改扩建项目施工管理的风险及经验教训探析.docx
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1、改扩建项目施工管理的风险及经验教训探析1各方的改造节点计划冲突风险1.L使用单位的改造节点计划与管理单位招标节点矛盾先行明确使用单位的改造节点计划,特别是移交场地计划。由于大部分改造项目都是边运营边改造,所以必须清楚使用单位的计划。如有些需要等新建好了搬迁过去新楼,再移交旧楼场地进行改造;有些确采取搬迁到临时办公点腾空旧楼进行改造。例如,在某医院改造的过程中,使用单位由于没法腾空旧楼(住院楼)进行改造,整体计划是先将新建门诊楼落成后将再进行搬迁腾空旧楼场地给施工单位进行改造。而项目的管理单位是区建设中心,建设中心在招标时未必全部详细了解到这些细节,在合同节点工期上与使用单位的计划存在矛盾。所以
2、我们在合同工期的签订、总施工计划的编制,都需要提前与使用单位详细沟通,并及时将这些矛盾点及时反馈到项目管理方,对投标的节点进行调整,以免造成合同工期违约风险。1.2、 使用单位的预期效果与管理单位投资矛盾很大部分改扩建项目,投资管理方和使用方往往不同一个单位。特别是政府财政投资的项目,基本上都指定政府的建管中心或者代建单位来实施。投资建设管理方的想法是严控概算,能不改则不改;使用方则想着标准更高、布局更加合理,功能更加完善,环境更加优美。因此在实施过程中难免会有矛盾出现。作为施工方,要先摸清各方的意见,不能轻易进行增减。有些因规范强条、特殊功能要求等因素必须修改的,也要由使用单位发起,经各方同
3、意后再开展实施,留好相应变更图纸、会议记录、签证单等文字依据,避免后面验收及结算产生不必要的纠纷,甚至超概算后迟迟结算不了。1.3、 图纸效果与使用单位预期的矛盾与新建项目不同,使用单位基本上从改造立项提出至改造完成都全程参与,对于完成效果必定有很多各自的想法、期待。又考虑使用单位大多非工程行业,大部分对图纸没有直观的感受,图纸不一定能完全表达出使用单位的期望效果。所以进行改造项目时,应要求使用单位应在设计方案上进行确认,如效果图的签名盖章等方法。提前做好样板间给相关单位确认,甚至使用单位的各科室等都应提前参与进来,有意见尽早提出,避免大面积施工后再大面积施工。后续再遇到改动一定要按流程做好资
4、料记录留存。2设计图纸风险2.2、 对旧有建筑结构及装修了解不足有些建筑经过十多年甚至更长的时间,现存的建筑物结构、建筑竣工图等资料,由于旧的管理办法、管理水平、资料存放管理、后期改造等原因,与实物已大不相同。大部分设计阶段均无法完全拆除旧装饰等进行实物测量,多数都是依据旧资料或者现场表观测量等进行设计图纸,必定会导致实物与图纸有出入。如某厂房项目的办公楼外墙尺寸比图纸尺寸大,根据图纸尺寸无法施工新增幕墙,再者加上新增幕墙后又会涉及到规划验收的问题。2.3、 对原有地下管网、原有的专业系统未全面摸查清楚一个运营了多年的园区,各专业系统、地下管网等经理多年的增、改、补等早已变得面目全非,虽然目前
5、基本上都在前期进行了物探,物探亦有其技术的局限性无法做得到全面摸查清楚。在某院项目曾遇到空调主管与原有图纸标示位置偏差了十多米,导致挖土时直接挖穿,造成整栋楼空调停用。在旧楼旧装饰拆除后有部分信号线、电线搞不清楚有没有用,哪里用,所以在改造过程中不敢去剪断,只能做到保护保留。故在施工前,应由使用单位牵头组织包括维保单位、维修单位等熟悉旧有管网的专业部门、各参建单位一起对原有管网、专业系统进行全面摸查清楚后方可进行下一步工序的施工。2.4、 可能需要对旧楼进行加固或者局部加固有部分旧建筑因年代已久、设计标准低、亦可能保养不良或者受到外力冲击,在拆除装饰面后才发现存在结构安全隐患,如地面土层已严重
6、下沉、结构梁柱等明显强度不足,屋面新增空调机组后旧有屋面结构受力无法满足等。此时需要反馈管理单位要求进行第三方检测鉴定,根据鉴定结果由设计单位进行设计图纸加固处理。2.5、 改造设计范围与施工范围的矛盾注意改造设计范围与施工范围的矛盾。在以为的多个改造项目中,往往存在改造设计范围往往小于施工范围的现象!比如,某医院住院楼改造项目,仅为五楼以上需要改造,设计单位设计范围仅仅为五楼以上区域。但排水、消防立管、五楼卫生间排水弯头等要在下一层楼四楼中进行施工更改,这些就会涉及到需要协调进行不在改造范围的四楼进行施工,需要拆除及恢复相应部位的天花,此外,该楼层仍在运营当中,给施工方造成极大困难。2.6、
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