雁塔二地块项目国有土地上房屋征收补偿方案.docx

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1、雁塔二地块项目国有土地上房屋征收补偿方案因雁塔二地块项目建设需要，福州市台江区人民政府决定征收该项目规划红线范围内国有土地上的所有房屋，现根据国有土地上房屋征收与补偿条例、中华人民共和国土地管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例、福州市房屋征收补偿实施细则（2021年修订版）、福州市房屋征收补偿实施细则补充规定、进一步完善旧屋区改造统筹安排调度机制的实施意见（试行）、关于调整完善工业企业征收政策的意见、关于进一步盘活使用统建和配建安置房源的实施意见等相关规定，结合本项目的实际情况，现特制定如下房屋征收补偿方案。一、征收补偿对象及方式（一）凡本征收范围（具体以征地红线图为准）的被征收人列入征收补偿

2、对象。1.被征收房屋属个人或单位所有的，以不动产权证书（含房屋所有权证，下同）或建筑许可执照（建设工程规划许可证，同一人加层扩建除外）为计户和补偿依据，被征收人应当依据权属证书记载的房屋用途、性质和面积选择对接购买安置型商品房或产权调换或货币补偿。持有建筑许可执照（建设工程规划许可证）未建设的不予补偿。2被征收房屋属出租国有公房的，以公房租赁凭证（租折或租赁合同）为计户和补偿依据，以上国有公房包括福州市国有房产中心管理的国有房产（简称国有房产）和行政机关、事业单位、国有企业等单位管理的房产（简称单位房产）。（二）本地块征收补偿的方式：实行货币补偿、对接购买安置型商品房或产权调换相结合的方式。1

3、.货币补偿：具有合法产权的被征收人按确认的房屋合法建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。非公益事业房屋的附属物，实行货币补偿，不作对接购买安置型商品房或产权调换。另有规定的除外。2.征收下列情形的房屋原则上实行对接购买安置型商品房或产权调换，不作货币补偿:（1）被征收房屋的共有人或被征收国有房产的各使用人对补偿方式的选择达不成一致意见的；（2）被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；（3）被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的；（4）安置面积小于等于60平方米的，原则上实行实物安置。安置面积大于60平方米的，原则上实物安置面积不得少于

4、60平方米；（5）无产权房屋确认补偿安置面积后，选择实物安置的比例不得低于50%O（三）建筑面积计算1.被征收房屋产权建筑面积以所有权证记载的建筑面积为准；未经登记房屋的建筑面积按国家标准房产测量规范和福州市房屋面积计算细则的规定计算。2.利用坡屋顶空间作为阁楼层的建筑形式，阁楼层与原房同时设计建造的，其楼底高度在2.2米以上，阁楼层层高大于等于2.2米部分按100%计算建筑面积,阁楼层层高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%计算建筑面积，阁楼层层高小于1.6米部分不计算建筑面积。3.被征收房屋为国有公房，属成套单元房的，项目已通过首次登记未办理不动产权证书的以该幢房屋首次登记的测绘面积为

5、准；未通过首次登记的以测绘单位按房产测量规范测绘面积为准。属民房的，公房租赁凭证未记载建筑面积的，可按计租面积XI.3,或使用面积+计租面积0.08计算建筑面积。（四）在福州市房屋征收补偿实施细则发布之日（2013年5月20日）前，原被征收人夫妻经法院判决离婚或协议离婚并对房屋具体分析明确权属范围的，可予以分户补偿；法院判决离婚或协议离婚，仅明确房屋双方各占份额，未对房屋具体分析明确权属范围以及2013年5月20日后离婚的，不予分户补偿。二、住宅房屋征收补偿安置机制（一）被征收人选择货币补偿并按整体区位评估方式结算货币补偿金额的，货币补偿金额=确认的房屋合法建筑面积X（住宅区位价+被征收房屋建

