房地产公司二手楼交易手续办理指南.docx

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1、房地产公司二手楼交易手续办理指南第一节二手楼交易标准流程图第二节按揭般楼知识一、申请按揭所需的资料身份证明（包括身份证、军官证、护照、回乡证、台胞证等）（代理人需要提交公证委托书）收入证明（或税单），（收入证明最好是月供（现有的所有按揭贷款的月供）的两倍以上，不能开得太低）买卖协议（居间合同）评估报告首期款证明买方贷款存折或卡房地产证复印件二、赎楼的相关知识（一）一笔赎楼（即买方担保赎楼）业务特点：由担保公司提供担保，银行提前向买方发放按揭贷款（该款项打入担保公司帐号），所贷款项用于卖方赎楼。买方需要在银行发放贷款的下月当日开始供楼（无论是否己过户或出新证），可节省赎楼利息。前提条件：买方的按

2、揭贷款须大于卖方的银行欠款。否则卖方需要自己补足之间的差额部分（二）二笔赎楼（卖方担保赎楼）1 .买方办理银行按揭业务特点：由担保公司提供担保，卖方向银行申请短期借款，银行向卖方发放短期贷款用于赎楼（该款项打入担保公司帐号）。银行在收到己过户到买方名下的新房地产证并办理完抵押登记手续后，银行向买方发放按揭贷款，优先偿还银行向卖方发放的短期贷款并扣除短期贷款所产生的利息后，将剩余售楼款支付给卖方前提条件：如果买方的按揭贷款小于卖方的银行欠款，首期款需要监管在买方的按揭银行，如果首期款监管在公司则公司需要出具承诺书给银行和担保公司（不动产担保不接受此业务），卖方的短期借款和买方的按揭贷款必须同一个

3、银行同一个支行。2 .买方一次性付款业务特点：卖方向银行申请短期借款，银行向卖方发放短期贷款，用于赎楼。买方将购房款监管于银行，在银行收到已过户到买方名下的新房产证后，解冻监管楼款，扣除银行向卖方发放的短期贷款并扣除短期贷款所产生的利息后，将剩余监管楼款支付给卖方。前提条件：买方的购房款必须监管在卖方申请短期借款的银行。3.赎楼业务操作流程1）卖方到其赎楼银行做提前还款申请银行一般要求在申请提前还款后一个月才受理还款）、打印还款清单。（最好坚持让业主做此项工作，可以初步确认我们能否受理其担保业务，避免业主先做了公证委托而造成损失。）2）卖方办理全权委托公证，出具相关资料（三方协议、房产证复印件

4、或购房合同、原抵押合同、身份证明、供楼存折、欠款清单、历史还款清单），与担保公司签订赎楼担保服务合同。选择卖方担保赎楼时，卖方需与买方的按揭银行签订短期借款合同。3）买方向银行申请按揭、双方办理首期款资金监管，买方或卖方与担保公司签订赎楼担保服务合同，提交相关资料（收入证明、身份证明、首期款证明）。4）买方的按揭银行对买方的按揭申请进行贷款审查，向买方出具贷款承诺书（收款帐户为担保公司的帐户）。（2个工作日）5）担保公司进行资料审查，填写审批表与调查意见，业务审批通过后，向贷款银行出具担保函。（2个工作日）6）贷款银行将买卖双方的相关资料报分行审批，审批通过后将担保贷款发放到担保公司指定帐号。

5、（3个工作日）7）担保公司赎楼前进行房产查档。（24小时有效）8）担保公司赎楼人员到卖方原借款银行偿还欠款。9）担保公司客户经理到卖方原借款银行领取房地产证及办理注销抵押登记手续的相关资料。（还款后一个星期左右）10） 担保公司到国土局办理注销抵押登记手续。11） 担保公司到国土局领取已注销完毕的房地产证，办理房产过户手续并取得过户回执。12） 领取己成功过户到买方名下的新房地产证，协助买方按揭银行办理抵押登记手续。如果买方贷款金额大于房地产证的登记价格，需先做送审的评估报告（9个工作日）再办理抵押登记手续。13） 抵押登记完毕（11个工作日），银行取回己做好抵押登记的房地产证，扣除所发放的赎

