福州市城乡规划局建筑工程电子报批技术指引.docx

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1、福州市城乡规划局建筑工程电子报批技术指引（试行）福州市城乡规划局2016年5月1、总则1.1为进一步规范福州市城市规划管理中建设项目建筑面积的规划审查，提高建筑工程规划管理审批效率，福州市城乡规划局制定了建筑工程电子报批指引，本指引中关于建筑面积计算方法及电子报批的文件处理方式作为我市规划建筑工程设计、咨询服务机构技术审查、规划部门办理建筑设计方案审查（含总平面规划方案）、核发建设工程规划许可证和规划条件核实的依据。2、建筑指标2.1建筑工程指标审查以建设项目为基本单元,对整个项目及项目中的每栋楼分别列出建筑指标。需填报的表单包括：“建筑功能面积指标明细汇总表,项目住宅户型面积比例核算表和分栋

2、建筑功能面积分层明细表”，详见附录1建筑功能面积指标明细汇总表和附录2分栋建筑功能面积分层明细表和附录3项目住宅户型面积比例核算表。项目的目录组织和具体命名方式要求如下：2.1.1一级目录为项目名称，如“福州XX新苑2.1.2规划总平图直接设在一级目录下，其他总体相关图纸设在二级目录“总体其他下。总平图文件的名称规定为总平图.dwg，不允许随意命名。2.2.3单体图纳入二级目录“建筑单体”中，文件的名称使用建筑物的编号命名，如2#楼的建筑单体图为“2#.dwg”，若同一项目中存在多栋独立的单体建筑设计完全一致，可以采用复合命名方式，如：“2#,3#,5#.dwg，中间用英文的逗号隔开。2.2建

3、筑功能面积指标明细汇总表说明2.2.1项目名称该项目的实际名称，如“福州XX新苑。2.2.2栋数计数原则是指相对独立的建筑物为一栋，如为多楼梯入口但明显为一个连体的建筑也可计算为一栋,对于裙-塔结构的建筑计为一栋,若两栋（或多栋）建筑之间出现连廊等需要计算建筑面积的构筑物,可根据实际情况将其一分为二（或一分为多）分别计入各栋楼之中。2.2.3建筑规模2.2.3.1建筑规模包含总建筑面积及地上、地下分项面积。总建筑面积指一栋建筑项目地上、地下所有建筑面积的总和，也等于建筑功能明细表中列明的主要功能、公共服务设施及市政设施、其它功能三大类建筑面积的总和,分类标准见附录6建筑功能分类标准。2.2.3

4、.2地上、地下建筑面积分别指地上部分和地下部分建筑面积的总和。2.2.3.3计容、不计容建筑面积分别指该项目计容和不计容建筑面积的总和。2.2.3.4建筑面积计算的范围以及面积计算的比例规定，详见附录4：建筑工程规划建筑面积计算方法概述。2.2.4建筑层数一栋建筑按自然层（夹层除外）计算的地上最高层数和地下最低层数，层高2.2米及以上的架空层、设备层、避难层应计入建筑层数;层高小于2.2米的需单列按层计算建筑面积，但不计层数。“架空层”建筑面积单列。2.2.5主要功能2.2.5.1功能名称主要根据城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)中表3.3.2,类别划分至小类，建筑主要

5、功能应当符合用地分类标准，具体详附录6。2.2.5.2建筑面积指该主要功能的建筑面积，包括墙体面积。2.2.5.2.1住宅建筑面积包含阳台面积，阳台面积计算具体规定详4.7；2.2.5.2.2住宅入口大堂计算方法：功能单一的住宅楼入口大堂纳入住宅功能计算面积；住宅入口大堂属于功能复杂的商住楼时，可以计入主要功能的住宅面积或其他功能的面积。2.2.5.2.3住宅中的入户花园，参照阳台的方法计算面积。2.2.5.2.4商业面积包含地上、地下除规划要求配套公建项目外的所有商业用房面积，并分别列出地上、地下商业面积；餐厅等商业用房除单独报建外，统一计入商业面积。2.2.6公共服务设施及市政设施2.2.

