万泽股份：内蒙古双奇药业股份有限公司工业用地出让土地使用权市场价格评估报告.docx

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1、土地估价报告项目名称：内蒙古双奇药业股份有限公司位于呼和浩特市如意开发区腾飞大道西侧两宗工业用地出让土地使用权市场价格评估受托估价单位：内蒙古住恒房地产价格评估有限责任公司土地估价报告编号：内住恒估字2023第3748号提交估价报告日期：二O二三年十一月二十日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称内蒙古双奇药业股份有限公司位于呼和浩特市如意开发区腾飞大道西侧两宗工业用地出让土地使用权市场价格评估二、委托估价方委托方：内蒙古双奇药业股份有限公司单位地址：内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区腾飞路21号社会统一信用代码：91150000114186739P三、估价目的根据委托方提供的资料显示，内蒙古

2、双奇药业股份有限公司因确认土地价值需要，拟以内蒙古双奇药业股份有限公司所使用的位于呼和浩特市如意开发区腾飞大道西侧两宗用途为工业用地的国有出让建设用地使用权价值进行评估。内蒙古住恒房地产价格评估有限责任公司受托对上述估价对象对应用途下出让土地使用权市场价值进行评估。依据中华人民共和国民法典（十三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月1日起施行）等相关法律法规的规定，本公司将本着客观、公正、合理原则进行评估，为委托方确定土地使用权市场价值提供客观、公正、合理的参考依据。四、估价期日根据委托方的要求及评估目的的需要，本次估价期日以现场勘查之日为准，即二。二三年十一月十日。五、估价日期二O二三

3、年十一月十日至二0二三年十一月二十日六、地价定义1、用途设定：估价对象土地登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，根据中华人民共和国自然资源部发布的国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（自然资办发（2020）51号）的规定，并结合本次估价目的设定待估宗地用途为工业用地。2、开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地红线外七通（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气），宗地红线内七通（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及场地平整。根据待估宗地的土地利用状况和估价目的，本次评估设定估价对象开发程度按实际开发程度设定为宗地外七通（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）

4、，宗地内设定为场地平整，即开发程度设定为七通一平。3、土地使用权年限设定：根据估价对象国有土地使用证（呼国用（2009）第00160号、呼国用（2004）字第0240号）显示估价对象使用权类型为出让，宗地一发证日期为2009年2月30日，终止日期为2050年9月17日，土地使用权剩余使用年限为出让年限减去已使用年限为26.85年，故：设定估价对象土地使用权年限为26.85年，宗地二发证日期为2004年3月，终止日期为2054年3月18日，土地使用权剩余使用年限为出让年限减去已使用年限为30.35年，故：设定估价对象土地使用权年限为30.35年。4,现状利用和规划利用条件说明：待估宗地地类（用途

5、）为工业，地上现有建筑物：厂房、办公楼、餐厅等，建成年代约为2006年。地上建筑物于估价期日部分楼幢未办理产权相关手续，故地上建筑物总建筑面积不详，实际容积率不详。根据估价目的、估价原则并结合类似宗地实际情况，设定规划容积率为当地工业平均容积率0.8。5、价值内涵：地价内涵是指在评估期日2023年11月10日，现状利用或规划条件下，在上述设定用途、开发程度、土地使用年限条件下的出让土地使用权市场价格。七、估价结果根据城镇土地估价规程，估价人员依据土地估价的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对

6、象本次地价定义条件下的土地评估结果如下：市场价值估价结果宗地一评估土地面积：26256.73平方米单位面积地价：1644元/平方米（取整）评估土地总价：43166064元大写人民币：肆仟叁佰壹拾陆万陆仟零陆拾肆元整宗地二评估土地面积：8065.2平方米单位面积地价：1704元/平方米（取整）评估土地总价：13743101元大写人民币：壹仟叁佰玖拾壹万贰仟肆佰柒拾元整总评估值：56909165元大写人民币：伍仟陆佰玖拾万玖仟壹佰陆拾伍元整币种：人民币估价结果详见土地估价结果一览表。八、土地估价师签字土地估价师：乔永梅土地估价师：元仲举资格证号：2014150064资格证号：2004150088注

7、册证号：2021150010注册证号：20211500111I九、土地估价机构:法定代表人：内蒙古住恒房地产价格评估有限责任公司2023年1i月20日土地估价结果一览表估价机构：内蒙古住恒房地产价格评估有限责任公司估价报告编号：内住恒估字2023第OOOO号估价期日：2023年11月10日估价期日土地使用权性质：出让估价期日的土地使用者地号坐落土地使用证号估价期日的登记用途容积率估价期日实际开发程度估价设定的开发程度土地使用年限（年）土地面积（平方米）单位面积土地使用权价格（元/平方米）总地价（元）备注证载实际设定实际设定内蒙古双奇药业股份有限公司4-05-N-126呼和浩特市如意开发区腾K大

8、道西侧呼国用(2009)第00160号工业用地工业用地工业用地0.8宗地红线外七通，宗地红线内七通及土地平整宗地红线外七通，宗地红线内土地平整26.8526256.73164443166064七通指：通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖内蒙占双奇药业股份有限公司4-05-H-197呼和浩特市如意开发区腾飞大道西侧呼国用（2004）字第0240号工业用地工业用地工业用地宗地红线外七通，宗地红线内七通及土地平整宗地红线外七通，宗地红线内+地平整30.358065.2170413743101七通指：通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖合计34321.9356909165一、上述土地估价结果的限定