6、楼贷款及赎楼利息，将剩余售楼款发放至卖方收款帐户（3个工作日）。解除与担保公司的担保手续开具解除担保通知14） 担保公司将银行发放的赎楼贷款尾款发放到卖方收款帐户。（2个工作日）第三节申请三级市场转移登记应提交的文件一、过户所需的资料：1、买卖双方身份证原件或身份证明（见附注：双方身份证明及注意事项）2、房地产证原件3、转移登记申请表（原件）4、深圳市房地产买卖合同（现售）5、有委托情况（委托公证书、委托人身份证、委托人身份证复印件）6、有关房地产转移的证明文件：1）房地产买卖合同书（原件）（境外个人或组织需公证）；2）赠与公证书及亲属关系证明公证书（原件）；3）继承公证书（原件）；4）换房协

7、议书（原件）（按规定需公证的，应提交公证的换房协议书）；5）强制性转移、拍卖的房地产过户应提交的文件：拍卖或成交确认书、委托拍卖合同复印件（核原件）、拍卖公告（原件）。人民法院依法作出的已生效的判决书、裁定书、调解书以及协助执行通知书。如房地产无法收回的，应由司法机关在协助执行通知书中注明原因。（需人民法院工作人员亲自送达。）6）离婚后的房产分割应提交的文件：离婚证、离婚协议书或离婚判决书、调解书（验原件）（协议离婚的，夫妻双方须到产权登记部门共同申请；法院判决除外）。7）国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明（个人自用普通住宅除外）。8）法律、法规规定应提交的其他材料。附注：双方身份证明

8、及注意事项：个人；1）买、卖双方合法身份证明。有委托的，需提交经公证的授权委托书及受托人身份证复印件（验原件）。2）权利人无完全民事行为能力的，需提交监护公证书（原件）（内容应体现所有的监护人，一般为父母双方）及所有监护人的身份证明复印件（验原件）。3）姓名或身份证号码有变更的，需提交户籍管理部门的变更证明。4）房改房买卖若成交价高于原值的，需提交原房改买卖合同。企业、行政事业单位：1）营业执照、事业单位登记证或成立单位批文（核原件）2）法定代表人证明书（原件）；授权委托书（原件）3）法定代表人身份证复印件；受委托人身份证复印件（核原件）4）名称或法定代表人有变更的需提供工商局或批准成立部门的

9、变更证明（国有企业的，提供国资办的相关资料）5）如卖方属有限责任制或股份制企业的，需提交公司章程复印件（核原件），董事会或股东会决议（原件）。如卖方是非法人企业的，需提交国有资产管理部门或上级产权主管部门的同意出售证明。如属法人全民制企业，需开具同意出售的证明（另：买方可提交以上（1）-（4）项6）境外企业或组织提交的资料需经过公证或认证。二、安居房换证指南1、安居房换证需提交资料：1）深圳市安居房换证申请表2）房产证（原件）3）市房改办批第原件（粉红色）4）权利人身份证复印件（权利人其中一方持双方身份证原件前来申请。确因特殊原因权利人不能亲自申请的，可由受托人持权利人提供的书面委托书及委托人

10、的身份证原件代为办理）5）属下列情况的需提供市房改办出具的变更清单或变更批复原件一份：因结婚，离婚，死亡，权利人发生变更，或身份证号码、姓名发生更改，批复与房产证记录不同的。（注：协议离婚变更清单须双方签字同意）6）属市改办批复（粉红色）备注房产证面积变动的须提供市住宅局安居房补充合同原件一份。7）权利人在取得住宅局全部产权批复后发生变更的须按有关部门规定办理（权利人死亡的由其合法的继承人凭财产继承公证书申请办理；权利人离婚的，须先换成红本再进行产权变更。）2、安居房换证应缴税费：1）国有土地收益金：房改购买价的1%2）登记费：50元3）印花税：登记价的0.05%（另贴花5元）本指南若有变动，