6、安综合单价X成新率），同时根据确权建筑面积给予货币奖励2127元/后。被征收人选择分户评估的，被征收房屋价格按市场评估价格确定。（二）被征收人选择整体区位评估方式结算购买安置型商品房（产权调换）差价的，差价（不含层次系数）=安置房面积X安置型商品房销售均价（存量安置房单价）一确认的房屋合法建筑面积X（住宅区位价+被征收房屋建安综合单价X成新率）-公摊补偿。在签约期限内签约搬迁，安置面积与被征收房屋确认的合法建筑面积相等部分按被征收房屋建安综合单价结合成新率与安置房建安综合单价之差给予不超过差价款50%的优惠奖励（详见榕房（2017）89号附表，一等框架结构建安综合单价为3800元/平方米）。被

7、征收人选择分户评估方式结算产权调换差价的，产权调换差价=安置房市场评估价-被征收房屋市场评估价。（三）住宅实行产权调换的，具体安置面积的计算方式可由以下两种方式中任选一种：方式一：被征收房屋确权面积加公摊补偿面积后就近上靠标准房型；方式二：被征收房屋价格除以安置型商品房（或统建、配建安置房）均价所得面积就近上靠标准房型。被征收房屋价格=（住宅区位价+建安综合单价X成新率）确认的房屋合法建筑面积+住宅区位价X公摊补偿面积+优惠补差奖励。标准房型面积为45、60、75、90、105、120、135平方米。（四）被征收人结算购房（产权调换）差价时，安置型商品房或产权调换房屋与原住宅确认的合法建筑面积

8、及公摊补偿面积相等部分不计层次系数，其余面积按设定的标准层（总楼层的中间层，下同）为0、向下一层每层递减1%、向上一层每层递增1%计算层次差价，每层增减的幅度不超过50元/平方米；被征收人选择分户评估方式进行计价的，产权调换房屋层次系数按设定的标准层为0、向下一层每层递减1%、向上一层每层递增1%计算层次差价。（五）安置型商品房开发建设单位取得商品房预售许可证后，由房屋征收实施单位适时组织被征收人选房，出具选房证明，被征收人未到场选房的，由征收实施单位邀请公证机关代为选房。选房后，被征收人凭购房单、选房证明一个月内与安置型商品房开发建设单位签订购房合同，约定交房时间、付款方式、违约责任等。被征

9、收房屋所有权人不明确且对接安置型商品房的，由征收部门、征收实施单位与相关权利人或房屋使用人签订征收补偿安置协议，由项目业主单位向安置型商品房开发建设单位购买相应的安置型商品房进行对接安置。（六）本项目住宅区位价：14600元/m（七）征收合法产权的杂物间，可按杂物间建筑面积的50%折算并入住宅房屋进行补偿安置。（八）住宅房屋在签约期限内签订协议搬迁的，按住宅房屋确认的合法建筑面积的10%给予公摊补偿（安置房为七层以下多层不带电梯房屋的除外），但每户最多不超过10平方米。选择购买安置型商品房（或产权调换）的，公摊补偿面积按照住宅区位价补偿，另给予1900元/11f的补差优惠奖励，对选择货币补偿并

10、放弃购买安置型商品房（或产权调换）的，公摊补偿面积给予2127元/肝的货币奖励，但不计房屋建安综合单价。（九）被征收人在签约期限内签约搬迁的，对被征收的成套单元房可另外给予420元/平方米的成套房基础设施配套费补助，计入被征收房屋补偿价格。（十）安置房源1.安置型商品房（或产权调换房）地点及销售均价（对接价）雁塔地块就地安置房对接价18400元/后；台江区内产权调换房:鳌港苑三期对接价13209元/f鳌兴佳园二区（红星苑二期）对接价15680元/f桂园怡景小区（一期） 红星苑一期 新港苑榕发玖禧雅筑汇金公馆万科澜悦花园对接价13430元/f对接价13150元/BI对接价14875元/f对接价1