6、6.1功能名称公共服务类配套用房：幼儿园、物业管理用房、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、公共厕所、门卫收发室、垃圾收集间、社区居委会、警务室、派出所、街道办事处、社区文化服务站、老年人服务中心、社区居家养老用房等。市政设施类配套用房：开闭所、环网室、变配电室、高压水泵房、燃气调压站、电信机房、有线电视机房等。建设工程规划许可证申请表中配套设施一栏不得为空，须按要求逐一填写到位，不得缺漏；规划设计条件、批准的总平面规划图或按规定无配套用房要求的建设项目，应在该栏中填写无”；超出上述类别的配套设施用房名称，设计单位可按相关规范术语填写。2.2.6.2建筑面积属于公共服务设施及市政设施范围的配套用

7、房要求为其四周共用墙体的中线和外墙外边线所围合的建筑面积，不含公用走道、公用楼梯等面积。公共服务设施及市政设施的面积按规定计算容积率，计入计容建筑面积。2.2.6.2.1对于同一层平面中有多个公共服务设施及市政设施范围的，各公共服务设施及市政设施面积不包括走廊通道、楼梯等公共空间的面积。对于整栋公共服务设施及市政设施楼，其走廊通道面积纳入公共服务设施及市政设施的其他范围计算。2.2.6.2.2如申报项目为公共服务设施及市政设施类项目，其主要功能一栏填写相应的公共服务设施或市政设施具体名称，同时计入公共服务设施及市政设施栏中。在备注栏中说明，主要功能指标包含公共及市政设施指标。2.2.7停车指标

8、分为机动车位和非机动车位两大类，机动车位分为地上、地下和社会公共停车三类，非机动车位分为地上、地下两类。2.2.7.1地上机动车位/地上非机动车位位于地面的停车库和停车场所包含的机动车位/非机动车位的个数之和。2.2.7.2地下机动车位/地下非机动车位位于地下的停车库所包含的机动车位/非机动车位的个数之和。2.2.7.3社会公共停车位规划设计条件建设用地规划许可证要求配建的泊位个数总和，若报审项目范围不含公共停车位，则该项为0,不得空缺。2.2.8其它功能。其它功能包括七种子类型，要求计算各项子类型建筑面积，如其中某一类型在建设项目中不包括，该项面积也应填为0，不能空缺。2.2.8.1地下车库

9、及设备用房包括地下机动车库和地下非机动车库的建筑面积、车道面积以及车位数量，以及地下设备用房。本项面积不计入计算容积率建筑面积之中，但计入建筑总面积。无地下汽车库和地下非机动车库的，该项面积为“0/0”，不能空缺，车位数量写在备注栏中。非机动车库按规定按面积折算计入泊位的应分列一栏填写，并注明折算方式及折算后的车位数。2.2.8.1.1地下汽车库/地下非机动车库在首层入口坡道的面积纳入地下汽车库/地下非机动车库的范围计算建筑面积,不计入首层建筑面积。2.2.8.2地下经营性用房地下建筑中，如超市,娱乐场所等面积单列，计入地下经营性用房面积。2.2.8.3地下其他用房除车库、地下设备用房、经营性

10、用房区域外，地下其他难定义的区域如按规定不计容则可归并入地下设备用房（如通风井道等等），如按规定需计容的则归入地下其他用房项（如地下室垃圾收集间等等）。本项面积计入建筑总面积。2.2.8.42.8米及以上4.5米及以下的架空层/底层公共开放空间架空层是指用于公共活动的或绿化的开敞空间。非底层架空层，底层封闭车库、杂物间等,层高超过2.2米及以上应按全面积计算容积率;层高不超过2.2米的应按1/2面积计算容积率。2.2.8.4.1首层平面中一栋建筑物中间或者两栋建筑物之间的消防车道，上部有楼盖，其面积计入首层架空面积，本项面积不计入计算容积率的建筑面积，但计入建筑总面积。2.2.8.4.2各种功

11、能分区的首层入口、门廊、走廊、檐廊、挑廊等不计入首层架空层面积，应按不同的结构类型，按规定计算面积。2.2.8.5避难层、设备层、管道层等避难层指建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。整层为避难层的，避难层（避难间）建筑面积（含楼梯间不计入容积率）；非整层作为避难层的，避难空间及为避难配套的功能空间（含电梯间、楼梯间、其他设备空间不计入容积率，其中为避难配套的功能空间按避难空间和其他空间面积比例分摊计算，建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积，并计入建筑层数；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积，