9、条件（见下表）1、土地权利限制：无抵押等他项权利限制2、基础设施条件：见待估宗地基础设施条件表3、规划限制条件：依据现状规划条件不变4、影响土地价格的其他限定条件：无待估宗地基础设施及其他条件表序号宗地名称地面平整状况周围道路状况供电状况供水状况排水状况供暖状况供气状况通讯条件土地权利眼制规划限制影响土地价格的其他限定条件内蒙古住恒房地产价格评估有限责任公司1呼和浩特市如意开发区腾飞大道西侧两宗场地平整临腾飞路北段宗地红线内外通市政电网系统宗地红线内外通市政供水系统宗地红线内外通市政排水系统宗地红线宗地红线外通市一政供暖系统，红线内由市政集中供暖宗地红线内外均入网宗地红线内外通讯与市政通讯网相

10、联，市话普及率较高，通讯线路畅通无无无1呼和浩特市如意开发区腾飞大道西侧函宗场地平整临腾飞路北段宗地红线内外通市政电网系统宗地红线内外通市政供水系统宗地红线内外通市政排水系统宗地红线宗地红线外通市政供暖系统，红线内由市政集中供暖宗地红线内外均入网宗地红线内外通讯与市政通讯网相联，市话普及率较高，通讯线路畅通无无无二、其他需要说明的事项1、估价对象土地面积及权利状况以委托方提供的国有土地使用证呼国用（2009）第OOl60号、呼国用（2004）字第0240号”为依据。2、本评估报告仅作为出让土地使用权市场价格的参考依据。内蒙古住恒房地产价格评估有限责任公司2023年11月20日内蒙占住恒房地价格

11、评估存限黄任公司第二部分估价对象界定一、委托估价方委托方：内蒙古双奇药业股份有限公司单位地址：内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区腾飞路21号社会统一信用代码：91150000114186739P二、估价对象本次估价的估价对象仅为内蒙古双奇药业股份有限公司使用的国有建设用地出让土地使用权，不包含地上建筑物及相关设施设备。宗地一发证日期为2009年2月30日，终止日期为2050年9月17日，土地使用权剩余使用年限为出让年限减去已使用年限为26.85年，故：设定估价对象土地使用权年限为26.85年，宗地二发证日期为2004年3月，终止日期为2054年3月18日，土地使用权剩余使用年限为出让年限减去已使

12、用年限为30.35年，故：设定估价对象土地使用权年限为30.35年。三、估价对象概况1.土地登记状况：(1)土地来源：待估宗地为国有建设用地，内蒙古双奇药业股份有限公司以出让方式取得该宗地土地使用权。(2)土地位置：呼和浩特市如意开发区腾飞大道西侧两宗(3)土地使用权人：内蒙古双奇药业股份有限公司(4)土地登记时间：2009年2月30日、2004年3月(5)土地证号：呼国用(2009)第00160号、呼国用(2004)字第0240号(6)地号：4-05-N-126,4-05-H-197(7)图号：-(8)土地权属性质：国有(9)使用权面积：宗地一26256.73平方米、宗地二8065.2平方米

13、(10)地类(用途)：工业用地(11)土地所在级别：呼和浩特市基准地价工业一级地(12)土地使用权类型：出让宗地一终止日期：2050年9月17H宗地二终止日期为2054年3月18日(13)四至：宗地一东至腾飞路；西至呼和浩特市第二中学；南至内蒙古双奇药业公司；北至顺义街。宗地二东至腾飞路；西至呼和浩特市第二中学；南至内蒙古党委政府机关幼儿园第一分园；北至内蒙古双奇药业公司。2、土地权利状况(1)估价对象的土地所有权状况：在估价期日，估价对象土地所有权属国家所有。(2)估价对象的土地使用权状况：根据国有土地使用证(呼国用(2009)第00160号、呼国用(2004)字第0240号)，登记待估宗地

14、的土地使用者为内蒙古双奇药业股份有限公司，土地使用权类型为出让。(3)土地他项权利状况：在估价期日，估价对象不存在抵押权、租赁权、地役权等他项权利。(4)相邻关系权利：相互毗邻的不动产使用人提供便利的同时，确保双方正常生产经营及利用。3、土地利用状况根据委托方提供资料及评估人员的现场勘查，待估宗地地类(用途)为工业，地上现有建筑物：厂房、办公楼、餐厅等，建成年代约为2006年。地上建筑物于估价期日部分楼幢未办理产权相关手续，故地上建筑物总建筑面积不详，实际容积率不详。估价对象土地用途为工业用地，宗地位于呼和浩特市如意开发区腾飞大道西侧两宗，周边为住宅、商住集聚区，主要规划用途为住宅、商住用地，

15、区域内有呼和浩特市党政大楼、内蒙古自治区党政大楼、呼和浩特市如意开发区总部基地、呼和浩特市九二大厦、呼和浩特市富恒国际，随着城市扩张，工业企业大量搬迁，工业聚集度一般，且区域内规划设计条件规定的使用性质以住宅、商住为主。四、影响地价的因素说明(一)一般因素指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定土地具体价格的基础。1、城市资源状况(1)地理位置呼和浩特位于内蒙古自治区中部。东经110。4611210,北纬40。51-418,市区位于北纬40。48东经11141,。地处内蒙古自治区中部大青山南侧，西与包头市、鄂尔多斯市接壤，东邻鸟兰察布市，南抵山西省。全市总面积17,