，未经项目辖区住房建设行政主管部门、开发区管委会核实同意，擅自拨付重点监管

15、资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。第三十三条监管账户累计入账金额超过重点监管资金额度后，开发企业申请使用非重点监管资金的，在告知项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会确认后，可由监管银行根据开发企业申请直接拨付。第七章保函置换重点监管资金第三十四条监管账户累计入账资金达到重点监管额度后，开发企业可凭商业银行出具的保函，申请置换与保函金额同等额度的重点监管资金。第三十五条开发企业有以下行为的，区县住房建设行政主管部门、开发区管委会依法三年内不得办理其保函等额置换重点监管资金业务：（一）使用非监管账户收存预售资金的；（二）提供虚假证明材料申请支取重点监管资金的；（三）未

16、按规定使用预售资金的。市住房建设行政主管部门可根据开发企业信用等级划定可以开具保函的企业范围。第三十六条监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换重点监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的开发企业出具保函置换重点监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换重点监管资金。第三十七条因违法违规或违反合作协议、监管协议约定而被暂停新承接商品房预售资金监管业务资格的商业银行在暂停资格期间出具的保函，监管银行及项目辖区住房建设行政主管部门、开发区管委会不得接收。第三十八条开发企业申请使用保函等额置换重点监管资金的，出具保函的银行（以下简称出函银行）与监管银行不能为同一银行或同一银行的不同分支机构。第三十九条保函由外地银行网点出具的，