12、但不计入建筑层数。建筑物内的设备层、管道层等有结构层的楼层,结构层高在2.20m及以上的，应按全面积计算容积率；结构层高在2.20m以下的，应按1/2面积计算容积率；备注栏中必须注明其所在的层数或楼层及层高。2.2.8.6顶层楼梯间及电梯机房、设备层等泛指在房屋天面上永久性建设的楼梯间、水箱间、电梯机房、机械房以及斜面结构屋顶高度在2.2米以上部分外围水平投影面积的总和。本项面积计入计算容积率建筑面积。2.2.8.7其他鉴于建筑结构及功能分区布局的复杂，对于以上所有指定名称的其他功能之外的区域可纳入表格中其他功能”的其他部分栏，本项面积应计入计算容积率建筑面积之中，若有明确规定可不计入容积率的

13、，按规定执行。2.2.9住宅套型面积比例。2.2.9.1住宅总户数整个项目中住宅户数的总和2.2.9.290（120）由以上套型建筑面积所有面积大于90（120）m2的套型的面积总和。2.2.9.390（120）曲以下套型建筑面积所有面积小于或等于90m2的套型的面积总和。2.2.9.4住宅总建筑面积该项目中住宅面积的的总和,该值与主要功能中的住宅建筑面积结果一致。2.2.10相关指标该部分指标仅起说明作用，不参与面积的平衡计算。2.2.10.1基底面积指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。具体指建设工程首层平面建筑物外墙边线，包括底层阳台（不论是否接触地面）、架空层外墙或立

14、柱的边线在地面上的投影所围合的面积。2.2.10.1.2建筑内部设计天井的，天井范围计入基底面积，并以单层面积计入总建筑面积及计容建筑面积。若天井设置在二层及以上，不计入基底面积。住宅建筑设置天井的，天井长边应对外通透设计。2.2.10.1.3首层有上盖的汽车入口通道计入基底面积，但在计算首层建筑面积时扣除该范围的面积。2.2.10.2住宅户数申报建筑的住宅总户数，如不含住宅,则该项数值为0,不得空缺。2.2.10.3阳台面积申报建筑的所有阳台面积的总和，阳台建筑面积计算规定详4.7。如项目中不含阳台，则该项目面积为*，不能空缺。隔层或隔多层设置的阳台面积计算方法：隔层设置的阳台与逐层设置的阳

15、台，按规定计算建筑面积和容积率；隔多层设置的阳台（二层以上）按阳台计算建筑面积，可参照露台计算容积率；露台可不计入建筑面积和容积率。2.2.10.4地下商业面积申报建筑项目中设在地下的商业功能分区总建筑面积。如无地下商业面积，则该项目面积为0,不得空缺。2.2.10.5计算容积率面积本建筑项目中主要功能、公共服务设施及市政设施、其他功能中地上汽车库、非机动车库以及其他子项应计容的建筑面积总和。2.2.10.6容积率该项目的容积率（容积率=计算容积率建筑面积/建筑用地面积），其中建筑用地面积为建设项目实用地面积。2.3分栋建筑功能面积分层明细表说明2.3.1分栋建筑功能面积分层明细表目的在于列明各栋建筑面积的组成形式，包含说明地上面积总和、地下面积，以及各部分建筑标准层的构成，以及每个分层平面内部的功能划分情况。2.3.2楼号建筑物的实际编号，如1#、A#、地下室等。2.3.3地下建筑总面积项目地下建筑面积之和。2.3.4地上建筑面积应等于地上各楼层建筑面积之和。2.3.5每个建筑标准层面积应等于它的各个功能部分的面积总和。2.3.6标准层的总建筑面积应注明计算方法，即用单层面积乘以层数的方式注明，含阳台的按规定计一半面积或计全面积。2.3.7住宅面积应在备注栏中标明住宅户数。2.3.8包含阳台的建筑层请在备注栏中注明阳台面积，包含汽车库的项目应注明车位数量。2.4“项目住宅