11、以最新文件为准。第四节税费计算，各大银行费率交易税费一览表基础税费卖方买方税种征收公式税种征收公式印花税合同价X0.05%印花税合同价X0.05%交易服务费建筑面积X3元/平方交易服务费建筑面积X3元/平方契税合同价XL5%（非普通住宅3%）登记费50元（单位80兀）贴花5元合同工本费10元X4本卖方赎楼买方按揭委托公证费300元2本,每增加1本20元按揭服务费100O元（关外HOO元）同一客户业主多套物业每增加1套加100元赎楼手续费担保额XK（最低2000元）评估费500元赎楼利息担保额度X1.2%（两笔赎楼）受理费（关外）300元查档费50元物业未满5年营业税合同价X5%额城市建设维护税

12、营业税XK教育附加税营业税X3%超原价过户个人所得税额X20%得税额X20%营业税（未满5年的按全额征收，则无须重复征所得额X5%收超额部分的营业税）额城市建设维护税营业税XM教育附加税营业税X3%外籍人士买卖合同公证黄合同价X0.3%买卖合同公证找合同价XO.3%抵押合同公证费贷款金额XK第五节按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制一、买卖双方带来的风险（一）房产被查封的风险案例：2005年9月份，业主陈小姐与投资客赖先生签订了买卖居间协议，按约定，双方自愿于签完合同后5天内，卖方全权委托公证将宝安西乡流塘大厦的72平米的物业以21万的价格给买方，同时买方交付首期款现金人民币11万元替卖方

13、赎楼，放盘转卖。半个月后，房子被查封。原来业主陈小姐离异且无固定职业，平时以流塘大厦出租的租金租房子住，每月套回几百元以供生活。但是之前陈小姐借了莫先生17万多，且无力偿还债务，于是莫先生向法院提出对陈小姐的房产实施财产保全。得知陈小姐房产被查封的当晚，经纪方中某地产某分行营业经理王先生思虑再三，决定告知买方，当晚约了买卖双方到分行会面，陈小姐没有回避，但表示她也不知情，当时提出有可能是莫先生所为，赖先生认为是卖方故意设的圈套，摆了狠话，当晚没有结果。赖先生与王经理到法院落实，确实是莫先生所为。赖先生决定向法院提出起诉，要莫先生解除对陈小姐的财产保全，但最终未能如愿。陈小姐表示无力偿还赖先生的

14、首期款，要杀要刚，由赖先生定夺。最后，陈小姐的房产被拍卖，赖先生颗粒无收。经纪方由于在买卖双方互转首期款时到国土局查过档，确认当时产权状况处于抵押之中，未被查封，幸免于责a结论：物业被查封的风险我们虽不可预知，但按标准流程操作，可最大化的保护我们自己。（二）买卖双方虚假交易的风险1、买卖双方提供虚假资料及信息会导致交易无效；2,买卖双方进行虚假交易的会存在A、双方恶意转移财产，会导致出现诉讼；B、双方骗贷，如果银行追究我们要承担相应责任；（三）买卖双方合同不规范的风险1、合同上时间的约定不具备可操作性的风险2、合同上相关事宜的约定于我们不利所造成的风险-3、ABC单和期房二、业务操作过程产生的

15、风险（一）申请还款1、未提前申请导致的无法正常赎楼2,超过提前还款申请的答复时间导致赎楼时间延误（二）公证委托1、公证书内容错误2、未明确买卖双方交易情况、卖方供楼情况、按揭银行、担保公司等情况就先做委托公证3、公证委托人转委托时所持的公证书内容不适用或数量不够。案例：风险的流程控制2007年6月，业主刘先生将宝安区中心区西城上筑花园305的一套110平方的无业以120万元的价格卖给张先生。张先生需做转委托给中昊宇赎楼，他持有原业主的4本公证委托书，扣除公证处留下的一本之外，剩下3本（后来据主单人分行说增加了1本），当时中昊宇表示公证书数量不够，出于对风险的考虑，要求卖方再增加2本公证委托书，拒绝办理相关业务。分行解释，如果公证书于过户前用光，盘方与卖方非常熟，可让卖方过来递件过户，并提