住宅项目物业共用部位及共用设施设备运行、检修养护合规指南.docx
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1、住宅项目物业共用部位及共用设施设备运行、检修养护合规指南物业设备设施管理是指物业服务企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设备设施的原理性能,对其进行正确地使用、保养与维修,使之保持最佳运行状态,从而为业主和使用人提供舒适、安全的环境。物业设施设备的正确使用与完善管理,也体现出物业服务企业的技术水平与管理水平。(一)综合管理合规指南根据住宅物业服务标准:1.组织实施房屋使用安全情况检查、评估。(一至五级)2.检查发现问题的处置(一至五级)(1)共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应及时组织修复。(2)对属于大、中修、
2、更新改造范围的共用部位、共用设施设备维修,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会(物业管理委员会)提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修,属于应急维修范畴的按照专项维修资金应急使用流程支取。3,每年第四季度制定下一年度维修养护计划。(一至五级)4 .特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。(一至五级)5 .雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查、落实防范措施,并做好记录。(一至五级)6 .设备机房(1)每月清洁1次,室内无杂物。(一至三级)每半个月清洁1次,室内无杂物。(四级)每周清洁1次,室内无杂物。(五级)(2)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板
3、。(一至五级)(3)在明显易取位置配备消防器材,确保完好有效。(一至五级)(4)设施设备标识、标牌齐全。(一至五级)(5)张贴或悬挂相关制度、证书。(一至五级)(6)交接班记录、工作日志等齐全、完整。(一至五级)(二)共用部位检修养护合规指南根据住宅物业服务标准:1 .房屋结构每年检查1次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。(一级)每半年检查1次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。(二级)每季度检查1次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、
4、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。(三至五级)2 .建筑部件(1)每年检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。(一级)每半年检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。(二级)每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。(三至五级)(2)每年巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。(一级)每半年巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。(二级)每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。(三级至五级)(3)每年检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。(一级)每半年检查1次共用
5、部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。(二级)每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。(三级)每2个月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。(四级至五级)(4)每年上汛前、政府发布暴雨预警及强降雨后检查屋面防水和雨落管等。(一至五级)每年上汛前、政府发布暴雨预警及强降雨后对屋面防水层、保护层及上一汛期中的漏水点进行全面检查,不得出现防水层或保护层鼓包破损、裂纹、接口开裂等现象。对屋面的雨水落水口、落水管进行检查,清理屋面的杂物,确保雨水落水口无堵塞,管线畅通。对于管线开裂、脱落、渗水等,及时更换或修复。(一至五级)(5)巡视时如发现窗框松动、
6、门窗扇开关不灵活、糟朽、开焊、小五金缺损等情况应修补。修补后的钢木门窗应开关灵活不松动,框与墙体结合牢固,五金齐全;玻璃安装牢固,窗纱绷紧,不露纱头。(一至五级)(6)物业共用部分的室内墙面及顶棚不应出现开裂空鼓、剥落现象,修缮后的内墙面及顶棚应恢复原有功能,抹面应接搓平整、不起泡、不翘边,面层与基层结合牢固。吊顶的龙骨应整齐,无明显变形。吊顶板整洁无污渍,不缺边角。室内地面、散水不应出现起砂、空鼓、松动的情况,维修后应平整、光滑、接搓平顺。外墙面应保持整洁。墙皮和涂料不起皮,不开裂。外墙砖不松动,不空鼓。外檐抹灰、块料面层因局部严重空鼓有脱落危险的,应及时排除险情,排除后应不存在安全隐患。在
7、冬、夏季节交换的高温差时期,要特别加强对墙面装饰材料的检查和维修,防止高空坠落伤人的现象发生。烟道不应有裂健、破损、堵塞,修缮后应保持通畅。(一至五级)3 .附属构筑物(1)每半年巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。(一级)每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。(二级)每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。(三级)每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。(四级)每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。(五级)(2)每半年检查1次雨、污水管井等。(一至二级)每季度检查1次雨、污水管井等。(三级)每月检查1次雨
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