11、9200元/行销售均价17080元/f 销售均价18400元/f市场评估价23000元/m? 市场评估价23700元/f 市场评估价24533元/m? 市场评估价22767元/m? 市场评估价23700元/m?阳光城悠澜郡台江区外产权调换房:销售均价18400元/而浦新小区翁排龙祥小区金山桔园二期泰园双湖新城 锦祥佳园 福湾新城 联建新苑对接价11168元/ml对接价12665元/f 对接价12256元/f 对接价13900元/T 对接价17750元/而 对接价10864元/f 对接价15800元/f市场评估价19500元/nf市场评估价21667元/nf 市场评估价19833元/m 市场评估

12、价18167元/nf 市场评估价26167元/m 市场评估价18100元/f 市场评估价21100元/山以上房源具体户型、数量、单元号以现场公布为准。2.存量统建安置房及部分安置型商品给予价格优惠鼓励被搬迁户住宅房屋上调安置各类户型的存量统建安置房，上调安置90平方米（含90平方米）以下户型的，上调面积部分按市场评估价格的85%计价,上调安置105平方米（含105平方米）以上户型的，每上调一档（15平方米）再给予市场评估价格5%的优惠折扣。上调部分优惠价格低于对接价格的，按对接价格计价。3.被征收人选择鳌港三期、桂园怡景小区（一期）、红星苑一期、万科澜悦花园、阳光城悠澜郡房源进行安置的，75户

13、型（含）以下的仅限选择一处且仅能选择一套。4.以上房源的面积最终以市不动产登记和交易中心核定的产权登记面积为准。被征收人选择两套（处）或两套（处）以上安置房的，只能享受一次上靠标准房型进行安置；若其中一套（处）安置房的面积小于30平方米的，只能降低另一套（处）安置房的安置面积。单位自持的住宅房屋原则上产权调换安置120平方米及以上户型。三、非住宅房屋征收补偿机制（一）非住宅房屋征收原则上按不动产权证书（房屋所有权证或土地证）登记的用途实行货币补偿，具备产权调换安置条件的可实行产权调换，按双评估方式结算调换差价。（二）被征收房屋不动产权证书（房屋所有权证或土地证）登记的用途为工业仓储厂房，于20

14、16年5月1日福州市城市规划管理技术规定施行前改为办公和生活服务设施用房的，认定的办公及生活服务设施用房面积不得超过确权总建筑面积的15%（含已登记为办公用房部分）；超出部分的面积仍按原用途认定补偿，未超过的按实际面积认定补偿。（三）被征收房屋改作营业性店面未经规划部门批准、不动产登记机关确认,持有效工商营业执照或工商行政管理部门出具的初始营业证明或税务登记证明，在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，对沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）可依据下列规定进行补偿。在签约期限内未达成补偿协议的，一律按原房用途进行补偿。1.在1984年1月5日城市规划条例生效前，将沿街底层第一自

15、然间非营业性店面改为营业性店面的，可按营业性店面给予货币补偿。2.在1984年1月5日至1990年4月1日中华人民共和国城市规划法生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间建筑面积的80%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其他部分的房屋面积按原房用途给予补偿。3.在1990年4月1日中华人民共和国城市规划法生效后至2004年10月26日福州市关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）发布前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间建筑面积的60%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其他部分的房屋面积按原房用途给予补偿。4.在2004年10月26日之后，将沿街非营业性店面改为营业性店面的，按原房用途给予补偿。5.住宅房屋改作营业性店面的，确认的营业性店面补偿面积可合并住宅房屋确权面积购买安置型商品房或产权调换。（四）整体区位评估方式结算货币补偿金额的补偿计价方式1.营业性店面（1）沿六一路营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额:被征收营业性店面的确权建筑面积X（32480元/f+被征收房屋重置价X成新率）；（2）沿北光明港营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性店面的确权建筑面积X（迎婚_元/肝+被征收房屋重置价义成新率）。