房地产公司二手中介手册业主售房温馨提示.docx

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1、房地产公司二手中介手册业主售房温馨提示一、出售条件应具备（一）凡己在国土部门依法进行了产权登记并取得了房地产证的房地产均可转让买卖。（二）在实践中，有一些房屋虽然尚未取得房地产证，但己具备了取得房地产证的各项条件（如己取得绿本房地产证的房屋）或虽取得房地产证但己办理按揭、抵押）的，此类房屋可以在己找到有意向的买家后，双方约定等到取得房地产证或解除抵押后再交易。（三）根据国家及深圳经济特区的相关法律法规，下列情况的房地产是不可以买卖的：（四）根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；（五）司法机关，行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权的；（六）共有房地产，未经其他共有人书面同意的

2、；（七）设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的：（八）权属有争议的；（九）法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。二、资料齐全签委托书（一）在委托中介售房时，应和中介公司签订委托售楼书。签订该委托的目的，除了明确委托关系外，还应将委托的权限范围，佣金的支付比例等约定清楚。（二）在签订委托时,应提供相关的产权证明文件的原件和复印件予以中介,这些资料包括：权利证书房地产证或购房合同的原件及复印件：己抵押（按揭）的应提供抵押合同原件和复印件，按期供款发票：权利人身份证明身份证原件和复印件等。三、税费明了帐清晰（一）二手楼交易时，对居民个人普通住宅的交易，买卖双方自付费用：1卖方所须交纳的税费有：（

3、1） 0.05%印花税；（2） 20%的个人所得税（只有在增值时才能交纳）。（3） 买方所须交纳的税费有：（4） 0.05%的印花税：（5） 1.5%的契税；（6） 50元的登记费+5元贴花。（7）另外，任何一方为境外人士时，必须公证，公证费为合同价的0.3%,由境外人士缴纳。如果交易的是居住不满一年的个人普通住宅，交易时还需增加交易税等，交易税费比较复杂应多咨询中介公司。四、不能只谈实收价（一）卖房时，因要涉及到房款、税费、佣金等，有些业主害怕麻烦，委托中介时，只签订或只委托实收价（实得、净收、到手价），表面上看起来似乎简单了，但有可能引起新的麻烦。（一）只签实收价，可能会给一些不良中介公司

4、提供可乘之机，利用业主或者买卖双方对税费的不了解，而暗箱操作吃差价等。因此，一定要搞清楚各项税费佣金，不要只得实收价，以免吃亏。（三）佣金、税费都是必须支付的费用，并不会因签实收价而消失，只不过从表面上看起来，这笔费用转移到买方身上，实际上，不论是实收价，还是各自承担相应的税、佣金买方实际支付的费用是一样的。因此，委托卖房时，应承担各自的税佣，不过可以将委托价加高一点，以保证在扣除税、佣后仍能收到自己的底价（实收价）。（四）当中介带客看房时，应清楚中介所报给买方的价格，要注意留一点谈价空间，不要将底价（实收价）和盘托出，否则会使谈价很被动，甚至陷入僵局。因此，一定不能告诉客户我只要实收多少=有

5、时，业主这样做，可能是出于对中介公司的不信任。因此，一方面应与中介公司多沟通配合好，另一方面完全可以等到成交签约时，向买家核实最终成交价。五、遵守流程方安全（一）在房屋出售过程中交易安全是必须首先考虑的重中之重，除了前面所找到的寻找一家可信赖的中介公司，帮助把关，办理手续外，最关键的一点是要严格按转让流程交易，那么安全问题就有保证。正规的中介公司根据多年的经验，整理出一套严谨的交易流程，该流程对买卖双方身份权利的确认，资金的托管与支付，房屋的交付等都有严格的要求，在交易前应向中介索取，并反复研究透彻。只要按程序做，安全是有保证的。六、按规定支付佣金（一）通过中介出售房屋，成交后需支付一定比例的

6、佣金。（各地方标准不一样,可参照当地的标准）目前深圳一般的标准是成交价的1.5%,不足5000元按5000元计。这可以说是阳光下的利润.中介公司在接到业主委托后，需要做大量的工作，实在勘察、确认产权刊登广告、寻找客源、帮助谈判、办理过户等等，是-个既烦琐又费人力、物力、财力的工作。顺利成交后，理应按约支付佣金。（二）实践中，也有一些业主要求打折的，这主要是对中介所做工作不了解，暴利时代已成为过去，中介公司同样不存在暴利，除了上述所做的工作外，中介公司其广告、场地、办公、人员成本都不低，尤其是广告成本投入很大，比例高得惊人。目前政府制定的佣金标准是比较合理的，一个合理的佣金收入是公司良性运作和发

7、展的根本。困此，正规的中介公司不会给予佣金打折，更不会通过佣金打折参与竞争，从而降低自己的的服务标准。七、过河拆桥风险大（一）有极个别的卖房者，在通过中介寻找到购房者后，会跳过”中介与购房者私下进行交易。这不仅违反诚信原则，也给自己的带来了不必要的风险。（一）二手楼交易手续烦琐，过程较长，其间有许多的规定要求，须出示许多的证明等。如果跳开中介自己办理，虽然省去了一笔中介费，但不仅因需要自己的亲自处理事务，耗去极大的时间和精力，而且可能由于业务不熟，资料准备不齐，为此多跑几趟冤枉路，办了一些冤枉事，反而降低了交易效率。（三）交易过程中有可能存在一些欺诈行为，卖房者由于经验不足，掉以轻心或过于自信，忽略了某些环节或未能坚持按程序进行，最终有可能鸡飞蛋打。（四）即使最终顺利完成了交易，但可能马上又要面对中介公司的追讨，因此事先和中介公司有委托关系或其他形式的约定，你将可能收到律师信，甚至是一场无休无止的官司，弄得身心疲惫，得不偿失。